暗送的艺术，将大行其道

    2008年以万科为代表的，张扬的降价案例给了全行业深刻的教训，今年下半年，个人断言：从全行业而言：明目张胆大幅降价不可能成为行业的主流行为，主流应该是：研究“暗送的艺术”。

   “暗送的艺术”的优势，在于安全的抗风险性，提高或保卫了单价，看起来比周边房价卖得贵，多出来的面积是通过赠送方式，实际折合价格却低了不少，这样可以隐藏价格。保留价格的主动性，个人相信，越来越多的开发商将作为一个重要的课题来学习并研究它。

下面我个人分析一下“暗送的艺术”的前世后生，供业内参考：

户型设计阶段的功课：

深入理解建筑面积的计算方式，深入理解公摊面积的计算方式，深入理解在公摊面积中开发商的阶段性政策自主权力，深入理解地下室测验规范、分户测验规范。

一）  建筑面积与使用面积之间的文章：早在房改房阶段，职能部门的单位福利房，就在打政策的擦边球，房产证上的面积是符合政策的，而实际使用面积是另一回事了。

二）  房产证“弹性”面积，是要有预先策划的，从设计阶段就要有意为之，否则临时抱佛脚是没有办法的。

三）  设计阶段的常规文章：1）设计出超大阳台，2）设计有入户花园，3）设计出多阳台；非常规文章：1）超深阳台，2）多余的消防走廊，3）巧妙的电梯开放式休息厅，4）超大百变的管道井，5）百变公共走道，6）窗户的上下前后文章。

销售阶段的功课：

一）  必须采用总价销售方式，定价就高不就低；

二）  统一规避新政的说词；

三）  设立唯一的新闻发言人制度；

四）  建立一对一合同谈判制度；

五）  建立完善案场保密制度；

六）建立完善的法务体系。

   销售阶段从送阳台、送卫生间、送厨房、送书房、送餐厅、送次卧只能解决价格接受的问题，宣传的灵巧也是一门艺术。暗送的具体合同体现也是有许多的学问的。总之，这是一种全新的营销方式，必须放下身段，认真对待。