当代物权法百科全书小辞典277

当代物权法百科全书小辞典277

提前收回出让土地的补偿

陈绪国

物权法第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

本条款，是建设用地提前收回及其相应补偿的规定。

本辞条，扼要介绍提前收回出让土地的补偿

主题：提前收回出让土地的补偿

提前收回出让土地的补偿，全称为“政府因公共利益需要，建设用地提前收回及其相应补偿”的规定。是基于公共利益优先发展原则和合同信誉第一原则、公民不动产物权化恒定原则考量的不动产合理利用的综合衡平制度。

基于公共利益优先发展原则上剥夺业主的不动产所有权或者使用权，是良性的有偿性的合理化剥夺，这跟没收违法犯罪分子的财产权有着本质上的区别。这项原则为各个国家所适用，实为普适性原则。

基于合同信誉第一原则上剥夺业主的不动产所有权或者使用权，合同的一方的行为，无论是出于善意行为或者恶意行为而导致另一方财产损失的，应当承担赔偿或者补偿的法律责任。这项原则为商法、民法和行政法等各法所普遍认同，实为通用性原则。

基于公民不动产物权化恒定原则上保护业主的不动产所有权或者使用权，不仅仅应当保护他们的主权利，而且将他们的从权利应当一同保护，可称之为“房地一致”或者“房地合一”的保护原则；不仅仅应当保护他们合理的当前的、单一的权利，而且将他们未来的、连带的权利应当一同保护，可称之为“今后一致”或者“前后合一”的保护原则；不仅仅应当保护业主个人的主权利和从权利，业主共有的主权利和从权利应当一同保护，可称之为“分共一致”或者“分共合一”的保护原则。

对于“提前收回”的解释，应当作为提前终止土地出让合同“提前收回成命”来解释。但是，“提前收回建设用地”的事实要件，在于“征收建设用地使用权”（永久提前收回建设用地使用权）或者“征用建设用地使用权”（临时提前收回建设用地使用权）。

因为，政府在合同出让建设用地过程中，已经有偿出让地将建设用地使用权出让给了受让人，建设用地使用权已经发生移转，政府并无资格“（提前）收回建设用地使用权”，只有资格“征收建设用地使用权”或者“征用建设用地使用权”。

政府有资格“（提前）收回建设用地使用权”，仅仅限于划拨土地的建设用地使用权。另外，国家出让土地不是出租土地，如果是出租土地，政府有资格“（提前）收回建设用地使用权”，当然，划拨的建设用地，可以视之为“出租土地”。

“提前收回土地”与“提前收回建设用地使用权”，应当说还是有些区别的。国家作为土地所有权人，在特定的情形下，可以单方面提前终止土地出让合同，并给予土地使用权人以合理补偿，可“提前收回土地”。同是“提前收回土地”，国家如果是针对划拨土地或者出租土地的，既是“提前收回土地”，又是“提前收回建设用地使用权”，这两者之间是一致的；国家如果是针对出让土地的，是“提前收回土地”，但事实上是以土地所有权身份“提前回购土地”（也是对于原土地出让合同作出的反向修改方式），并以相当于“赎买”的方式提前回购土地使用权。

就是说，本条款的意思，字面上表面上是“提前收回土地”和“提前收回建设用地使用权”。然而，事实上、法理上是“（提前）回购土地”和“（提前）回购土地使用权”，实质上是征收或者征用土地。本条款规定的“该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，包括了征收房屋和征收（征用）土地（使用权）的的法律要件在里面，也包括了违反合同约定的“赔偿”因素在里面。

解读本条款，应当高度重视其中所透露出来的信息，要正确认识公共利益需要、收回土地、经济补偿三大方面的深刻含义，领会其精神实质，在为公共利益着想的同时，也要设身处地地为不动产权利的利益着想。努力以实际行动保护弱势者的权益，促成将他们的财产权从毁损状态中迅速恢复到圆满状态上来，这是正确处理内部矛盾的一条必由之路。

价值中国

新知识 - 新思想 - 新经济实名制-专业主义-权益激励

当代物权法百科全书小辞典277

您还没有登录，请您登录后发表评论。