目前长三角和珠三角的退地大都集中在2007年-2008年取得地块。另外，2010年全国超过1万公顷闲置土地，未按照法律和政策规定动工及开发。如果国务院真要动“地王”和“闲置地块”，全国至少有80%房企和80%土地面临被迫“退地”或主动放弃“退地”。目前上海，杭州楼市近期传出“退地”风声。而南京、温州已相继收回四幅土地，种种迹象表面，长三角或将引发“退地潮”，并且“退地”现象将蔓延到珠三角。

　　  之前很多开发商的运作模式，都是以小博大的方式,被称为“蛇吞象”。但日前土地拍卖频传“流标”“流拍”，开发商高价拿地后无奈“原价退地”等等，宏观调控下“蛇吐象”现象出现。房地产市场“圈地热”骤然降温，在北京、上海、南京等一线城市引发楼市异动，并从一线城市蔓延到二三线城市。土地是房地产行业的“命门”，房地产市场中的房价、地价联动效应，会随着土地市场的降温明显地显现出来。地价的调整，会直接体现在房价的调整上，近期国内房地产一、二手市场出现价格下探的现象实属必然。不过，“圈地热”降温效应从土地市场传导到楼市，需要一定的时间。

　　  毫无疑问，退地取决市场前景，但楼市新政对地王和地产暴利的挤压效果已显现。“退地”产生主要原因来源于四方面，一是开发商资金链出现“破裂”现象。融资遇瓶颈，开发商缺钱。因长期欠缴土地出让金，在自有资金不足首期开发，为减少经济损失，主动放弃土地。二是房地产市场出现“寒冷”。房价大幅度下降和成交严重萎缩，开发商害怕投资亏损，预期看空市场，并且手中土地储备过多，只好主动退地。三是房地产开发成本增加和政策调控“严格”。

　　  随着目前楼市调控效应的显现，行情火爆的局面不再，成交量的萎缩以及银行信贷的收紧，令开发商的资金链压力逐渐增大。而对正陷入新一轮资金危机的开发商来说，土地增值税严格执行和此次追缴土地出让金无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜，因超过空置期限，被迫“退地”。四是开发商与通过炒作地王而抬高楼价后所得的利益比，退地损失的保证金能通过升价卖楼赚回来。但是由于地价高过周边房价，开发商“炒地”风险和成本增加，被迫“退地”。

　　  “退地潮”一旦爆发，将对楼市产生系列的负影响。首先影响到2010年下半年政府推地和供应计划的实施，政府土地和财政收入“受损”，甚至导致开发商拿地热情熄灭。其次，对于政策调控周期的延长具有一定“促进”作用，况且会缩短开发商对楼价上涨预期的判断时间。再次，“退地潮”现象是房地产市场近期强烈释放的楼市调整信号，政府可能会出现政策微调。最后，退地对于开发商来是一个大损失，为补损失，开发商会把“炒地”成本转移到购房者身上。

　　  探究原因，地价攀升推动房价上涨，退地是楼市调整征兆。当面粉贵过面包，土地已成"鸡肋"。重新认识土地的稀缺性。地震造成的开发延后和土地贬值。"融资遇瓶颈，开发商缺钱加剧" "地王"退地成风，资金链“吃紧” 国内大型房企被迫转让土地。二手地集中上市 北京中小开发商“吐地”融资。拖欠土地滞纳金，房地产业可能爆发信用危机。

　　  “退地”现象是房地产市场近期强烈释放的楼市调整信号。楼市调整释放出诸多信号，但其走势却仍陷于“迷局”。高价拍地，加上楼市行情持续低迷，让开发商的资金链越绷越紧，因此“退地”有开发商资金不济的因素，但绝对不能只是简单地归因于资金不济的因素。从深层次来说，“退地”也是开发商与政策博弈的表现。

　　  另外,“退地”是楼市泡沫长期累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。早在“退地”现象之前，全国各地不断出现的大量土地流派现象，就已经表现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感，“退地”则更进一步表现了业内对未来楼市泡沫破裂的担忧，一旦形成羊群效应，“退地潮”就可能出现，进而传递到房价中去。

　　  疯狂过后，面对2008年的房地产行业突变，很多开发商都很无奈和痛苦。谁能接他的拿地下一棒？如果说去年底今年初，许多开发商还对后市保持着乐观的态度、认为当前的困难仅是暂时的话，半年后的现在，这种乐观正在逐渐消失，开发商的信心下降到了历史新低。形势很严峻，土地流拍甚至在高点拿地的开发商被迫退地的情况，已经出现。

　　  开发商如果继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水的风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。一些实力有限的开发商率先加入“退地”大军，地价也随之下跌。地价的下跌反过来又影响了人们对未来房价的预期，使购房者的观望效应更加浓厚，房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道，房价地价交替上升的情形一去不返。

　　  在壮士断腕的悲壮后，西部开发商们密谋的是再觅地块西部突围。有证据表明，因房地产市场不景气造成的开发延后和土地贬值，将使不少西部开发商面临割肉退地的风险。知情人士透露，在开发商壮士断腕的悲壮后，是以退为进、重新寻觅低价优质地块的西部攻略。从投入产出比来看，退地是明智之举。 告别了以往的“抢地时代”，今天的地产企业在拿地时更审慎。要谨慎，再谨慎。地是必须拿的，但要拿什么样的地，所拿地块上需要有怎样的配套设施，维持怎样的土地储备量，在如今的地产形势下，都需要重新评估。今后，地产开发企业不仅在拿地上要更谨慎，在地块的开发上也要更用心，交出真正能适应市场的好产品。

　　  例如7月25日有媒介报道,7月16日，上海下半年首幅宅地出让。上海天祥投资管理有限公司以5.63亿元中标闸北区279街坊（钢琴厂）住宅用地，溢价62%，折合楼板价2.1万元/平方米。同天，万达以12.05亿元摘得宝山高境商业地块，溢价87%。另外两幅商业地块，均以底价成交。上海土地市场降温明显。值得注意的是，在土地市场，被标签为“准地王”的地块则高处不胜寒。卢湾滨江地块、苏河湾地块、莘庄地块上盖地块、虹桥商务区核心区一期地块这四大“准地王”或被终止，或在调整。而其“邻居”地块，就在几个月前，刚刚登上了上海乃至全国的“地王”宝座。如今，楼市新政之下，同为地王类的地块，却同命不同运。

　　  事实在说明一点：即便是“准地王”，也不得不看市场的“脸色”。7月13日，上海规划和国土资源局发布公告，终止了卢湾区第104街坊137D-3地块的预申请程序。值得注意的是，该地块是今年上海第1号出让预申请公告地块时最受关注的其中一幅，因为出让底价折合楼板价高达4.3万元/平方米，被称为“准地王”。资料显示，地块出让面积为5266.2平方米，容积率仅0.5，为商业用地。

　　  从区位来看，该地块紧邻世博会浦西园区，与D片区企业馆仅一墙之隔，邻近黄浦江，地理位置非常优越。地块可谓将“滨江、世博”两大热门标签集于一身。不过现如今，随着一纸预申请终止的公告，意味着，上海下一个新地王的诞生也随之流产。与此同时，苏河湾地块、莘庄地铁上盖地块、虹桥商务区一期地块这三大同样具备“地王”潜力的土地，也都遭遇种种问题，或改变出让方式，或调整方案，都难逃难产的命运。

　　  例如有媒介报道，2010年7月24日,上海楼市近期传出“退地”风声，沪、苏、杭面临收地压力.杭州今年至少有两幅土地因未付清出让金而可能被收回；今年以来，南京、温州已相继收回四幅土地。种种迹象表面，长三角或将引发“退地潮”。7月初，因为长期欠缴土地出让金，南京荣盛置业有限公司两年半前拿下的一个地块被解除合同，土地使用权被收回。该地块转让价为7.1亿元，折合楼面地价每平方米5566元。按出让合同约定，荣盛置业公司应当于2008年6月17日之前交清全部成交价款，但该公司仅缴纳成交价款总额的40%，即2.84亿元，拖欠4.26亿元，构成严重违约。南京市国土局决定解除该地块的土地出让合同，没收已缴纳的1.065亿元定金。今年2月和3月，南京国土局分别收回了仙林与宁南的两幅地块，共没收定金2.46亿元。

　　  温州于7月16日也收回一块土地。该地块于去年12月30日被恒达集团有限公司以10.43亿元竞得，溢价近4倍。按规定，恒达集团须在6个月内缴清出让金。然而，恒达公司仅在竞拍前支付了2200万元保证金，至今年6月底付款截止期未能缴纳土地出让金。据悉，恒达集团曾请求延期至7月2日付款，但一直未支付。国土局将收回土地开发权，所缴2200万元保证金作为违约金没收。

　　  上海在今年年初打响处理闲置土地的第一枪。今年1月，上海市规划和国土资源管理局宣布，拟会同相关区政府收回并督促开工8块闲置土地，总面积共66公顷。最近，上海又传出嘉定某地块将被收回。而浙江杭州还至少有两幅土地因开发商到期未付清出让金而可能被收回。中国证券报记者从杭州市国土资源局余杭区分局获悉，瓶窑镇一住宅项目因没能缴付土地出让金，土地将面临被收回。据余杭区国土部门的资料显示，该地块的项目名称为北湖·绿洲花园，整个项目占地面积达到210多亩。项目在2006年即已立项。

　　  南京市国土局7月的一则公告显示，该市栖霞区一地块于2007年12月6日以71000万元成交，并于同年12月19日签订出让合同，拿地房企为“南京荣盛置业有限公司”。但截至今年7月2日，公司仅缴纳成交价款总额的40%计28400万元，剩余42600万元长期拖欠，已构成严重违约。为此，南京市国土局解除了上述合同，同时没收10650万元定金。今年1月，上海宝华企业集团有限公司从10多家开发商手中抢得“嘉定区真南路以南、走马塘以西”地块，总价超过24亿元，楼板价格达到12503元/平方米。不过，半年过去，土地款迟迟未付。

　　  近日又有“宝华将退地”的消息传出。比如说被收回的南京仙霞区地块，总价款7亿多元，到土地收回前还有4.26亿元未付。开发商如果选择贷款开发，需要贷款6-7亿元，用于支付土地款和建设费用。开发商从目前房价走势判断，两年后即便建成销售，也无法达到一定的利润。

　　  2009年与2007年的楼市有许多类似之处，房地产在多种因素刺激下热度空前，买卖双方均表现出一种盲目乐观。开发商疯狂抢地，购房者、炒房者大量入市。土地与住宅都出现阶段性供不应求，价格不断飙升，这反过来又刺激了买卖双方对房地产后市抱有更高的期望，加剧了双方的不理性。市场上行时，房企重金抢地，土地以高溢价率成交，甚至出现“地王”；市场下行时，房企出手谨慎，地块平淡出让，一些地块还以底价成交甚至流拍。

　　  此轮楼市调控对土地市场可谓重拳连连,大幅增加土地供应，加大处置闲置土地力度，明确土地增值税清算，缩短出让金缴纳时间……根据计划，以目前的形势看，下半年一些地方会面临较大供地压力，如何选择合适的时间节点推地，是一大考验。应保持土地政策连续性和稳定性，继续严格落实在供应、信贷、监管等方面的各项土地调控政策，稳定后市供应及政策执行的预期，进一步挤出泡沫，引导市场回归理性。

　　  随着目前楼市调控效应的显现，行情火爆的局面不再，成交量的萎缩以及银行信贷的收紧，令开发商的资金链压力逐渐增大。而对正陷入新一轮资金危机的开发商来说，此次追缴土地出让金无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。 面对“退地潮”，各地应严格按法律及合同规定处置，对已供土地符合收回条件的，当责令“腾地”，已缴纳费用不得退还或变相返还；对开发商主动“退地”的，除没收竞买保证金外，还应按规定加收违约金。当前，调控成效初显。越是紧要关头，越要保持警醒：一要警惕开发商联手制造“退地潮”，逼宫调控；二要防止一些地方政企“合作”，将无偿“收回”变成有偿“回收”，助开发商借“退地”金蝉脱壳，蓄势待“发”。

　　  但是时隔半年,恒达集团却无法在2010年6月30日这个“最后期限”之前缴清地价款,温州市国土资源局将按照出让须知没收保证金2200万元。对于频频发生的地王退地事件当地市场认为是什么原因呢？国最近这一两年对房地产的管理加强了力度,特别是国务院出台了新的国十条以后,对拿了地以后造什么房子有明确的规定。比方说拿了地以后要求开发商90平方以下的房子要造70%,这对他们赚钱是一个非常不利的情况。

　　  如果说都造这种小户型房子那就赚不到什么钱,原本他们是想拿地以后造一些比较豪华的大户型的房子卖给有钱的人。当时土地出让的起拍价是两亿多,开发商拿到地的时候已经高出五倍的价格。所以他恒量计算,如果说按照70%90平方以下的房子开发出来的话是不划算的。作为企业主来讲特别是民企不会干赔本的事,就没有交出让金,所以就主动提出了退地了。