南方都市报 7月28日报道：广东省物价局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合召开新闻发布会，发布文件称广东省限价房销售价格将实行政府指导价，开发商售楼后必须向社会公布结果以接受监督。不过这份由三部门出台的《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》并未给出各地具体的限价。

　“限价房具有两重性，即具有保障性，又具有调控性。”广东省物价局住房与市场价格监管处处长庄振锡在发布会上表示，限价房的推出一方面为了缓解“夹心阶层”的住房困难，其特定销售对象是社会中等偏低收入人群，要考虑他们的经济能力来制定限价房的价格。另一方面限价房也是政府调控房地产市场的手段。在房价过快上涨的情况下，推出限价房，能够缓解市场的供求矛盾。“限价房其实起的就是储备粮的作用。”此外，限价房还能成为价格“风向标”。

　　此次出台的《意见》，明确了“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。省住房和城乡建设厅对广州限价房开发作出了较高评价，认为广州限价房对抑制房价过快上涨效果明显，缓解了中等收入阶层自主型购房压力。但省物价局副局长杨骁婷表示，省里不下硬性指标。目前只有广州市推出过限价房。据悉，深圳市正在规划建设限价房。

　　“根据广州的调查，一个用于限价房建设的地块价格要比周边的土地价格便宜一半。”据庄振锡介绍，由于限价房土地的出让价格比普通商品住房土地便宜，享受了政府提供的土地优惠政策；另外，限价房的销售有特定对象，必须符合一定的条件才可以购买，因此，限价房的销售价格必须严格遵守政府确定的指导价，以及政府指导价的其他相关规定。

　　限价房价格究竟应该比普通商品房低多少？省物价局表示，这个没有一种固定的模式，固定的是限价房的价格要比同一时间、同一地段、同一类型的要低，至于低多少这个要靠当地政府进一步把握。

此次三部门的文件还规定，开发商不仅要公布每套房子的销售价格，还要在销售之后向社会公布销售结果，接受社会公开监督。开发建设单位在销售限价房前，应当制定包括楼盘销售价格明细表在内的销售方案，经批准预售后，将销售方案与《商品房预售许可证》一起向社会公布。

点评：我到省政府和省物价局的网上，都没有查看到原文。但省物价局网站有一份估计是通稿的报道，题目是《广东出台价格政策加大限价房开发建设力度》。内容和媒体报道的基本一致，只是内容更多一些。不过，为何不一步到位，将该意见的原文一并发布，不是可以更快传达落实下去？

还有一点就是，这次是由三厅局联合发文，经省政府同意印发各地执行。这种做法有些类似不久前国家七部委关于公租房指导意见的做法，估计是因为目前对限价房从上到下都还没有统一的运作模式和管理办法的缘故。

据我所知，尽管限价房是2007年国家提出要各地开发建设，也是国10条所强调要重点发展建设的住房产品，但国家至今还没有一个统一的管理办法和开发模式，似乎连公开的指导意见也没有看到。

目前，各地限价房都是在摸着石头过河的情况下进行开发建设和管理的，广州在这方面是走在前列的。但广东其他各地市都没有跟进，而全国各地市都陆续出台了有关的管理办法。不过，从省一级政府这一层面对发展限价房给予指导意见的，目前为止好像还只有广东省。

的确，全省各地情况不同，要采取统一的政策和发展模式不容易，可能要先试行一段之后，再根据各地实践的情况加以总结和推广，从而形成比较可操作的管理办法和相关的政策。

以广州发展限价房的做法来看，是有一些经验和教训的。广州2007年推出了10幅限价地，但只有4幅进入开发建设和销售，其他6幅土地都因市场变化而被迫改作他用。主要是因为限价房缺乏价格调节机制，因为广州当时采取的是双限双竞，即房价和地价都要竞价。当时4个项目房价地价都不相同，房价在6000-6500元/平米，地价在2000-2500元/平米，只有龙光项目比较低，房价在4000元、地价仅1300元/平米。

但由于投资主体是开发商，采取的又是这种双限双竞得方式，缺乏价格调节机制。因此，当市场价格出现大幅变动时，限价房管理办法中设定的售价按市场价70%来定价的机制就无法实现。而香港的居屋是由房屋委员会来负责建造和监管的，政府划拨土地，这种开发模式是不以盈利为目的的，因此可以根据市价的变化来调节居屋的售价。

目前，广州市也打算尝试由保障办来负责建造和管理限价房的销售，即以政府为主导来建限价房。今年据称要完成40公顷限价房用地，要建1万套左右的限价房。据统计，广州市迄今公开出让限价房用地面积44公顷，建筑面积92万平方米，已供应限价房8000多套。

不过，我有些担心省三厅局发出这个运用价格政策来促进限价房发展的指导意见能否达到预期的效果。如果根据广州市实践的经验和教训，结合省内各地市的实际情况，形成一个更为系统和全面的指导意见和管理办法，可能效果会更加显著一些。

因为，限价房并不仅仅是一个价格政策层面的指导意见就可以解决问题的，还涉及适用对象、准入标准、如何监管以及退出机制等等方面的政策，如果不能给予全面的指导，单从价格政策来管理，显然是难以推动和促进限价房发展的。

但不管效果如何，省一级政府来推动限价房建设和发展，这件事本身就具有十分重要的作用和意义。因为，这一指导意见在省政府的层面进一步明确限价房的作用和适用对象，同时也充分表明省政府推动各地因地制宜发展限价房、切实增加限价房供应、缓解“夹心阶层”住房困难问题的态度和决心，这对于消除社会对限价房的曲解和误解具有十分重要的作用和意义。

                                    2010年7月29日

相关链接：省价格信息网《广东出台价格政策加大限价房开发建设力度》

http://www.gdpi.gov.cn/detail.jsp?id=352306