房租炒作的原因分析

　　——房租上涨是炒家的防守反击

　　文/陈真诚

　　（载：《云南信息报》，地址：http://www.ynxxb.com/content/2010-7/2/N92246974271.aspx，此为原稿）

　　

　　最近，由于公众一直质疑市场有大量房屋在闲置，加上房价下降有限，要求政府采取措施逼出存量房的呼声高涨。而另一方面，在部分城市，部分地段好的房租出现了突然上涨现象。

　　一旦房租上涨或其预期得以确立，那么，一些持房待租者会及时提高房租。否则，在持房成本、空置成本等过低情况下，如果房租低于预期，持房待租者宁肯让房屋空着闲置，也不愿意将房租出。

　　对最近房租上涨的常见解释是，受国家调控房地产的影响，全国房地产成交持续萎靡不振，租赁业务成为了一些中介门店的主要收入来源，一些中介便开始炒作“房租上涨”，希望以此来刺激房租收入增加，同时促使部分正在观望的准备买房者入市购房。如果作为房地产炒家之重要一员的中介有意识地抬高房租价格或虚报房租上涨数据，炒作“房租上涨”，其结果就可能是房租“被上涨”。

　　应该说，还有两个重要因素，在推动房租突然上涨，为炒作推波助澜。

　　一是，“房租上涨”炒作通过各种渠道舆论的传播与放大，一些房主就可能跟风上涨房租，不需要太多的理由。

　　另一则是，“房租上涨”，是炒家们应对市场之变的一招“防守反击”。

　　自4月中旬出台调控政策后，市场观望情绪越来越强烈，成交量持续全线下降，近期“零成交”后“低成交”在全国蔓延。无论新盘或是二手楼盘，均难以卖出。另一方面，房价已经开始下降，尽管下降幅度不大。但不难看出，房地产市场步入深度调整、房价下降的大势已经确立，促销潮、降价潮正在蔓延，房价下降的传导效应越来越强烈。

　　基于政府调控和市场实际情势来看，此轮调控整周期会比较长，房价远没有达到预期。本文作者陈真诚认为，在政府实现“价格回归到合理区间”这一调控目标之前，调控的力度不会减弱，甚至还将强化，调控政策一时难以松动，甚至还将继续出台税收等调控政策，并迟早会加息打击通货膨胀。

　　而且，可以说，这一轮房地产调控新政，很可能会引导长期性房地产制度建设，保障性住房建设、开征物业税或扩大征收范围的房产税等一系列长期性制度建设，将接力当前的调控，并逐步走向深化。

　　基于这种判断及市场大势种种迹象来看，房价还将持续下降，而且下降的总幅度或将不小。这就是说，房价持续下降，已经成为了普遍性预期。

　　在这种形势下，在房价还没有实现实质性下降到位、买卖双方还没有在价格上达成均衡之前，市场还将处于深度博弈之中，购房者仍会继续观望乃至弃购。那些未来得及早脱手而被套牢的炒家，即便在一定幅度内下调房价，可能依然难以卖出。甚至，本文作者陈真诚认为，在市场形成房价下降到真实底部、市场调整周期转趋向上之前，即便卖家加大降价幅度，仍然可能难以卖出，或卖出的机会不大。

　　另一方面，随着时间越往后推，资金成本会越来越大。

　　这样，炒家们面临赢利预期逐渐下降、风险逐渐增大的危机。对那些大量使用借贷资金炒房的炒家来说，尤其如此。而且，开征改革后的房产税已定局，也将提高炒家的持房成本。

　　在这种大势下，炒家们自然会进行“防守反击”。本文作者陈真诚认为，最近，“房租上涨”是炒家的一招“防守反击”。上涨房租，既可能在一定程度上增加收入而减少损失、降低风险，还可能刺激房价返涨预期，促使观望者入市购房。

　　为了让房租上涨有个说头，除迎合或参与前述炒作“房租上涨”外，炒家们还可找到上涨房租的更多理由，一是通货膨胀可能拉升房租预期，另一就是开征房产税将增大持有成本，自然希望将之转嫁给租房者。

　　为深化房地产调控，逼出闲置的存量房，打击“房租上涨”炒作，如果将来为了避免误伤普通自住消费者而定的房产税率不高，那么，最有效的一招便是开征空房税。开征空房税，不但将降低炒房者的投机收益预期，打击投机炒房，迫使空置的存量房进入市场，增加房子有效供应，而且其阻力比开征具有普遍意义的物业税或改革后的房产税要小得多。

　　

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