限制中小型二套房贷更是推高租金上涨!

作为“新国十条”的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在前些日联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则。笔者认为，该项政策出台是严重的不妥，极大地伤害了基层民众的切身利益：一是对于改善性居户想置换居住条件更好的新房而十分困难，同时不能置换出其中小套房来供给市场承租者；二是对于想购买第二套住房用来投资而出租者、正也因为银行贷款按揭困难而作放弃。两者结合，务必引起市面中小套出租民房的严重衰减，最终导致房屋租金的迅速上涨。

近些时间，大家在解读最近的政策时、议论最多的现象是，民众齐来拥护国家抑制买第二套房。果真如此吗？笔者认为，该举措对房价上升有一定抑制作用；但如此政策长期执行，而政府无财力建造大量公租房（包括廉租房）的情形下，只是会引起租金进一步上升的。

虽说买第二套房的情形可分为自住改善型和投资出租型的，但都为市场供给了数量可观的廉租房。其理十分明显，如更少人买第二套房，可能导致市场上总出租房数量严重减少。接着的便可能导致租金持续上升。如果大家都不买第二套房，所有租房者应该全部入住政府提供的房源。那么政府建的廉租房几十年才收回成本的出租价应是多少呢？举北京例子来算财务费用，假如在近五环内建设公租房，每平米成本价也许可控在万元以内，但对其开发成本构成来算总帐，其房产价值，政府以土地出让所得20%作为是基础出资，公租房产权抵押后靠银行获得房屋价值的80%贷款支持完成，贷款利率取低值，期限为50年，那么经专家估算，每投资建设60平米的公租房、若要在房屋有效寿命内收回成本而需确立的出租价格，在没有任何利润的情况下，需收取月租金近伍仟元才能维持运转。可以说，这个出租价是大大高于现阶段的市面出租价格。何况政府还没财力和人力来搞规模性的廉租房建设呢。

笔者认为，对改善型“买第二套房”者的抑制政策应是短期的，若是要长期执行，那就偏差大了，严格限制中小型二套房贷更是推高租金上涨，实在是不妥的。

建议政府不要长期抑制买第二套房，应该鼓励他们出租空余的一套房参与市面出租的相互竞争，使得租金维持在一个合理的水平，政府同时对低收入者采取实物（已租的房）租金补贴的办法；但可以严格抑制短期内卖出和炒房行为，也可以通过其它政策来作适当调节。同时，国家可适当建些“共产房”来解决政府财力困难和住房难的问题。“共产房”的产权是混合的，其产权部分来自住户完全的产权买下、而部分为政府拥有的产权、是保障性（成本价）分配；住户有条件时可出补市场价差来买下保障性的那部分产权。

总之，政府出台限制中小型二套房贷实属不是明智之举，其执行结果是更推高租金上涨。