关于中国房地产市场，特别是房价涨跌预测，很多人都认为，这几乎是不可能的，即使能预测，其准确率也不会高过“掷硬币”。而我恰恰认为，中国房地产市场最容易预测，甚至不需要技术含量。

　　有人可能反驳，中国房地产市场是一个政策市，也许政策制定者都不知道要把楼市带向何方，预测无从说起。而历年的宏观调控也证实，政策的随意性和突发性并没有给房地产市场一个明确的信号预期，市场参与主体更是措手不及。2008年有的企业本来准备破产了，突如其来的救市不仅让破产企业死而复生，并且赚得盆满体满。

　　其实以上都是表面现象。如果我们把市场分为自由市场和垄断市场，几乎所有学者都会承认，自由市场比垄断市场更难于预测。

　　西方实施自由经济，而自由经济必须会走向情绪化经济，最终是心理学主导经济行为，而非供需关系，价格规律和市场机制失灵，最终以经济危机的形式爆发，经济行为再一次寻找新的平衡。几乎所有人都知道，资本主义自由经济无法规避经济危机，而同样没有一个人知道经济危机什么时候发生。本轮席卷全球的次贷危机就是在华尔街一片交杯中突然降临。从这个角度来说，自由市场的预测更难。有人作了一个试验，大腥腥的选股水平和股评家几乎一样。

　　回到中国楼市，显然它不是自由市场，土地是单方垄断的，货币投放量是受控制的，房改11年以来，实质就是一个“单边做多市场”，几乎所有市场参考主体都从中分享成果（比如地方政府、商业银行、投资商、开发企业、炒房客、已购房者、中介媒体等等），我们目前还看不到中止这种“分红模式”的内生力量。为什么国家还要继续维持这种“分红模式”呢？一是中国没有其它更好经济增长点，二是中国是一个比较注重任期经济的组织，短期政策多。如果知悉这点，过去11年，对中国房价大的趋势预测根本不需要技术含量。

　　那么为什么在单方做多市场下面，也会出现一些周期性调整呢？这来自三个新的因素，一是未购房民众的压力；二是房地产市场失态发展，超出了政策制定者本身预期（比如2009年和2010年第1季度，房地产市场病态发展）；三是房地产单极发展的“吸金效应”，不利于行业均衡发展，也不利其它产业升级，“鸡蛋都放一个篮子里”总不安全，而大量热钱随时都想把篮子打翻。

　　那么，中国房地产市场发展轨迹就是“大的上涨波段中的反复震荡，在若干年后迎来一次崩溃”，那若干年到底是几年？如果考虑到了中国政治缺乏弹性，我认为中国楼市大崩溃比任何西方国家的经济周期还要长。

　　作为一个立足于短期预测的学者，我根本不关心崩溃这件事。我只关心“大的上涨波段中的反复震荡行情”，这也就是我在2008年正式提出的“短周期切变理论”，只有掌握了“反复震荡规律”，无论是自住者还是投资者，都可以最小成本持有或建仓。如果没有掌握这种规律，正如在1644点到6000的大牛市，也有人亏本，而掌握的人，而回报超过几十倍。

　　那么今年处于什么行情中呢？今年无疑处于“震荡行情”，原因就是开始的三条（民意压力、病态发展、吸金和鸡蛋效应）。

　　如何在震荡行情中进行交易呢？

　　1.        对“T+0”的操作者来说，不在乎手中的筹码是否会反弹，只在于明天比今年更便宜。以万科近期促销策略来看，也有“T+0”的嫌疑，不在乎市场是否会反弹，而在于把手中的筹码（房子）卖出去，明天买进更便宜的筹码（土地），万科无疑是成功的换筹者。

　　2.        对于资金链比较困难的企业和个人来说（原因在于2009年高成本建仓过多），在新一轮调控过程中坚持不住，他们也会急于变现，但它们并不是主动进行“T+0”，而是被迫让利。

　　3.        更多的开发企业和投资者想做“猪坚强”，我的一个朋友，早在2005年在北京、上海建仓数百套房产，当时的建仓成本只有6000-7000元/平方米，现在已经达到了30000元/平方米以上，他们是真正的“猪坚强”，无畏行情震荡，而是安心去国外度长假。还有一些开发企业的投资规模控制得好，存货不多，有做“猪坚强”的资本。

　　4.        对于一个普通的购房者，其实是相当弱势，只能在丛林觅到一些机会。由于第一类“T+0”和第二类“让利者”，其实普通购房者迎来了难得的“买方市场”。

　　当然由于城市差异，有些二线城市调控并不明显，原因是普通购房者 “被房价给整怕了”，稍有降价就杀进市场，开发企业的资金压力减少，市场也没有被调死，这恰恰国家希望达成的调控目标，那么调控政策没有必要退出，今年中国房地产市场将是“缓降的调整行情”，这就是本轮房地产震荡特点。

　　

　　后记：本文为个人研究心得，不作为投资置业之参考，也请朋友们不要向本人打听投资置业建议，多谢！

　　

　　

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