陈真诚：有些闲置土地囤积了17年
文/陈真诚
（内容导读：囤地“黑名单”、囤房“黑名单”，无疑是推进调控继续深化的具体举措…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
不少闲置土地囤积时间超过了10年
最近，随着房地产调控的进一步深化，闲置土地再次成为了舆论和市场关注的焦点。
据报道，根据4月份出台的“新国十条”规定“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组的要求”，今年，国土部派出多个调研组分赴全国展开大规模调研。调研结束后，5月12日，国土部发出《国土资源部办公厅有关房地产开发企业土地闲置情况的函》。8月3日，有媒体报道称，为期3个月的房地产用地专项整治，在7月底已经基本结束。依据多个调研组分赴全国展开大规模调研的报告，国土资源部整理出截至2009年三季度末全国1457宗闲置土地的情况的“黑名单”——《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，一张开发商违规用地名单浮出水面。这份“黑名单”中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。
这份“黑名单”显示，截至去年9月30日，全国闲置土地共计1457宗（其中70%以上为住宅用地），闲置面积9772.365294公顷，合同总价款2560947.855万元。北京、广州、海南、江苏四地的闲置土地数量占全国的近四分之一。仅北京就有160宗土地被闲置，有泛海建设、华润置地、新世界等知名地产企业涉及囤地。
这1457宗土地中，有600多宗是企业自身原因形成了闲置土地，另外800多宗则是政府原因导致。其中，大多是在2005年左右出让的，普遍囤积时间比较长。甚至，据报道，有闲置土地的囤积时间，最长的已达17年，还有土地可能已经囤积了更长时间。如广州，《羊城晚报》报道称，“广州约有54宗闲置土地被列入“黑名单”，被列入名单的闲置土地遍布广州的各个区域，从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已经长达17年，闲置时间最短的也已有4年时间”。另如珠江新城某地块因法律纠纷烂尾了8年，后又再闲置4年，总共囤积了12年。还有一幅天河华景新城附近的宅地，至今已经闲置了13年。广州珠江投资旗下的广深铁路南、省生物药厂北地段住宅用地地块，1997年2月签订出让合同，建筑面积2.82公顷，土地款131万元，约定动工时间为1998年2月，约定完工时间为2001年2月。再如北京，皇都房地产开发有限公司1999年底出价1亿元购地开发皇都商城，但目前仍闲置，囤地时间已经超过10年。此前，今年3月，《每日经济新闻》曾报道，原属于新世界中国，后被转让丰盛地产(上海)发展有限公司的“丰盛皇朝”项目（原名“香港新世界花园二期”），二期地块却直到2007年才开始动工，直到今年6月才上市，从获得地块到开始销售，整个时间长达17年。又如湖南，有宗开发商囤积的住宅用地，显示合同签订日期是1998年10月12日，囤地时间已近12年。
而且，通过前后数据对比分析可发现，有些被列入“黑名单”的闲置土地，从约定开工时间看，经过十多年的囤积，增值高达几十倍甚至上百倍。如在广州， 54宗土地（用地面积近192公顷）的总出让金额不到6亿元，而仅珠江新城某地块尚未动工开发商就已从土地升值获利接近11.2亿元：该地块因法律纠纷烂尾了8年，后又再闲置4年，总共囤积了12年，原规划8万平方米总建筑面积，楼面地价为1356元/平方米，如今珠江新城地王价格已达到15324元/平方米，以此计算，该地块已经增值了约11倍，开发商从此就已获利接近11.2亿元。还有一幅天河华景新城附近的宅地，其使用权面积为19130平方米，总建筑面积103697平方米，至今已经闲置了13年，而当初周边房价只有4000元/平方米，如今高达2万元/平方米，不难由此计算出开发商囤地的回报有多高。
由于囤地可带来巨额回报，打击囤地等土地政策一直严重执行不到位，囤地的成本不高，风险不大，因此，“囤地”已成为很多房地产企业惯用的赢利手段，开发商对于囤地乐此不疲。据报道，如在海南，“黑名单”中单个企业闲置土地宗数最多的罗牛山公司，一家企业共有9宗地块被列入闲置土地“黑名单”，涉及土地面积共计73万平方米，均为商服用地，合同签订时间都是1998年12月17日。但还有消息称，这或许只是“冰山一角”，罗牛山公司早已被称为海南当地最大的“地主”。而根据其历年年报及相关公告，罗牛山公司及控股子公司至今拥有土地11014.48亩，少有投入开发。再如新世界中国，舆论称之为囤地专业户。列入“黑名单”中的北京燕京大厦、新景商务楼两项目，早在2004年8月31日便已签订“土地出让合同”，并约定于2005年2月27日开工，2007年6月30日前竣工，截至2009年年底，距离所披露的合同约定开工时间已过去近4年。除了上述北京项目外，根据计算，截至2009年底，新世界中国拥有各类开发用地总建面近2600万平方米，已经开工的面积仅250多万平方米，占项目总量的一成多。其余超过89%的地块仍处于“规划中”状态，并未投入开发。
全面围堵闲置土地的融资渠道
新“国十条”规定，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此前，国土资源部1999年颁布的《闲置土地管理办法》和国务院2009年发布的《关于促进节约集约用地的通知》均规定，对于有闲置土地记录的房企予以限制贷款。
早在2010年1月，银监会就明确提出，对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新增贷款。新“国十条”等房地产调控政策出台后，银监会要求，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，商业银行对已有发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行上下在客户名单中作出反映；提高押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。
据报道，国土资源部已将这份闲置土地“黑名单”交予了银监会、证监会。银监会已将这份“黑名单”转发给各地银监局及金融机构，要求各地金融机构立即开展一次风险排查，各银行要在7月15日之前将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字上报，根据这份“黑名单”对有闲置土地的开发商“限贷”，对违规企业展开一场全面围堵。
从国土资源部向银监会、证监会移交闲置土地“黑名单”来看，针对房地产开发商囤地行为的调控政策，落点到对房地产开发商的融资渠道进行全面管控，由收紧资本市场融资到银行贷款，融资渠道管控全面铺开。本文作者陈真诚认为，这也说明，从融资渠道入手的土地调控正向前继续推进，并非此前一些人所认为的那样，而是调控政策并未见底。另一方面，在市场低迷、开发商难以通过销售回笼资金的同时，一些地方政府正加大力度催收土地出让款，南京、温州等地甚至因开发商未能及时缴清土地出让金而收回了部分土地。如此看来，随着调控的进一步深化，一些囤积土地的开发商将越来越面临资金短缺的压力。
“黑名单”依然存在诸多疑点
近年来，政府多次强调严厉打击囤地、闲地、炒地行为，并出台了相关土地政策。《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条规定，对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回或者重新安排使用，对土地闲置满一年不满两年的要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
囤地“黑名单”消息传开后，国土部土地利用司司长廖永林公开表示，超过出让合同规定时间一年以上不开发的都叫做闲置土地，由于资金的不到位、开发政策的调整等企业自身原因造成了土地闲置，应该严格按照土地闲置处置办法来处理。闲置满一年的将收取土地出让金的20%作为闲置费，闲置满两年及以上的将通过收回土地的方式来处理。如果是政府原因，就采取促进开发利用、改善相应条件的措施，长期不改的进行行政问责等。
只是，由于一直以来政府出台的打击闲置土地等土地政策严重执行不到位，打击囤地力度实际上不大，因此一直鲜有闲置土地遭到政策的惩罚，仅有极少数闲置土地被收回，而囤地可带来巨额回报，囤地的成本不高，风险不大，因此，开发商囤地、闲地、炒地行为盛行，闲置土地越来越多。
由于闲置土地问题关系到地价、房价、房地产调控乃至社会民生、经济发展模式等系列重大问题，因此，这份“黑名单”引起了普遍关注，牵动了社会各界的神经。不过，由于这份“黑名单”所显示的全国闲置土地量，明显少于公众的切身感受，依然存在诸多疑点，引来了公众的诸多质疑：
一是，全国到底总共有多少土地在闲置？
应该说，虽然“黑名单”列出了全国有1457宗土地在闲置，但并没有把全国全部闲置土地一网打尽。
国土资源部曾公布，截至去年底全国闲置土地有约1万公顷，当时还有舆论指出全国实际闲置土地不只1万公顷。
实际上，如北京，有报道指出，仅2007年至2009年3年已交易但未开发的闲置土地就达1500公顷。又如广州，“黑名单”显示有54宗土地在闲置，但从广州市国土资源和房屋管理局副局长、新闻发言人黄文波所公开表示“广州市国土房管局将力争在年内出台包括这54宗土地在内全部共200多宗闲置土地的处置解决方案”来看，广州的闲置土地远不止54宗而是至少有200多宗。再如湖南省，有报道称，“黑名单”所披露的数字可能只是现实情况的一个“零头”，实际闲置土地数可能是披露数字的5倍以上。湖南省国土资源厅执法监管部门负责人刘细红表示，国土资源部这份“黑名单”肯定不可能是包括了所有的闲置土地，还有大量的数字没有进去。还有就是，此前不少媒体已经报道过的闲置地块，并不在名单中。因此说，1457宗，或许只是全国实际闲置土地总量的冰山一角，只是诸多闲置土地中的沧海一粟。
二是，在中国哪个城市会没有闲置土地？
由于土地政策严重执行不到位，囤积土地的成本很低，风险不大，而产出的利益可观，投入产出比很高，因此闲地、囤地、炒地行为盛行。应该说，闲地囤地是各地普遍存在的共有现象，可“黑名单”上居然显示上海等一些地区既然没有闲置土地，而事实上或并非如此。
如上海，去年8月，上海市规划和国土资源管理局相关负责人曾向媒体透露，上海当时总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态。其中，有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。而此前媒体公开报道的数据显示，截至今年1月上海共有闲置土地300幅。今年1月9日，上海土地管理部门发布公告称，决定收回和督促开工8幅闲置地块。据悉，截至今年7月30日，上海已收回及已启动收回程序的地块共计15幅，已督促开工315幅。如2003年8号公告中推出的一幅海门路630号出让地块，被上海海上人家房地产开发有限公司和浙江万马房地产集团有限公司以3.5亿元的总价(4170元/平方米的楼面地价)拿下，然后该幅地块7年来一直未曾动工。这些说明，“黑名单”显示上海没有闲置土地，与实际情况或不相符。
三是，1457宗闲置土地最终到底能有多少被无偿收回？
早自2005年以来，国土资源部相继多次掀起过打击囤地的行动，但最后只有极少数闲置土地被收回。
最近，虽然北京、南京、温州等地收回了部分土地，但收回的原因是未能按时交纳土地出让金而并非土地闲置。因此，1457宗闲置土地的结局，目前尚不能轻易地做结。
四是，闲置满两年的“地王”的结局会怎样？
近年来，由于房价、地价快速上涨，诞生了不少“地王”。这些“地王”，早已是舆论关注的焦点，成了检验土地政策执行程度的“试金石”。
现实情况是，如今依然有不少“地王”在闲置，时间已经超过了两年。尤其那些在2007年前后诞生的“地王”，有的并未及时缴清土地款，更有不少已经闲置、囤积超过了两年，但并没有被无偿收回，也没有纳入清查打击范围中，没有出现在“黑名单”中。这种“地王”项目带头囤地的示范行为，客观上起到了囤地的样板作用，助长了更多开发商的囤地行为。
正由于公众心存质疑，加上此前土地政策执行不到位、少有闲置土地被收回的经验教训，尤其是一些地方政府担心打击囤地后将导致地价房价下降或收回囤地后不能再卖出高价而放任、默认开发商囤地，因此，这次对闲置土地的严厉清查，效果或依然有限。
“黑名单”的效果取决于是否“有法必依”
今年4月份，国务院常务办公会曾明确提出要求，对涉及土地闲置、囤积房源、扰乱市场交易秩序的房地产开发企业，在信贷发放、授信、资本市场再融资以及IPO等方面予以限制。新“国十条”规定，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。自4月份出台新“国十条”房地产调控新政出台后，包括国土资源部、住房建设部、银监会、证监会在内的多个部委，就在酝酿并推出通过“名单式”管理，以严控开发贷款等联动措施。
应该说，尽管这次对闲置土地的严厉清查的效果或有限，囤地“黑名单”依然存在诸多疑点，但本文作者陈真诚认为，也应该看到，这次国土资源部联手银监会排查闲置土地，释放出政府进一步深化调控的信号，引发了市场对于房地产调控政策进一步收紧的预期。
此外，据悉，除来自国土资源部的囤地“黑名单”外，银监会正在要求住房和城乡建设部提供一份性质与用途类似、以“市场交易秩序”为标准的开发商囤房“黑名单”，具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录，其中包含一些知名企业和上市公司。此前，住房和城乡建设部已经向银监会移交了市场交易以及信用记录良好的房地产开发企业的名录。
不难看出，为了完成国务院部署的遏制部分城市房价过快上涨，确保实现房地产市场稳定健康发展的目标，住房和城乡建设部、国土资源部与银监会、证监会正密切协调合作，推进调控继续深化。本文作者陈真诚认为，囤地“黑名单”、囤房“黑名单”， 无疑是落实国务院政策要求的具体工作，是推进调控继续深化的具体举措。正是随着宏观调控进一步深化，这些列入囤地、囤房“黑名单”的项目或企业最终才得以曝光。据悉，国土资源部已经着手研究对于房地产用地市场更进一步清查整顿的工作，或将在近期再次展开一场大规模闲置土地清查风暴。
而且，应该说，囤地“黑名单”不但能起到一定的警示作用，还终究会对部分囤地采取实际措施，向囤地开发商施加压力，逼迫部分土地加快开工，形成市场供应。再则，政府加大打击囤地力度，还可能打击地价上涨预期，或直接迫使地价下降，促进土地市场进而整个房地产市场健康发展。
因此说，如果政府真能严格执行土地政策，不放过每一宗应该受到政策处罚的闲置土地，而不是象征性地对少部分囤地采取措施，走走过场，继续“有法不依”，那么，国土资源部联手银监会排查闲置土地的效果依然值得期待。当然，也要看到的是，尽管“黑名单”已经列出，但影响最终效果的最关键因素主要是，在于政府是否会做到“有法必依”地严格执行土地政策，在于地方政府是否会严格落实中央政府的调控政策，因很多闲置土地实际上与地方政府的想法或行为密切有关。
国土部土地利用司司长廖永林曾表示，如果是政府原因造成土地闲置，就采取促进开发利用、改善相应条件的措施，长期不改的进行行政问责等。由此不难看出，国土资源部已经认识到地方政府在执行土地政策、打击囤地方面的关键作用，并意图通过施压地方政府以抑制囤地现象。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至[email protected]。欢迎加入QQ群“财经地产专家媒体”（群号73150637）：限公开出版或播出的媒体记者、编辑加入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
阅读推荐：