昨天（8..16）下午参加了新浪乐居关注第13期，谈关于空置房的问题，以下是现场实录：
新浪地产讯 近日，关于住房空置率的讨论此起彼伏，新浪乐居发起的“晒黑灯”活动也得到了广大网友的高度关注。那么全国究竟有多少空置房？这个数据该由谁统计呢？新浪乐居特邀业内人士就此事进行详细分析，剖析空置率真相。
主持：新浪乐居新闻编辑赵增洁
嘉宾：
中体奥林匹克花园管理集团总裁 陈顺
北京联达四方房地产经纪公司总经理 杨少峰
【主持人】各位新浪乐居的网友，大家下午好！欢迎收看本期的乐居关注。近日，关于住房空置率的讨论此起彼伏，新浪乐居发起的“晒黑灯”活动也得到了广大网友的高度关注。那么全国究竟有多少空置房？住这个数据该由谁统计，今天我们也请来两位嘉宾跟我们聊聊这个话题。
访谈现场
【主持人】坐在我旁边的这位是中体产业集团副总裁、中体奥林匹克花园集团总裁陈顺先生，这位是北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰先生一起讨论住房空置率的问题。二位好！
【主持人】前一段时间媒体报道有6540万套空置房，二位可以给我们谈一下什么是住房空置率？请二位谈一下。
【陈顺】住房空置率给出这样一个大数，6540万套。其实建房的和卖房的，第一和住房空置率没有什么关系，第二，我觉得是一个很被动的话题。怎么样定义空置率，这6540万套，我也不知道是哪些方面给的数，我相信这个说法，包括这个量化，肯定不是国家级的一个统计部门或者是一个研究部门的说法。
【主持人】那您认为应该怎么来定？
【陈顺】6540万，如果一家三口或者四口，相当就是两个多亿人口能够居住这么多房子。如果按面积，按七八十平米来说，就相当于40亿到50亿平方米。我们住房改革以后，也就这么多。
【主持人】刚才杨总也说了，如果是这个数字，算起来是90年以后都是空置的。
我在访谈中发言
北京联达四方房地产经纪公司总经理 杨少峰
【陈顺】对，我不知道个数的量化是怎么来的。另外，我知道空置率这个字眼，可以让社会很关注这个事，完全反应了人们对房地产这个行业，对房价高表达的一种内心状态，一种情况。大家可能对有房不住心里不平衡；第二，觉得是一个带有资源的浪费，如果出租出去还好一些。
【主持人】我们抛出这6540万套空置率，我们谈谈什么是空置房？中国的空置房有什么特殊之处？
【陈顺】我们也看到国外的一些资料，这个房子连续六周或者连续两个月没有人住肯定就是空置房。如果你空置，你应该交什么样的钱。我们国家最起码前一阶段国家统计局有关人士也出来讲话，空置率这个事至今就是很复杂的事，到现在为止统计部门也没有拿出一个很好的办法。我自己觉得什么是空置？我没有看到有关方面很准确的概念，但是我心里的感受是这样的，比如我这个房子连续半年没有人住，在我的心目中可以认定为空置。我觉得如果这半年这个房子还没有人住，基本上可以理解为这个房子对社会是一种资源的浪费，哪怕你是租出去，这个资源还是发挥了一定的价值。
【主持人】之前我看过一个定义，是说开发商的房子建成一年之后没有卖出去，以这个为期限，就算是一个空置。但是在国内的很多空置，其实是卖出去之后形成的空置。
【陈顺】其实最早的说法是开发商在卖的房子，有多少房子没有卖出去。现在社会热点在议论的空置率的问题，是没有住的问题。我觉得实际上是完全不同的概念。
【主持人】杨总，请您谈谈。
【杨少峰】首先我说明一下，关于空置用房高达到6540万套，我觉得是一种自我炒作，哗众取宠的说法。刚才我们也在聊天，前几天我跟建设部的一个官员谈话，一套房子我们按70平米，这个数字算下来是40亿平方米。从我们1990年以后盖到现在有据可查的数据，中国新建的房子，包括商品房，政策性用房，都加起来也都不超过40亿平方米。从这一点来讲，我觉得这折射出两个方面的问题。第一，我觉得房地产行业有很多的伪装家，但是他们这种言论由于他们自己本身不太专业，很容易对社会形成一种误导，这种误导小则是影响购房人的决策，大则是影响到我们整个国家政府在宏观调控上的一些决策。
【杨少峰】第二个方面，可以折射出一个问题，目前我们房地产的矛盾已经很大了，大家为什么对这个问题这么关注，就是因为大家对这个问题心里不平衡，才会引起社会这么大的关注。这个问题我也和北京市建委的相关人士沟通过，基本上可以这么说，在住房普查没有进行之前，中国到底有多少商品房，目前没有任何一个人任何一个部门能够给出准确的数据，更不要说它有多少的面积。在这一点上我们所有大的数字，只能是根据经验，90年我们做过的唯一一次普查来看，这个数据的本质误差是非常大的。
【杨少峰】所以很负责任地告诉大家，没有准确的数据。所有具体到多少套这个数据肯定是假的。这是第一个。
【主持人】刚才杨总也提到这个数据影响到了购房人，重则可以影响到政府的决策，其实这个空置率数据还是很重要的，但是它一致缺位。
【杨少峰】首先我们应先给它定义什么是空置率，具体问题我们要分成几个方面来看。空置率我们现在讨论的无非是三种房子，第一，这个房子是空房，从它建完到若干年始终没有人住过，这种房子有。我们经常去看房子，也有一些二手房从04到死都没有人住过，这种房子就是空房。这又分为两种情况，第一种可能是因为开发商的房子不好；第二，就是为了升值，买完之后放在那不住。第二种叫做办闲置，这个业主买完之后可能住了一段时间，住完之后又想出租又想卖，可能有一半的时间有人住，有一半时间没有人住。这是第二种情况。还有一种情况，比如我是福建人，我在老家也有房子，可是我在北京工作，老家的这个房子我留着，这种房子能不能称之为空置，我觉得这种房子不能定义空置。还有一种情况，就是由于工作情况造成的夫妻双方两地分居，这种房子我们只能称之为它是半闲置状态的房子。第三种是阶段性的闲置，我这个房子前一阶段的租客刚刚租完，我准备再找新的租客，但是可能由于租金没有谈好，还需要两到三个月的闲置。
【主持人】那多长时间我们定义为闲置呢？
【杨少峰】刚才陈总说到半年，但是半年还要考虑到其他的因素。这里面我们还要考虑造成第四类的空置房，当一个新建的小区在前一两年入住率都不会太高，比如我在海淀区工作，我在通州区买的房子，但是我现在还在海淀区住，但是由于工作原因，我宁可租在海淀区，我把通州区那个房子空着。等到事业稳定之后再搬过去，这种房子的空置时间有可能在一年，有可能在两年。所以我们看到很多新的小区建成之后都会有一个两到三年之后等社区配套逐渐成熟后才能达到一个入住率的顶峰。所以我们在统计的时候应该把新建的小区给它划出去，这些房子是需要有一个逐步完善的过程。这四类房子构成我们现在所说的“晒黑灯”，水表不转的情况。
【杨少峰】所以我们看待这四类房子的时候，就需要去衡量哪一种是真正的空置房，而哪一些是被动的空置。
【主持人】杨总这里面有一个分类，就是说空置率还是可以统计的。
【杨少峰】这个统计的前提必须要做房屋普查，这个房子是今天没人住，还是一直都没有人住。
【主持人】也需要对这个空置房的定义做一些更加细分的分类和界定，再做这种普查和调查的数据。
【杨少峰】对。
【陈顺】我觉得杨总是把这个现象分几类，我们应该关注房子的性质和空置的关系。假如说你建了廉租房，你租给这些基本保障的人群，甚至包括经济适用房或者双限房，就是政府保障的这些类别的房子，我觉得这些要空置，应该说受到的社会谴责会更大。说明你买这个房子的时候，或者有些情况可能没有如实的讲。也就是说社会保障人群，他买了房以后他没有进行安置，他可能在别的地方还有房子。
【陈顺】现在“5+2”的生活方式也很普遍，平常可能在城里，周末的时候可能到郊区，或者是1小时生活圈，包括到北京和河北的交界。可能你在周末统计城里的房子的时候黑灯就多一些，可能你平日去远郊区县或者大北京的概念辐射的地区，可能平日黑灯就多一些，房子性质和空置之间的关系更应该紧密一些。
【陈顺】如果是商品房空置，30%是可容忍的度。假如说别墅，20%到30%，假如经济适用房或者两限房可能在15%左右，廉租房就不应该有什么空置。我觉得应该按照房子的性质来分，在空置比例之间应该要对某些方面，社会要包容一些，因为可能有人有两套房，但是由于他工作的变化或者后来家庭的重新组合，小孩社学等等，他不愿意把那套房子租出去，可能小孩放假的时候还回来住。
【主持人】刚才二位谈到空置房应该先细分再来谈才有意义。今天也有媒体报道，有网友也给出了五种查空置率的方法，比如查电表，看水表，贴纸条，查物业。现在看来好象民间对空置房现象持续的热度关注和前一阶段统计局表态我们目前没有办法查这个数据，有一个巨大的反差，二位怎么看？
【杨少峰】我觉得这可以和我们前一阶段的物业税挂钩起来。国家在目前来讲，我觉得应该要进行一次住房房屋的普查，普查每一个家庭名下到底几套房，对于那种买了纯投机的，买了之后空置好几年不住的房子，就要征收很高的空置税。对于出租类的房子，进行另外一个杠杆的税收，由此我们才能够把这种现象遏制住。但是从目前角度来讲，在没有进行住房普查之前，有好多种原因造成空置，不管是查电表，“晒黑灯”，贴纸条，查物业，都可能反应房屋空置的现象，不能反应空置率的具体情况。在这里，我认为要真正解决这个问题，还是要进行房屋普查。
【主持人】这个事情应该由哪些部门来做呢？
【杨少峰】当然是建设部和统计部门，还要像人口普查一样需要到每一个房子里面进行调研。
【主持人】具体到北京，前一段时间《经济半小时》也对北京的空置房做了一个调查，说北京卫星城的入住率比较低，您二位对北京的情况也比较了解，可以谈谈北京的空置房情况是怎样的？
【陈顺】卫星城这个概念，是大家若干年前提出来的，比如在北京交通辐射的远郊区县相对比较集中的楼盘。人们在买的时候可能有一种当时的热情或者从众的心里，买完之后房价涨了，他会卖掉。但实事求是来说，卫星城各方面的生活毕竟没有北京城里生活那么方便。子女的教育问题，老人问题，还有医疗保障都是不好解决的情况。我们也看到有一些人遇到了突发疾病，就是由于居住的比较远，所以丧失了良好的抢救时间或者治疗时间。卫星城相对空置率高一些，也是属于相对合理的。
【陈顺】刚才说的那个话题，到底一个楼盘空置率多少，以上这几种方法都是很好的。但是具体做起来是很难的，我觉得北京这样的城市，城里面的空置率还不是很高。像卫星城可能会高一些，社会应该包容一些。
【杨少峰】这个问题我再说一下，我认为首先有一点，北京卫星城都有哪些，你是把燕郊、香河、固安、廊坊、涿州，这些严格意义上来讲都算是北京的卫星城。但是在这里面我们也看到目前媒体报道绝大部分属于北京的燕郊，燕郊在北京卫星城里面完全是以纯居住，作为北京人的第二、第三居所而新建的一个城市，它的空置率高是没有任何奇怪的。我认为燕郊的空置率比10%还要高，但是只高不低。像其他比如廊坊、涿州、固安的空置率，因为他们本地的人口比较多，他们那个城市有很多本地人口，外地人到那里买房还占很小的部分。我们作为媒体，看到这个数据的时候一定要想想这个数据的出处在哪里，否则就会给我们得出事实而非的结论。
【主持人】像北上广深这四个城市的房价也比较高，是不是也跟房屋投资有关系？
【杨少峰】中国为什么异地购房这么火爆，除了房地产的投资以外，还有一个深层次的原因，就是我们城市资源分配的不平衡，以北京为例，前中国最优质的教育资源都集中在北京，现在全中国最在乎的就是教育。所以我们中国现在很多的企业家，对他们职场而言他们不需要靠房子而增值保值，但是他们在孩子的教育方面很舍得投资，我也帮他们买了很多房子，他们都是为了孩子的教育问题。可能由于平时习惯问题，他们平时上班都在福建，周末他们夫妻从福建专门飞到北京，星期五接孩子回家，星期一上午走。像这些人在北京买房看重的是北京的教育资源。还有一些人看重的是北京的发展机会。我们现在之所以形成这么热的投资，并不完全是因为我们钱太多了，还有一个很核心的原因，是因为我们城市资源分配不平衡。
【主持人】也就是还有一个比较深层的社会问题？
【杨少峰】对，比如海淀区的房子在北京最热，因为这里有很多好的学校，所以这里的房屋，你会看到倒手率很高，我小孩子在这里说了几年学就把这个房子倒出来给别人，这就是由于教育资源的分配不平衡。我们觉得对于特殊的城市，像北京、上海这些城市，它有一些空置的房子，并不是没有人住，很多人买房子，因为他现在买了，孩子还小，他考虑到孩子过两年之后就要上学，所以我两年之后还用。
【主持人】不管是出于什么原因造成空置，空置就是对资源的浪费，是不是也应该出台一些相关措施来防止这种资源的浪费，因为毕竟还是有很多人对房子是有所需求的。
【陈顺】我很赞同。我觉得，第一这个数没有这么大，也没有这么可怕。假如我们新浪的工作人员，你找中介租一套房子，人家不会一下子给你提供十几个房源，可能给你看两三个，说明整个量没有那么大，全社会也没有必要。空置，我觉得本身就是对社会资源的浪费，怎么能让空置率低一些，社会资源浪费的程度少一些，我们也看到了国外有些国家超过多长时间以后给你定义为空置房，你要交一定的税。
【主持人】在德国超过10%你这个房子还租不出去，政府就推倒，重新利用。
【陈顺】我觉得这都是对的做法。国外很多很成熟的方法，可能在我们国家实行起来还不是那么容易。假如你这个房子空置100天，就设置为空置，空置房一年你交1000块钱，对资源占有费或者税，我相信很多人可能到90天的时候来住一住，他不会把自己列入为空置房。从方向上来说，我觉得对空置和闲置的房应该鼓励他们拿出来，给全社会共同享有和使用。无论是税还是费都是有用的，不管怎么样，应该越闲越罚。
【杨少峰】为什么我们一直不进行住房普查，因为你只有进行了这个普查之后才能对此有一个准确的数据。我们看到北京老一批的经适房，那些业主都很有钱。所以在任何一个制度出台之前，我们必须要把这个问题考虑周全，在这里面作为我们空置房有一种观点，我是比较认同的，空置就是对社会资源的一种浪费。这是应该要去扼制和制止的。但是我们不能简单地认为这个房子因为他电表没转，我们就把它定义为空置房。可能我在河北我就没必要到北京买房子，我在北京就没有挤到海淀区来住。在我们目前住房矛盾比较激化的时候，我比较支持刚才陈总说的，对这种空置房，根据它的不同情况进行差异化的惩罚。剥削我们一直想出台物业税，盖了三年五年没有人住的房子，我就给你征收巨额的税收或者罚款，逼着你要把这个房子拿去卖掉，这样就不会造成社会资源的闲置。
【主持人】是不是解决空置房分为这样几个步骤，第一，通过房产普查把这个数据线统计出来；第二，对统计数据对它进行分类和细化，分为不同的级；第三，就是根据不同的级对它进行税费的政策或者进行一些惩罚来解决这个问题。深层次的还是要资源的平衡发展，让城市之间或者城区之间的差异没有这么大，最后才有可能把空置房这个问题从根上得以解决。
【杨少峰】空置房这个问题，我觉得它不可能从根上得以解决。就像我们仓促行业，比如沃尔玛和家乐福肯定有一定的库存。如果它没有库存，就会形成另外一种危机。我觉得一定的空置率这是很正常的一个现象，但是这种空置率，它到底是多少比较合理，我觉得这是需要再去探讨的，不能说这一个小区1000套房子都有人住，每一个项目都会出现这种阶段性的空置现象。
【主持人】前一段时间任志强任总也发布了一个消息，说商品房在售出之前应该有一定的储备，应该有一定比例，我们刚才讨论的空置房，其实它的层面就是卖出去没有得到利用的这部分，其实它是分为两个层面的。比如开发商建了一年没有卖出去就算空置，或者卖出去之后一年没有人住就算空置房？
【陈顺】第一个事好办，全北京一共有三四千家公司，这三四千家只有有建委的一个指令认真执行，24小时就能报出去，比如我现在还有多少没有卖出去，这个好统计。我个人觉得第一个事作为空置房有点牵强，因为没有谈不成的买卖，只有谈不成的价格，28000你可能十个月卖不出去，24000可能五个月卖不出去，21000可能两个月就卖出去了，我觉得这可能还是有开发商的原因，这个数我觉得是可控制的，也好统计。第二，假如你销售以后多长时间没有住，假如你是新房，我觉得这个新房比例可能确实很高，如果说是精装修房和毛坯房又不太一样，要区分来看。比如已经销售的或者交付使用的三年不要统计，三年以后我们再统计。这个合理一些。
【主持人】最近我们新浪乐居发起了一个“晒黑灯”活动，也得到了很多网友的支持，其实九成网友都认为空置率很高，这也说明大家迫切的心情，可能等不了先普查再出措施，这个问题已经到了大家非常关注的程度，二位对于这种现象可以对网友说一些。
【杨少峰】因为政府要出台政策的时候必须要考虑误差率的问题，如果不考虑它的可执行性，出台是没有意义的。比如现在所有的电表都不转了，我都去收罚款，肯定收不到，又会造成另外一个社会层面的矛盾。我觉得更多的问题还是要由政府来做，所以我一直提倡先进行人口普查。
【主持人】在8月11日统计局表态的时候说了两个原因，一个原因空置房的问题还属于比较新的问题，他们现在还没有相应的制度来统计出来，这个空置房到底是几年之内出现的问题，为什么到了大家都这么关注的时候，大家才来谈这个话题？
【陈顺】好象几年之前统计局有过一些统计。
【杨少峰】是这样的，你对哪个城市有多少套房都不知道，你怎么样统计它的空置率是多少，现在一个问题是你要先知道分母和分子的问题，分母是一个界定的问题，分子是一个量化的问题。在这种情况下分子和分母都搞不清楚，这个除数怎么出来。在这点上我觉得还是要先补课，包括你要征收物业税，它也必须得进行房屋普查。
【主持人】据二位了解，空置房的现象是最近哪年出现的？
【杨少峰】应该是04年以后。
【陈顺】就是买房子比较多、对商品房投资有着最强烈欲望的时候，这种现象是最多的时候，因为投资以后他可能还租出去，他投资在前，租不租在后。国家统计部门实际对量化理论上应该是最准确的。再加上我刚才说的这些不情况性，平日和周末的问题，比如星期三看看这个楼有多少，星期六晚上你再统计一下，可能差距还挺大的。假如用电表，这个相对准一些，假如用燃气就不太准，因为很多人家还是煤气罐，你用水，有些人家是查水表的。电，首先电力部门就可以说我们现在有多少户是用卡的，这个在电力部门很清楚。假如商品房有300万套，这300万套都已经用了卡式表，比如最近半年以来100度以下的有多少，我觉得这个数还是比较准的。
【主持人】其实这个工程也是比较浩大的，也不可能一朝一夕就解决了，网友们虽然对这个问题很关注，但是也不能着急，只能等待统计局有关部门来一步一步解决这个问题。
【主持人】非常感谢二位今天跟我们探讨空置房的问题，也给出了一个声音，我们通过“晒黑灯”这种单一的方式都是不能准确给出这个数据的。虽然网友对这个问题很关心，但是也只能等待有关部门进行人口普查，再根据这个数据制定一些政策，最后再解决这个问题。非常感谢二位，谢谢！
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