非常感谢华商楼市通和华商网给了我们这个交流的机会，我今天分享的主题是2010年下半年房地产市场的走势研判。
　　主要分三个方面，第一个是看看新政后的市场表现，第二个分析一下决定未来走势的一些核心因素，第三个是下半年市场走势判断。
　　 现在我们讲新政后量价的变化情况，可能都是过去式了，从现在目前全国市场的表现看，基本上大部分城市都处于回暖的势态，我们把数字做简单的回顾，按照一个城市的经济总量和居民收入，房地产竣工、销售价格的指标将城市分为三类，就是一类、二类、三类城市，西安暂时列为三类城市，这一类城市目前的市场表现有一些共性的规律。
　　一线城市的成交量深度下跌，二线城市成交量相对下跌，三线城市成交量小幅的下跌，现在成交量都在恢复，开发商对未来也充满了很多的希望。从柱状图上可以看出来，红色代表成交均价，蓝色代表的是成交套数，就是量价的变化我们会看到一线城市的成交量下跌的幅度是比较大的。
        二线城市的成交量下跌也比较大，有的城市价格的变化并不是太大。
        下面我着重讲一下第二部分，影响我们走势的核心问题，就是我们从四个方面分析一下，第一个就是政策方面，就是政策会不会放松，第二个供应会不会增长，第三个需求层面，我们现在看前期被挤压的需求会不会释放，第四个就是价格还会继续下跌吗？
        我们首先看第一个就是政策会不会放松，第一个就是经济是否可以撑得住，我们首先看一下外围，红线代表的是日本的经济走势，灰色的线代表的是欧洲，黄线代表的是美国，世界三大经济体GDP的增长同比来说是在稳步回声，上面的表是同比的，但是环比相比，看到三大经济体经济增长的步伐是放缓的，在上周媒体在报道，美国经济消费出现了明显的疲软现象。
        我们再看一下股票的走势，蓝色是道琼斯指数，红色是英国的股票指数，绿色的是日金指数，我们看国外的股票指数跟经济的发展趋势是基本相吻合，进入2季度美国GDP的增幅在放缓，股票市场也给予相应的表现，中国的GDP的增长，大家都知道，我们1季度GDP增长达到11.9%，2季度下调到10.1%，整个上半年经济增长速度是11%。我们做房地产的比较关注基本面，基本面有三架马车，出口2008年出现了大幅度的下滑，现在中国出口和进口的总量都在逐步回升，我们现在看，这是出口总量在逐步回升，进口总量也在逐步回升，这个图是出口和进口之间的差值比，这个差值比在逐渐缩小，对美国、欧洲、日本我们的出口都是由正转向负，也就是说我们有一个清晰的结论，靠出口拉动中国经济的发展在逐步减弱，前几年中国经济的高速增长出口是一个很大的动力。
        下面我们再看一下国内的经济环境，GDP11.4%以上是趋热，8%到11.4%是趋于稳定，2009年1季度，中国GDP增长是处于过冷的现状，所以国家要投资4万亿拉动经济的发展，我们会发现经济的拉动发展，到了今年的1季度，我们GDP的增长达到11.9%，又进入趋热的状态，所以国家要放缓GDP的增长速度，如果再往上走可能会面临经济增长过热。2季度是10.3%，上半年是11.1%，11.1%就是在一个稳定的趋势，宏观经济的基本面，政府调控楼市没有太大的顾虑。
        我们有一个观点，今年下半年到明年1季度，楼市的调控期依然会加强，后面我会讲这个观点。
        第二个部分就是银行是否撑得住，媒体在前几个月都报道了银行对国家的态度，就是坚决支持的，世联认为房价走低不会产生大量坏账的情况下，银行会牺牲利益配合政府完成这次调控的目标，政策是坚决不会放松的。
        而且这次的调控来的比较快，而且也比较严厉，然后房地产调控一般都会在4个方面，一个是信贷，一个是税收，一个是土地，一个是行政，我们发现今年的调控政策主要是在信贷方面，就是金融政策，金融政策相比较而言，更能够有效的调整房地产。
        我们看到4.15后出现了一些新的政策，排名第一的就是信贷，排名第二就是税收政策，排名第三的就是土地政策，各地的政府还出了一些相应的行政手段。政府现在目前的政策还是两个方向，一个是加大市场的供应量，就是各项政策加大市场的供应量，尤其是要促使开发商不捂盘不惜售，抑制的需求主要是投资和投机。
        供应会不会增加呢？我这里多说一点，我们说房地产开发，从开发的资金来源上有三个渠道，一个是银行的开发信贷，第二个就是市场的融资，第三个就是销售回款，我们看第一架马车就是开发信贷，我们到了2008年12月份的时候走向一个最低点，到了2009年因为4万亿的投资拉动，我们很多开发商也得益了，到了2009年11月份，开发信贷的增长率达到了56%，创历史新高，我们发现现在的开发信贷在逐步降低。
        第二架马车我们就看融资渠道，融资渠道现在也不太理想，对于开发企业来说，现在股票市场股票价格表现一般，所以在股票市场增发融资的话，开发商觉得不太合算，5月份以来有的开发商已经放弃了增发。融资平台里面我们会发现有的开发商通过票据、基金、境外的银行进行融资，现在目前国外的基金进入中国的房地产市场是基于一个高回报，大约都在26%以上，现在已经用了这部分基金的开发商，都考虑今年尽快出货，因为未来利润的实现压力会更大，现在融资平台对开发企业来说也很不容易。
        现在看看上市公司上半年的经营业绩，万科今年上半年卖了367亿，排名100亿以上的只有10家，和2009年的销售业绩相比相差是比较大的，然后多数的上市公司应该是按时间的进度来说，今年的业绩都没有完成相应的任务，就是下半年的销售压力和回款压力是比较大的，现在我们会看到多数上市公司目前选择的是在市场回暖的情况下，尽快出货，因为三架马车最可靠的就是这架马车。
        世联研究认为开发商将扩大供应量，通过销售回款这一根本途径补充资金，这个渠道是可控的。
        需求会不会释放呢？我们看一下城市化的进程，中国2009年城市化率是46.6%，就是处在城市化率加速增长的阶段，我们有一个数据做一个简单的测算，我们看未来的需求还会保持中长期的旺盛的需求吗？按目前的竣工面积算，大约需要9年才可以完成，这是中期的，城市化率达到70%，总人口按14亿算，人均面积按照30平米算，房地产长期的需求依然是旺盛的。
        这是我们统计的下面标注的城市，新政后不同城市购买群体需求的面积，就是需求被挤压的情况，我们可以看到在三个阶层里面，高端客户和投资改善性客户、刚性需求客户，这次新政对投资改善性的客户影响是最大的，我们看到套均面积从4月到6月是逐渐下降的，套均的金额从4月到5月份也是逐渐下降的。
        很多人关心价格会不会下跌是在6月份前，7月份没有很多人关注价格会不会下跌，7月份很多人关注价格还有多大的上涨空间，这个话题我们要说一下。
        4.15新政以后，我们会发现从2007年的9.27以后，价格同比上涨非常高的城市，在这次4.15新政后价格出现了很大的调整，因为它有很大的泡沫，我们会发现二线、三线城市里面，我们房价上涨幅度不是太大的城市，这次新政出台后，价格的调整幅度并不是太大。
        这有两条曲线，一个是2009年9月27日以后新政市场的反映，第二个就是2010年4.15新政后的市场反映，我们发现这个走势是非常相似的，9月27日新政后，市场出现了二次探底后，价格才真正的探底，4.15新政后，我们基本上只完成了一次性的探底，今年的政策比2007年的政策来的更加严厉，我们发现在2010年的新政中，并没有出现2008年市场卖方的极端行为，并没有出现，2008年我们是有价格调整的，2008年有的项目把二房的项目改成一房的项目，变成1加一进行促销，这是比较极端的促销手段，但是2010年并没有看到这样的市场环境。
        一共列举了四个城市，一个是北京的表现，一个是上海的表现，一个是深圳的表现，另外一个是广州的表现。上面这是14个城市和9.27新政对比的情况，我们发现9.27经历了两次的成交量探底，也就是说2008年3月份和5月份，在2008年9月份经过了两次成交量的探底，最后才是价格的探底，然后慢慢市场走向复苏。
        西安是从新政以后，应该到6月份、7月份的时候，部分项目、多数项目进入促销阶段，现在有回暖，但是我们依然判断这个市场还是在这个期，因为市场回暖是上门量、成交量在上升，但是我们并没有看到多数项目或者有一部分项目是飞速的提升价格，或者价格恢复到原来的水平，这个没有。
         这有四个图，红线反映的是4.15新政后成交的量，灰线代表的是9.27新政后的成交量，我们发现9.27新政和4.15新政是特别相似的。
        世联有一个对淡市的研究模型，灰色的线是成交量走势的线，在二次探底中，也许成交量的探底量不会达到一次那么低，可能会走这么一个虚线，我们认为这个市场走二次探底的可能性会非常大。
        这部分可以说是我们的一个结论，双触底我们认为是很有可能，从7月份的成交看，多数城市出现成交量的回暖，但是目前的回暖来的有一点比较快，政府这次的调控决心是非常坚定的，如果成交量有二次探底，那么成交价格总体上说是趋于下行。
        最后有一个分享，这是2008年给股东的一封信，这一封信的名字叫预测与应变，就是市场是一个分散决策的复杂性，市场的每个参与者都具备各自不相同的心态和判断，各自决定自己的行为，我们说万科在全中国的成交量只占到2%，没有一个联合体可以在市场采取统一的行动，他们的行为会或多或少影响市场的结果。最后一个结论，对企业而言更重要的不是预测，而是预判，积极的应对就是最好的预测，我今天的分享就到这里，谢谢大家！