自今年四月，房产新政出台以来，遏制房地产产品过快上涨的目的基本已达到，但是又出现了房价僵而不降的局面。对于这一现状，被很多舆论归结为开发商的“死抗”行为。而佳信测评认为，这一现象背后有其重要的经济规律作为支撑，要打破僵局，乃至要真正解决中国房地产问题，必须要实事求是、理清脉络、对症下药。我们认为，共识性垄断是目前房价僵而不降的根本原因！

　　什么是共识性垄断？

　　对于垄断的认识，通常被认为要有一个完整的组织形式，通过明确具体的协议来约定垄断行为，对某一类商品进行价格操控。而这种协议垄断只是垄断的一种极端和主动的特殊形式。事实上，当有一些条件成立时，处于商品供给地位的一方，不需要通过组织和协议同样可以达到垄断的效果，实施垄断行为。佳信测评给出了垄断形成的两个基本要素——商品具有稀缺性和对商品价格上涨具有共识。当具备这两个要素的时候，逐利资金就会向该商品流动，并形成进一步的商品稀缺和对该商品价格上涨的共识，从而吸引更多原本并不需要该商品或是需求量不大的资金不断大量涌入，迅速拉升商品价格，破坏原有的公平交易，形成对需要该商品的买方的垄断态势。

　　在这个过程中，先入的资金与跟入资金之间不需要有具体的合作或是协作形势，彼此互不负责、互不约束，但是整体构成一个卖方垄断体，形成具有实质垄断意义和作用的经济行为。而这种基于共识，且没有固定形式的垄断，不易察觉，同时，由于需要具备商品的稀缺性和对价格上涨的共识，所以这种类型的垄断多发生在房地产、资源、农产品等领域，但是因为其涉及的规模往往十分庞大，直接管理和干预难度大，所以造成的经济损失也是十分巨大的。

　　为什么说共识性垄断是房价僵而不降的根本原因？

　　关于，房地产市场的垄断，2005年佳信测评就给出了基本模型。我们将之分为三个阶段：

　　第一，城市垄断阶段。在这一阶段，由于地区经济发展不平衡，人口呈现大量持续流入少数城市，导致作为必需品的房地产品资源相对稀缺，形成了以“租房”为核心的房地产产品的垄断条件，租金开始上涨，进而形成了房地产品稀缺的共识，促进了新房供给的发展。新房作为替代旧房以满足居住需求，具有更加优越的替代性，所以这一阶段垄断的结果和矛盾并不突出。

　　第二，供求垄断阶段。在这一阶段，人口继续流入少数城市，新房建设得以发展，但是受到人口流入速度与新房建设速度的不对等，租金价格上涨，区域土地资源有限等因素的影响，使得以“新房”为核心垄断条件成熟，尤其是城市内部各区域发展的不平衡，加强了这种垄断条件。由于，城市之间差距、城市内部不同区域的差距、聚富效应等综合作用下，使得缺少进一步、替代性更好的替代品，导致以开发商为首的卖方处于绝对有利的交易地位，价格迅速攀升。更为重要的结果是，这种价格短期内飙升的现象，使“房价必涨”成为一个被普遍接受的共识，成为第三阶段垄断的重要基础。

　　第三，恶意垄断阶段。在这一阶段，人口流动的因素虽然可能存在，但是已经不是推动房价上涨的主力，更多的时候只是一个强化“房价必涨”这个共识的理由。大量原本不处于房产品供求两级的资金大量涌入，以获取暴利为唯一目的的资金迅速抢占房产品的卖方地位，坐地起价。新房和二手房相互呼应，虽然没有固定协议，但是基于共识不断吸引逐利资金，推高房价，再用“事实”不断强化“房价必涨”的共识，并席卷全国。如果说，第一阶段属于人口流动导致的自然垄断，第二阶段属于供求一时不平衡，产生的阶段性垄断。那么，以共识性垄断为基本特征的恶意垄断阶段，就已经成为人为的、主动的、破坏性极强的垄断。

　　再回到“房价僵而不降”的问题上来，不难发现，“房价必涨”的共识基础没有被实质动摇，包括卖方、买方都在很大程度上认同这样的共识。（关于政府在僵而不降局面下的研究分析，我们将另文作述，这里我们主要探讨卖方和买方。）

　　首先，房地产品的确具有一定程度上的必需品属性和不可迁移性

　　其次，这次房价滞涨，被解读为政府作用。而政府历次调控之后，房价继续飙涨。更重要的是目前政府的基本观点是“遏制房价过快上涨”，而不是“遏制上涨”。这给场内买卖双方都给予足够的想象空间。

　　再次，二三线城市房地产品价格继续上涨。一线城市滞涨，二三线城市继续上涨，使得价差缩小，但是城市间的发展差距又不能在短期内有所改善，阻碍了人口流动，成为又一个支撑的理由。

　　第四，前一阶段的地王频出，以及经过N轮的二手房炒作，现在持有新房和二手房的卖方犹如被成本“千斤顶”高位顶住，除了坚信“房价必涨”以外，没有什么余地转换。

　　第五，僵持的局面导致开发商拿地不积极，势必导致未来几年市场供应量下降，又称为待涨苦熬的理由。

　　第六，也是最主要的一点，即市场上有足够的购买力来承接现有房源。这里必须说明一点，市场购买力和需求购买力是两个不同的概念，前者包含了市场里所有可以购买房产品的资金，不一定要以居住为目的。这批购买力，犹如“水上飘”，或是在以往的房产品炒作中获利丰厚，或是在其他行业中积累了足够资金，或是普通百姓小有余钱，不需要银行贷款，把房市当作股市，阶段参与。

　　第七，以居住为目的的买方，在经济条件可以负担的条件下，很容易受到“必涨”共识的影响，尤其是身边出现了无数“炒房奇迹”和“犹豫教训”之后，也会被动进入，甚至成为新的“投资者”

　　握有房产品的卖方和打算买来再卖的买方，在没有房价必跌的前提下，可以找到无数的确有几分道理的“必涨”的理由，继续强化这个共识，前者因为后者的存在而坚挺，后者因为前者的坚挺而视每一次微小波幅为介入良机，而两者整体上形成了对房产品的控制，操纵价格。

　　所以，只要“必涨”的共识不破除，不需要任何具体形式约定的垄断就会存在，而且队伍会越来越大，即使期间间或有一些因为资金链断裂而降价的个体，很快就会有没有资金问题的个体迅速补上，继续形成垄断格局。