谢逸枫:调控当前政府卖地也得“吆喝”

  2010年6月18日为止,在5月中旬公布了广州市十区2010年供地计划后，广州市房管局马不停蹄地陆续推出了5个住宅地块，将分别在6月29日和7月8日进行公开拍卖，包括荔湾高尔夫球场地块、金沙洲地块和番禺两地块。后因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块，其他两宗地的出让照常进行”。推迟原因和地块是原“地王”身份有关，具体原因不方便透露。至于再推出的日期，现在也不能确定。在减去金沙洲地块后，将在10天内陆续出让的4个地块占地面积共约18万平方米，建筑面积约40万平方米，能提供近4000套住宅。但是，番禺两地块却不在之前公布的36宗计划出让地块中。理由是广州实行弹性供地计划，预安排用地可以说是“第二梯队”，哪些地块条件成熟了就会先推哪些。根据广州市今年的土地出让计划，将出让近5平方公里。

  根据最新的统计显示，上半年广州土地成交面积为15.9万平方米，与全年供地计划2000万平米比，仅完成8%。专家表示，下半年广州将进入推地高峰，但受宏调政策影响，开发商资金链进一步缩紧，对拍地或“敢爱不敢拿”。2010年半年广州住宅土地供应为6宗、商业用地6宗，其中两宗商业用地流拍，土地总成交10宗，出让金总额为29.19亿元，成交土地面积为15.9万平方米。如果按照全年供地计划2000万平方米的任务，上半年成交仅为8%。也就是说，如果要完成全年的供应任务，下半年的土地供应面积将超过1900万平方米。

  2010年6月29日，在荔湾区高尔夫球场A、B两宗地拍卖会后，两宗用地出让的成交价格理性。荔湾区高尔夫球场A地块，规划土地用途为二类居住用地，用地面积28122平方米，规划建筑面积≤84366平方米，规划上未进行套型限制，挂牌出让起始价27966万元。经过现场竞价，该地块由中铁房地产集团有限公司以62500万元竞得，成交楼面地价约7408元/平方米。

  2010年6月29日，荔湾区高尔夫球场B地块，规划土地用途为二类居住用地，总用地面积37000平方米（可建设用地面积33296平方米），居住部分规划建筑面积≤88896平方米，公建部分规划建筑面积≤2931平方米;规划上未进行套型限制，挂牌出让起始价28529万元。该地块同样由中铁房地产集团有限公司以67000万元竞得，成交楼面地价约7296元/平方米。

  自4月15日国务院国发10号文出台以来，广州房地产市场运行已发生了积极变化，调控成效初显：一是楼市成交量价齐跌;二是土地市场投资也理性降温。比如，将在今年7月8日出让的番禺区两宗地目前已截止竞买报名，其中一宗用地只有1家报名，或以底价成交，另一宗用地也只有两家报名。这种较冷的情况在番禺区近年来土地出让中是较为鲜见的。

  本次两宗用地出让的成交价格理性，地价水平与地块本身特有的内在价值相匹配：一是地块位于中心城区，不仅区位优越，而且自然生态条件也非常优越。地块位于花地河及佛山水道的交汇地带，比邻葵蓬生态园，地块周边还规划有用地面积较大的公共绿地，是中心城区难得的配套完善、交通便捷、生态宜居的“靓地”。二是地块规划低建筑密度（≤25%），高绿化率（≥40%），且未限制套型结构，适合打造中高端商品住宅产品。三是地块位于广州、佛山交界的广佛经济圈，是两市未来加大投资、优先发展的重点功能区，随着广佛经济圈产业升级、功能优化、环境改善和公共服务配套完善等发展战略的逐步实施，地块将会坐享到广佛一体化带来的种种利好。此外，地块的内在价值也受益于我市近年来人居环境的持续改善、亚运效应、国家中心城市建设和经济社会的全面发展等。

  2010年07月19日广州南沙首次大规模推地，涉面积58万平米。八宗用地皆位于南沙行政中心、南沙街、横沥镇等，均属于住宅用地性质，合计面积近58万平方米。这是广州今年首次大规模推出住宅用地。7月19日，广州市国土房管局发出出让预告，将公开出让位于广州南沙开发区9宗国有土地使用权，除了南沙街牌坊北侧的地块属于纯粹商业用地外，其余八宗用地皆位于南沙行政中心、南沙街、横沥镇等，均属于住宅用地性质，合计面积近58万平方米。这是广州今年首次大规模推出住宅用地。

编号2010NJY-4地块，位于广州南沙行政中心东侧，出让面积61486平方米，土地用途为商业金融业用地，可兼容二类居住用地;
编号2010NJY-6地块，位于广州南沙街板头村，出让面积101638平方米，土地用途为二类居住用地;
编号2010NJY-7地块，位于广州南沙街丰田生活区北侧，出让面积35472方米，土地用途为商业金融业用地，可兼容二类居住用地;
编号2010NJY-8地块，位于广州南沙街祈福酒店南侧，出让面积25248平方米，土地用途为商业金融业用地，可兼容二类居住用地;
编号2010NJY-9地块，位于广州南沙街牌坊北侧，出让面积9962平方米，土地用途为商业金融业用地;
编号2010NJY-10地块，位于广州南沙街进港大道北侧，出让面积60926平方米，土地用途为商住用地;
编号2010NJY-11地块，位于广州横沥镇上横沥大桥以南，出让面积178572平方米，土地用途为二类居住用地，部分可兼容商业用地;
编号2010NJY-12地块，位于广州横沥镇灵山岛，出让面积59925平方米，土地用途为二类居住用地;
编号2010NJY-13地块，位于广州南沙街沙螺湾小学以南，出让面积54930，土地用途为二类居住用地。按要求，上述地块将按建筑施工标准进行实体围墙现状围蔽，签订土地出让合同后按合同约定由南沙开发区土地开发中心完成用地清场手续并向受让人移交。地块实体围墙围蔽的工程费用由竞得人承担，本次预公告公示期到7月31日截止。

  2010年8月19日～20日，仅两天时间广州市房管局推出了包括住宅用地以及商业用地达11幅。2010年8月19日，广州市房管局一举推出市场4幅宅地，且均位于广州中心城区，合计建筑面积达54.7万平方米，出让的楼面地价均达到4000元/平方米，出让的最高楼面地价达4800元/平方米。在今年2010年7月24日的该区域两幅宅地拍卖中，由央企单位中铁以13亿元的价格拿下，两幅地块折合楼面地价均超过7000元/平方米。

  2010年8月20日日广州市萝岗区一幅超过12万平米的巨无霸宅地挂牌出让。该地块位于中新广州知识城九龙大道以西，为二类居住用地（R2），总用地面积高达121890平方米，其中净居住面积98490平方米，容积率高达2.7。值得一提的是，该地块将与其周边3宗总用地面积达190038平方米的科研设计用地一并打包出让，打包地块的挂牌起始价为26011万元，本次竞买报价时间将持续到9月20日，不过挂牌信息中并没有提到本次挂牌出让现场竞价及成交仪式举行时间及地点。

  2010年8月20日的土地出让中，采用的是打包的方式出让中新知识城地块。出让公告显示，打包出让的中新知识城卖地门槛高，只出售给当地区域的科研单位，注册资本不少于8亿元，公司或公司控股母公司上年度净资产须不少于50亿元。此次捆绑出让的4幅地块，仅占地面积逾26万平方米，其中3幅为科研设计用地，1幅为住宅用地，总建筑面积超过55万平方米，其中住宅用地总体量面积过半，达26万平方米。值得注意是，2009年10月，雅居乐取得该区域地块，刷新当地区域地王，楼面地价创下新高，达7074元/平方米。而目前周边一手楼盘价格仅在6000元/平方米左右。

  此外，国土局对本次打包地块的竞买申请人资格做了详细要求，门槛比较高，地块或将为中新知识城某大型企业“量身打造”。挂牌信息显示，本次出让不接受个人竞买申请或联合竞买申请，注册资本不少于8亿元人民币法人且符合以下竞买资格要求的企业均可申请参加：首先，竞买申请人须在广州开发区（萝岗区）办理工商税务登记，其企业经营范围须包括：中新广州知识城项目投资、开发与经营;土地开发与整理;竞买申请人或其控股母公司上年度净资产须不少于50亿元人民币（以2009年度审计报告为准）。其次，竞买申请人或其控股母公司须具有科研类项目的开发经验，在广州市曾开发单个科研项目建筑面积不小于10万平方米;在广州市曾开发单个配套公建项目（商业、学校）建筑面积不小于8万平方米。

  鉴于广州上半年住宅供应仅完成10.57万平方米，而全年住宅用地计划供应量为500万平方米，即是说，约489万平方米将集中在下半年砸向市场，平均每个月就有80多万平方米的供应量，相当于整个上半年供应量的8倍多，这使得其下半年推地任务比较"艰巨"。然而，截至8月中旬，除了6月29日中国铁建地产以12.95亿元的价格竞得芳村高尔夫球场两幅地块，溢价率123%之外，广州土地市场依然波澜不惊，直至8月19日四宗巨无霸地块挂牌才将这种“平静”打破：其中3宗位于荔湾龙溪路高尔夫球场的居住用地总用地面积高达150416平方米;而另外一宗位于天河区广州氮肥厂的住宅地块总用地面积高达56713万平方米，这4宗地块全部建成后可提供超50万平方米住宅，相当于正常月份广州楼市一个月的一手住宅成交量。

  除此之外，日前广州推出两幅小型商业地块，其中一幅 KXC-A-3商业金融地块位于开发区科学城，总该用地面积7236平方米，挂牌起始价2390万元;另一幅商业用地位于黄埔区广深公路南、文冲船厂东地段，宗地面积3725平方米，这两幅地块将分别于9月17日、27日正式出让。

  在今年房产新政后，2010年6月29日，原芳村高尔夫地块A、B地块曾作为新政后首场卖地会主角，被多家开发商抢出超7000元/m2高价。预计建成后，该地块毛坯房单价约1.5万元/m2，江景单位达2万元/m2。

  2010年9月将在该地块上再推出三块住宅地，分别为D、E、F地块。原芳村高尔夫地块位于于荔湾区旧龙溪路以北、高速公路以西地段，周边有生态公园，但武广铁路、高速公路横穿地块空间。从地铁一号线花地湾出口处的花地湾地铁公交站坐公交地铁接驳专线1，约15分钟到达东漖镇站，下车后往西步行约20分钟，经过芳村花园穿过东漖桥就到了原芳村高尔夫地块。

  此次推出的D、E、F地块虽然没有此前推出的A、B地块那么好，但起始楼面地价都接近4300元/m2，比A、B要高出近1000元/m2。这次推出的三地块面积都比较大，最小的F地块用地面积也有3万多平方米，其余两幅地块用地面积都超过了5万平方米;其中F地块最靠近武广铁路。值得关注的是，原芳村高尔夫地块新推出的3地块都要求限建90平方米以下的中小户型，其中D、E地块限建三成中小户型，F地块限建七成中小户型。地块东南面是生活配套齐全的芳村花园小区，由于地铁优势，芳村花园电梯楼单位现时二手价要1万~1.1万元/m2，盛大蓝庭二手价在12000元/m2左右，小康之家、康乃馨苑的二手均价在9000~10000元/m2左右，多以50~60m2的小两房成交最旺，总价在60万元左右，买家多数是首次置业人士。

  继2010年广氮地块推出首幅住宅地被石化企业拿下后，下月该地块又将推出一幅巨无霸住宅地。天河区广州氮肥厂地段 AT06070309地块用地面积高达56713平方米，建筑面积达158796平方米，起始地价约为7.6亿元，折合楼面地价为4900元/平方米。地块没有户型限制。附近小区楼价受规划利好，广氮地块区域楼盘楼价应声而涨，目前新房均价约15000元/平方米。

  广州市人民政府批准收回越秀荔湾两幅地块做公共绿地。包括收回市规划局核发的《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2010〕71号）红线范围内荔湾区和平路66号、十八甫87号156平方米的国有土地使用权，拟作为公共绿地;收回市规划局核发的《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2009〕148号）红线范围内372平方米的国有土地使用权。拟安排给越秀区国土房管分局作拆危建绿用地。

  截止2010年8月25日，上半年广州宅地供应仅完成全年计划8%。日前，国土资源部公布今年上半年住房用地供应情况，数据显示，仅天津、北京、江苏3省市实现任务过半。而广东省国土资源厅数据显示，上半年广东仅完成全年计划的24.4%，广州仅完成8%。广东省国土资源厅公布了全省的住房用地供应情况，今年上半年广东省住房供地仅完成全年计划的24.4%，而广州仅完成8%，深圳仅完成14%。2009年广州楼市大旺，为什么今年上半年广州住宅用地供应量如此少？

  在4月份国家严厉的调控政策出台之前，开发商对市场预期偏向乐观，拿地热情也较高，土地市场火热。第2季度受调控政策影响，房地产开发企业在土地市场上更加谨慎和理性。上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%，比1季度增幅回落82.3个百分点。另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长167.2%，比1季度回落31.3个百分点(见表一)。

表一  房地产企业购置土地数据表    单位：万m²、亿元

  从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年最少;与之相比，土地的购置单价达到最高，取得土地的成本大幅增加(见图二)。

  推广计划推迟原因,首先，根据今年国务院及国土资源部的有关政策要求，商品住宅用地供应需公布出让计划后方可实施，而往年没有类似的要求。由于今年出让计划批准公布时间较晚，在5月11日对外公布，所以客观上造成上半年出让计划执行情况不够理想。其次，部分计划内地块受到征收进度和规划稳定等因素影响，也给计划执行带来一定困难。

  广州5平方公里住宅用地计划中，还包括　“三旧”改造用地等存量土地的供应。其中“三旧”改造用地约有2平方公里，占供应总量的40%。这些可以通过补办协议出让手续来供应土地，并不是通过公开出让的形式进行。截至目前，广州已有一批旧厂改造用地和“城中村”改造用地已完成或正在申请办理协议出让手续，其中不乏商品住宅用地。据初步统计，目前仅已启动的“城中村”改造用地中就有商品住宅用地近60万平方米。

  2010年6月15日，番禺区桥南街市良公路南侧地块的挂牌起始价为2.08亿元，番禺区石楼镇大岭村地块的挂牌起始价为4.15亿元，折合楼面地价仅从2470元/m2起。值得一提的是，即使广州大规模推出住宅用地，但如果供应的土地和需求脱节，也可能造成土地无人问津。2010年7月8日，邻近亚运城的一幅番禺大岭村住宅用地因为无人问津而流拍;2010年7月19日预告9幅南沙用地，一个月后也只有3幅住宅用地被成功“勾出”，进入公开出让的环节。郊区地流拍调整卖地思路,这源自于市场主体间缺乏互动。

  目前广州市正在尝试“土地预申请制度”，使得政府与开发商可就土地出让价格、使用面积及相关事宜进行充分沟通，国土部门也将根据市场的情况，灵活调整土地供应规模和供应方式，避免土地价格由于供需矛盾导致虚高现象，另一方面有助于减少供需脱节等原因导致“流拍”或土地闲置现象。近日，广州一幅南沙的商业用地流拍后重新再出让，就采取降价卖地的方式推出，等于去年卖地地价打了7.5折。显然广州市在借勾地制度了解土地的市场价格，也了解开发商对什么土地有兴趣。

  今年下半年广州将重点推出广州市中心2平方公里的住宅用地。果然，上周开始，广州一口气推出了广氮地块、芳村高尔夫球场三地块和中新广州知识城地块等多幅市中心住宅靓地。由于广氮地块是广州开发商们早就等了好几年一心想拿下的地块，已经有不少开发商去看地，研究该地块的规划。而芳村高尔夫球场地块之前已经被业界看好，同样大受开发商们欢迎，正式出让的9月卖地会将是今年广州土地市场最热的一场卖地会。房管局不愁这些地块卖不出去。

  土地政策在房地产市场宏观调控的作用下不断加大，上半年房地产企业购置土地面积为近年同期最低，土地成交价款大幅增长;随着各地对住房用地供地计划编制工作的完成和完善，预计下半年土地尤其是保障性住房用地供应量将有所增加。