5月7日，房产新政后的上海举行首次拍地，不仅集中5幅广受瞩目的热门地块，保利地产、陆家嘴、新鸿基、万科(微博)、招商、龙湖、绿城、和记黄埔等大牌开发商均有参与。
这5幅地块的溢价率在200%之内。昔日地王“邻居”新江湾镇C4地块以底价成交，旁边同样曾经拍出地王的广富林地块，楼板价也从16000元/平降到了13000元/平。同在5月7日，北京四幅住宅地块也在房产新政出台后首次集中出让，其中顺义马坡地块因报价低于底价而流拍。上海5块地所拍出的结果，对未来的市场走势具有指标性意义。
本期嘉宾
资深媒体人 梁志超
中房信土地运营咨询部高级研发经理 朱青
本期主持
廖兰心
现场语录
“国企对政府的政策解读更到位，有的民企在现在这种时候，就看国企怎么走，他们跟风。”
——资深媒体人 梁志超
“现在看来，大型房企在09年都有比较好的销售成绩单，对持续拿地开发有需求，肯定会继续拿地。”
——中房信土地运营咨询部高级研发经理 朱青
地王不再
曾经亲历新江湾区域几次拍地的资深媒体人梁志超回顾，上海第一次熟地出让就在新江湾，珠江合生拿了以5000元/平楼板价拿下，这一价格在当时看来是很高的，拿了之后就是一轮宏观调控。当时，珠江合生惊呼，“我们上当了。”此后，华润置地以6000元/平楼板价在新江湾拿地，绿城进入时已达到15000元/平，仁恒更是高达20000元/平。.这次拍出的新江湾C4地块，楼面价却仅为16000元/平。
中房信土地运营咨询部高级研发经理朱青分析，这次新江湾C4地块遇冷与地块本身限制有关，。新江湾C4地块的限制很多，包括开发商做人才供应等等。对开发商而言，做商品房的预算是自己能够控制的，但很多和政府合作的项目，预算很难把握。开发商更愿意去做纯粹的地块，这导致最后只有2家房企参与该地块的竞标。
尽管如此，排除给政府的公共配套等因素，新江湾C4地块仍有成本优势。“拿下该地块的上海城投，还是很划得来的。”
跟新江湾地块相比，广富林2-6号地块的楼板价也比年初的2-4号地块下降了3000元/平。拿下2-4号地块的万科招商联合体也参与了这一地块的竞拍，但出价却远不及年初。朱青认为 ，通过对一些参与拍地的房企的了解，其高层对该地块的价格预期已经趋于保守。此外，接下来广富林还有3幅地块将推，土地供应比较充足——“大家也没必要在这次争个你死我活。”
开发商变谨慎了
“近期不会再出现所谓的地王。”梁志超认为，从疯狂拿地到现在的相对冷静，这是一个非常明显的态势。这5幅地块的拍卖结果，对房产新政有了新的解读，可为上海政府制定新政细则提供某种参考。
对此，朱青的看法是，开发商对价格比以前更谨慎，但拿地的热情仍在。
从这次2块地王“邻居”的成交楼板价大幅下跌来看，房产新政重拳出击之下——开发商对土地的价格预期已经有所下调。朱青分析，开发商对建安成本等其他成本可以控制，但对于土地的价格，由于现在的招拍挂体制，开发商个体并不能控制。“如果我对未来房价很乐观，那么我现在就敢用比较高的价格把土地拿下来，面粉比面包贵的现象也就这么出现。”
尽管如此，大多数房企经过2009年一年的销售火爆，仍然拥有很好的现金流，这让他们在今年可以进行扩张性的土地战略。“开发商拿地再开发的热情，与政府的推地保持一致。”
而在梁志超看来，目前还很难从部分开发商的举止，对整体土地市场下结论。“这轮新政还是政府和开发商的博弈，部分开发商会先放缓拿地的步伐。现在，上海的细则还没出来，是像北京那样严厉，还是深圳那样宽松，目前都很难说。”
国企无惧调控
在上海这5块土地的拍卖中，国企的表现非常惹眼。在最后拿地的房企中，5块地均有国企成分。尽管房产新政出台，国企依然气势不减，这反映了国企对市场的预判仍然是看好的。
以保利为例，它参与了浦江镇3块地的竞拍，并一连斩获2块地， 打败了和记黄浦-新鸿基联合体、雅戈尔、万科招商华侨城联合体、中建地产等强劲对手，现场有开发商称保利太冒险。朱青认为，从5月7日上午拍的浦江镇地块来看，参与竞拍的开发商出价相差并不大，约在10%左右，这说明开发商对于这块地的价格有共同认识，保利的出价并没有过高。但从另一方面来看，不仅是保利，参与竞拍的开发商大多都有国企背景。
“有的民企在现在这种时候，就看国企怎么走，他们跟风。”梁志超认为，国企对政府的政策解读更到位。宏观调控同时是一个洗牌的过程，资金实力不强小房企就此出局，这种情况下拿地的必然是大房企。
“开发商觉得要不要拿地，以什么价格拿，这跟企业战略有关。房产新政后，有些小企业可能不再拿地，把资金投到其他行业。大企业觉得土地价格高，可能也不拿地。但现在看来，大型房企在09年都有比较好的销售成绩单，对持续拿地开发有需求，肯定会继续拿地。”朱青说。
下半年，上海还将推出多幅住宅用地。在房产新政效应更为明显之后，上海土地市场是否会出现流拍？对此，朱青认为，由于上海在接下来的土地拍卖中主要采取勾地制度，政府会根据开发商的意向来决定是否推出土地，流拍的可能性很小。