1月25日，上海市政协十一届三次会议召开。在会议召开之前，有媒体对市民关于两会最关心什么话题进行调查。调查显示，有36%的市民把票投给了房价，紧随其后的是医疗、世博等。而在随后的会议中，针对住房保障体系展开了讨论，公共租赁房等保障概念相继被提出讨论，2010年或将迎来住房保障大年；2月1日，外滩8-1地块以首次勾地制的形式被证大以总价92.2亿拍得，楼板价达3.4万元/平方米，成双料地王。新浪乐居特邀上海资深房产媒体人梁志超先生主持，并邀请知名地产评论人暨新浪名博蔡为民(博客)先生、易居(博客)克而瑞上海事业部项目经理薛建雄先生、上海郑合企业管理有限公司总经理吴其伦(博客)先生，为网友深度解析两会上保障房推出及外滩地王对上海楼市未来走势的影响。

图为：锐话题现场

主持人：梁志超
嘉宾：蔡为民：知名楼市专家 新浪名博
            薛建雄：易居克而瑞上海事业部项目经理
            吴其伦：上海政合企业管理有限公司总经理

梁志超：经济适用房应提高租赁比例 外滩地王体现了政府对住宅价格控制的力度

    以前的宏观调控主要鼓励老百姓买房，降低购房成本，而此轮宏观调控政府更注重老百姓的合理消费，遏制投资和投机。但是其中有一点我个人认为存在很大的矛盾，就是一方面强调遏制投资和投机，特别是针对二套房；另一方面却提倡老百姓除了买房以外，考虑其他解决居住的方法，例如租赁。尽管现在政府也大力倡导公共租赁，我认为只是停留在建议层面，并未真正实施。因为很多专家学者都认为经济适用房应该减少出售，提高出租比例。而现在的问题是除了公共租赁房以外，社会性的租赁却是大力打压的，例如二套房贷、物业税等。现在有很多处于夹心层的人群，他们只能依靠租房来解决住房问题，因此拥有二套房的业主就成了其租房的来源，但是却成了政府打击的对象。所以我认为政府目前的政策是短期的，是基于一时政治、经济、金融层面的需要，并没有考虑未来中长期的效果。对于上海房价，有一个规律，两会之前房价会跌，6、7月份房价会涨，而且是补涨，所以呈现一种曲线走势。

　　我们现在的宏观调控针对的主要是住房用地。作为上海金融中心的精华地块，拍出百亿是完全有可能的。我非常赞同蔡先生的观点，我认为这次出让可以作为一个参考，体现了政府对住宅价格控制的力度。相对是比较正常，比较理性的。是开发商对土地的认可，和企业对后期发展的一种规划的外在体现。

蔡为民：保障房建设续航能力受质疑 外滩地王总价过低

    我认为要想扭转整个市场的预期，改变市场、消费者以及开发商对后续房地产发展的信心、房价的信心，无论是政府还是地方必须采取“休克疗法”。彻底让开发商、投资者在中短期之内对后续市场不再给予厚望。针对购买房地产的4个目的：投机、投资、自产、自用。前3个目的韩正市长已经在这次两会上给予了坚决的否认。而自用则又分为2种情况：首次购房和改善性购房。按照“休克疗法”，改善性购房也应该排除在合理范围之内。如果按照这种方式持续做下去，对于房地产预期会起到很好的扭转效应。我个人还存在一点隐忧，短期之内政府可能在两会的激励下决心贯彻做一些事情。但是从中长期来看，如果房地产仍然是政府的支柱，需求仍然是如此强烈的话，则我认为无论从国11条，还是其他调控措施来看，续航能力是会受到质疑的。因此我希望再次透过新浪网呼吁：政府如果真正为老百姓着想，则从中央开始就必须做结构调整。这样政府的一系列措施才可以得到更好的落实。另外，上海的城市地位已经确定，房价下降可以说是缘木求鱼。

　　这次证大拿下地王，我认为没有很大的意义，和宏观调控没有特别的关联。因为从上海而言，这块地就是作为金融中心的一部分，而在上海已经被定位为国际金融中心的前提下，外滩地块以楼板价3.4万元，再加上后期的各种成本，最终加入以5.5万出售，太便宜了，不太可能。如果我们不单纯从总价地王或者单价地王的角度考虑，而完全考虑这块地所扮演的角色，则作为商业用地是完全不受宏观调控的限制的。今天拍出这样的价钱，只能说明我们的实体经济还没有完全复苏。假设处于2007年的时候，我相信过百亿是轻轻松松的。作为上海金融中心中的商业用地，我认为没有突出的表现，可以说是很好的配合了政府的宏观调控。但是，目前我们商业用地和住宅用地出现的倒挂现象，则是一种畸形表现。

薛建雄：外资企业退出拍地 资金压力和利润空间减小是主要原因

房地产调控最近最重大的举措就是二套房贷收紧，力度加大。这说明国家希望推动经济增长的决心和信心，政府不会采取加息这样激进的方法，因为加息会增加整个社会的资金成本。但是为什么会在房地产领域制定一刀切的比2007年更为严格的措施呢？说明政府担心大量资金会涌入房地产市场，是国家对于一个基本面的判断，最后导致的一个结果就是宏观经济会继续推动其发展，房地产只是暂时被压抑住。因此，后期房地产价格下降的可能性就很小，只是时间延续会长一点。明年房地产市场会呈现出上半年进行阶段性整体性盘整，下半年向上的景象。

　　现在很多一线城市都出现了商业用地和住宅用地倒挂的现象，这主要是由于商业开发和住宅开发后期建安成本的不同造成的，需要一个很强的运营团队。为什么外资企业退出，我认为主要是资金压力大，他们追求的利润空间就很小。但是国内企业则可以借助例如保险公司的资金来运作。而且国内的企业还会考虑品牌打造。所以在此情况下，很多境外企业退出了竞争。

吴其伦：遏制投资和租赁并不矛盾 拍地结果既出乎意料又凸显合理

遏制投资和租赁是不矛盾的。目前租赁房有3个渠道：从二套房业主处租赁、政府的公共租赁房和廉租房。由于之前的房产一直处于火爆状态，很多买房者处于投资的目的，即使拥有多套房也不会出租，投资性的房子大量增加，空置房大量出现。如果2010年出台的政策可以有效执行的话，这些投资客的房子卖不掉，只能出租。从遏制投资方面，政府根本没有真正的打压，因此对房地产市场没有真正的影响。从长期来看，保障房是房地产市场一个重大的发展趋势！但前提是要端正心态，才可以有持续性。要打造一个团队，才可能彻底贯彻执行！

　　我认为这次拍地结果是“既出乎意料，又凸显合理”。出乎意料是因为2010年对于商业地产应该是一个利好的时期，是一个推动，政府的宏观调控并没有涉及到商业地产。如果2007年，此块地过百亿也是不成问题的，但是这次溢价率这么低，是出乎意料的；凸显合理则是因为商业地产与住宅地产不同，需要高效的运营团队；另外，资金压力很大，估计经济并没有真正复苏，因此对于后期投资意向很渺茫，所以凸显合理。这次拍地我认为没有示范效应，因为以前地王的出台都是住宅方面，这次是商业地产对老百姓没有什么意义。对于拿到地王的证大，我有一个建议：花大力气打造运营团队！