曾为联华信托总裁、现为建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东可谓REITs领域的活跃人物。无论是交易所间REITs的积极参与，还是大量的PRE-REITs工作，多年来围绕中国版本的REITs李晓东做了不少工作。就中国式REITs目前的“保障房化”，本报记者对其进行了专访。

中国房地产报：从几年前以商业物业、工业物业打包做REITs的方案，到现在天津、上海等地上报或者已经上报以保障性住房为主打方案，中国REITs在中国的推出经历了重要的转变。您认为，这出现这种转变的原因是什么?

李晓东：转变的原因在于政府层面保障房建设的财力不足。今年，中央政府提出要建580万套保障住房和旧城改造住房，中央对此的拨款是600亿元，平均每套房约为1万元，远远无法覆盖成本，剩下的钱需要地方政府来筹措。资金需求应该是促成方案转向的一个重要因素因素。作为金融产品重要的推动者，政府的上述因素在REITs还未成型时期就自然有了很大的影响。

中国房地产报：于银行间交易的保障房REITs的投资回报在多少时才能得到投资机构的认可？

李晓东：由于购买者是包括银行、保险公司以及社保基金在内的机构投资者，这一类的产品若要有市场吸引力，在目前，其回报至少应该高出10年期国债利率1.5%到2%，在租金收益上海要扣除管理费等各种费用。对比10年期国债和企业债而言，目前10年期的国债收益率为3.28%(无需缴税)，而一般企业债收益率在5%以上(含税)。也就是这类产品说年回报应该能达到5%甚至更高，才能获得机构投资者的青睐。

中国房地产报：那么，就保障房中的廉租房而言，其比较低的回报是否使得廉租房的REITs比较难产？

李晓东：确实是的。原因在于，从市场的角度而言，无论对于任何依靠租金获得收益的物业而言，在目前资产价格普遍偏高的情况下，想要达到这样的回报都比较困难，对于租金收益比较低的廉租房，这种情况尤为重要。

因此，我认为，任何一种保障房在打包做市场化金融产品的时候，都需要注意，政府是不应该完全抽身的。无论是租金补贴，还是回报率的控制，政府都应该在其中有所贡献，否则这种非市场化的产品做到市场化的推出是不可能的。

中国房地产报：您曾经在提过，国内的REITs由于资产价格普遍过高已经过了推出的最佳时机。那么，目前各地筹备的保障房REITs是否也有同样的问题？

李晓东：当时，我认为，对于我国来说，推出REITs最好的时机应该是在2008年下半年——也即房地产市场最为低迷的时候。而目前，REITs正遭遇租金回报率低的尴尬，而这一尴尬还将持续一定时间。

但是，就保障房版本的REITs，我认为，则不存在这个问题。因为，区别于以前以商业物业或者工业物业为主的REITs，保障房REITs在推出的最关键设计重点，在于政府如何在其中使产品具有一定吸引力，也就是说政府在其中是有决定作用的。推出保障房版本的REITs，政府可以在当年的市场环境下设计出吸引人的产品。因此，也就不存在所谓推出时机问题。

 中国房地产报 本报记者 刘关 北京报道