陈真诚：政府加码调控主要落点在哪
文/陈真诚
（导读：房地产问题由来已久，错综复杂，拿空置房做所谓房地产问题的替罪羊，在政府或某些利益集团看来，或许是最好的…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
最近，诸多迹象显示，从8月下旬开始，越来越多的开发商开始放弃观望，试图利用所谓的“金九银十”，增加推出此前因观望甚至拒绝降价而囤积的房源，或加大降价力度进行促销。
此前，一些开发商，因听任某些伪专家或机构的不负责预测或分析，幻想政府再救市，甚至还真以为房价不会下降甚至还会报复性上涨，于是纷纷观望，甚至还坚守房价不降价，结果导致自己提前降价出货回笼资金的机会，大量存货积压待售。而那些率先以较大幅度降价的开发商，则获得了令人羡慕的业绩。
至今，潮水正退，一切都正显露出来，真相逐渐大白。不用多说，所谓“调控终结论”、“房价返涨论”、“调控松动论”、“政策见底论”、“房价见底论”等正相继被证实为错误的论调，或至少是不准确的预判。而那些此前不断释放不负责任的舆论、发布错误分析预判而误导市场的人或机构，该负什么责任？可惜的是，正就是那些人，目前还到处被邀请在各大场合做“专家”发言，这不能不算是一大讽刺，一个幽默。
正因为市场走向并不如一些专家或机构的不负责预测或分析那样，一些骑虎难下的开发商，便急于要找到从虎背上下来的台阶，以今年几乎不可能出现的所谓的“金九银十”，作为放弃观望、降价促销的借口。因此，接下来，从9月开始，开发商降价的面与幅度都将增大。也正因为如此，有人提出今后一年内房价将下降30%左右，将跌至2009年初的水平。只能说，房价如真的只是下降至2009年初的水平，那或已是一个值得一些人安慰的结局，因2009年初的房价水平依然不低。
应该说，开发商放弃观望转而准备加大幅度降价，其依据主要是市场的现实表现和中央政府不断表态称将坚定不移地将房地产调控到底。最近，除多部门多次强调房地产调控政策不会松动外，国务院副总理李克强8天内接连两次表态将继续坚持房地产调控、打击投资投机炒房和发改委报告指出目前房价依然过高、国务院对房价调控不满意，充分释放了中央政府将继续调控房地产、房价调控不达目的不罢休的信号。
最近，继空置房、闲置土地等话题后，舆论再次关注起加息、房产税、信贷收紧等话题。接下来，政府继续调控房地产的主要发力点会在哪些方面，政府可能加码房地产调控的政策落脚点在哪？
应该说，在目前房地产形势下，加息将一个很有力的调控工具。但要看到的是，加息是一个广义的宏观经济调控工具而不是房地产专项调控手段，况且，现在对宏观经济问题争议不断，而且有消息称加不加息已不只是个经济问题，因此还难以得出结论。
至于房产税，则一直是个只听说狼要来了但终不见狼来的话题，而信贷收紧则也是一个老生常谈的东西。而且，不难看出，最近，房产税话题是由空置房引出的，限贷话题则是由闲置土地引出的。因此，本文作者陈真诚分析认为，接下来，政府要继续发力房地产调控，其落脚点可能主要还是落在打击空置房、闲置土地即囤地这两个具体的点上。进一步地，再将这两个点再进行比较，重点又将落到打击空置房上。
之所以说将来政府继续加码房地产调控的重点可能会落在空置房，其主要理由如下：
一是，空置房是开发商已经卖出、购房者已经购买而囤积在手上并让其空置的房屋，此前已经为GDP做出了贡献，打击空置房基本上不影响GDP，对经济增长的影响很小。
二是，打击囤地可能直接影响到开发商和地方政府，而打击空置房的对象只是投资炒房者个人，政府从这入手又可不很得罪地方政府和开发商，还可搏得老百姓、舆论的高兴。
三是，空置房问题，是政府此前政策和思考所不及或不太重视的新问题，政府据此加码调控，甚至出台新的政策，可谓师出有门。
四是，打击空置房，还可由此找到推进加快开征房产税乃至新开征空房税的理由，减少来自公众、舆论的压力。
五是，房地产问题由来已久，错综复杂，拿空置房做所谓房地产问题的替罪羊，在政府或某些利益集团看来，或许是最好的。
六是，通过加大力度打击空置房，尤其如果推出开征房产税、空房税增大持有成本，逼使空置房上市，要么降价销售，要么降低租金出租，其结果是增大市场供应，可能导致房价下降，打击房租炒作，还可抑制未来房价预期，降低投资购房的回报预期。
七是，打击空置房，可抑制未来房价预期，降低投资购房的回报预期，就必然会影响到地价预期，尤其会大为降低囤地的回报预期。本文作者陈真诚认为，在政府加大打击闲置土地、对囤房开发商限贷等政策的配套下，打击空置房，不但有利于打击囤地，也有利于转移社会对闲置土地的关注力。
八是，打击空置房的对象是炒房囤房的个人而不是开发商，几乎不直接影响媒体的广告，媒体也会在舆论上积极推进。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话18975123407，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至[email protected]。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行等房地产投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
阅读推荐：