传统商圈商铺能否成为资本的安全岛？
邓志旺（深圳经济学会副会长、深职院房地产研究所所长、复旦大学经济学博士）
尊敬的各位来宾：
大家下午好！首先感谢来听讲座的各位投资者；还要感谢东门荟开发商鹏运广场开发公司；感谢项目的代理商尊地地产，代理商也是项目能否成功的关键之一，卖得快、招商快，才能让项目更快进入运营阶段，才更快给业主实现投资回报。我和尊地地产特别有缘分，曾经有很多的合作，所以比较了解这个公司。公司属于典型的“低调做人，高调做事”的风格，在过去的十二年里代理了大量的住宅、商业和城市综合体项目，而且每个项目都以低的营销成本实现高的销售率。
今天我要和各位分享的是有关商业地产投资策略的，主要从商圈的角度。
一个小插曲——内地亲戚来深旅游想做的“三件事情”——一是看看大海、二是坐坐地铁、三是逛逛东门。请注意不是华强北，不是万象城，是东门。有人说深圳缺乏全国知名的商业旺区，说对了一半——缺乏高档商业旺区，但不缺中低档的商业旺区，东门商圈绝对可以称为全国性的商业旺区。
回到我们所要谈的商铺。商铺投资在考虑到宏观经济经济因素后，第一个要搞清楚投资的商铺属于什么性质的商圈。
按照商圈吸引客流的能力，商业地产从低到高分为社区级、片区级、区级、市级、国家级（上海的淮海路）和世界级（香港）。不同级别的商业它创造财富的能力不同，其租金不一样，销售价格不一样。
就深圳来看，政府商业规划非常清楚“两轴、两带、十四个特色商业街区”这么一个商业格局。其中两轴是以地铁一号线和四号线为商业主轴，其中一号线是核心。金三角商业区（东门-人民南-宝安南）、华强北商业区，是深圳市仅有两大市级商业圈，都分布在一号线上。
作为投资者，就必须在市场上要做出一个选择：买哪种类型商圈的商铺才能获得更好的投资回报？是新兴区域的社区型商铺还是传统商业旺区的商铺？我们再这里来做一个比较。
首先说说新区的社区型商铺。随着关外新区的开发，新楼盘层出不穷，社区型商铺供给量成为了主流。对社区型商铺来说，由于服务半径比较小，因此短距离内（一般500-1000米）的居住人口数量和收入水平是商铺价值的决定性因素。因此特别要关注两点风险：1、周边小区入住率或者说空置率，偏投资型的物业，相当在相当长时间内空置率都比较高，会严重影响商铺的未来经营；2、周边区域商铺的规划量，每个楼盘都规划大量的街铺，龙岗楼盘“商铺包围住宅”现象。新区的不成熟，一方面给我们投资带来想象空间，另一方面也暗藏着巨大的风险。对比而言，成熟的高辐射能力的商圈商铺价值的确定性要高得多，比如说像东门商圈。为什么呢？一是商铺供给的规模基本确定了，很难再有大量的新商铺出来竞争。另外一个是其吸引来自四面八方的消费人群，市场比较稳定，即使其中的某一部分消费人群减少了，其他部分的增加也能弥补，所谓“东方不亮西方亮”。
对比东门商圈和华强北商圈，从发展的眼光来看，东门商圈的前景更好、风险更低。这可以从商圈的特点来判断：华强北商圈，主要定位中档市场，和逐渐兴起的福田中心区商业圈、后海商业圈、宝安中心区商业圈、龙城商业圈等四个次市级商圈存在直接的竞争关系。从这层次来看，深圳的商业将来会出现明显的扩散过程，华强北商圈在整个城市商业版图中的地位将逐步下降，我相信时间将检验这一点。而东门商圈的商业特点——主要以吸引更年轻的时尚消费者，因此与刚才提到的这些商圈不存在直接的竞争关系。而且正如我前面所说的例子，其独特的商业氛围还吸引了大量的外来旅游人群。因此，我个人更看好东门商圈。
还要特别关注的是罗湖区的再次定位对东门的利好。政府打算来下一个十年，投资2500亿打造国际消费中心，直接把这个定位提高到到香港这个层次。目标是要实现每年社会零售额1600亿元。这是什么概念？目前2009年罗湖区的零售额为539亿元，在这一基础上增长200%。在经营面积不大可能大幅增长的情况下，意味着单位面积的商铺的销售额提高两倍，也就意味着商铺的价值也能提高两倍左右。我想东门商圈毫无疑问是增长的重中之重，不会落后罗湖区的整体增长水平。
当然，投资商铺还得考虑商圈之外的一些因素：
一、大型商场商铺的定位问题。和街铺有很大的不同之处在于，大型商场内的每个商铺的价值受商场整体的影响，每个业主之间是利益攸关的。如果商场整体没有定位，就意味着各个商铺只能各自为战。所以，引入一个主力店，吸引人气的同时可以推动整个商场的定位。或围绕主力店布局相关业态业种，或者和主力店错位经营，业态业种互补。
二、商铺的销售模式。大家认识中存在一个误区，认为带租约销售，返租的回报率越高越好，返租期限越长越好。这里说两个反面的案例：一个是益田村对面的中港城，变为了空城；一个是彩福大厦裙楼，新一佳要撤退，商铺有空置的危险。人们常说，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭却各有不同。这句话不一定对。，因为很多时候，不幸的家庭也有很多的共同点。比如拿这两个失败案例里分析，就发现其失败的根本原因是一致的：都是开发商销售时和小业主签订了远远超过市场水平的回报率，具体来说差不多10%。造成的后果：一旦返租期结束，小业主再直接面对商家谈判时就没有办法再获得这么高的回报，于是心态失衡、谈判失败、商家走人、商铺空置，商铺变成“伤心的铺头”。事实上，正常情况下，住宅的租金回报应该在3%左右，商铺的回报在5-6%。开发商制定的超高的回报率只不过是一个诱饵，实际上羊毛出在羊身上，通过做高单价多收业主一部分钱，然后在一年一年地返还而已。所以业主要清醒地认识到这一点，客观地预测你想买的商铺未来能达到的租金，追求合理的回报。这样的投资心态才能保证投资的稳健性。
最后总结一下我的观点，一共五点：1、成熟商圈商铺投资安全性高于其他类型商铺；2、东门和华强北对比，华强北的特色不足、定位相似导致其未来面临更大的竞争，因此更看好东门商圈的长远发展；3、投资需要关注未来，罗湖的未来是“国际消费中心”，东门是国际消费中心的中心，前景看好；4、大型商业定位非常重要，引入主力店，其他商业或衔接或错位经营，是商铺成功的重要因素；5、对租金回报抱有正常心态，追求过高返租回报是在自己欺骗自己。
以上就是我的一些感想，感谢各位！谢谢！