李小宁：酒店式公寓的比较

《巧改户型300招》（41）

豪尔斯地产

可喜可忧的酒店式公寓

如果久住星级酒店，可能会感到单调乏味，这是由于其户型的格局缺少居住的感受，因此，介乎于酒店和公寓之间的“酒店式公寓”应运而生。
    当2002年9月初地处北京CBD的恋日国际以222套 70平方米酒店式公寓掀起了一阵销售浪潮时，西北万柳地区的万泉新新家园也一改“大户人家”的面孔，推出了整栋的国际酒店式公寓。同时，随着CBD建设的展开，一些新老项目也加入了打造酒店式公寓的行列，像金地国际花园、北京财富中心、新城国际等，在公寓和写字楼为主的建筑群中，都配备了一定比例的酒店式公寓。而近几年，一些热点的商务区域，也纷纷推出各种类型的酒店式公寓，如东直门地区的东方银座、皇家港湾，国展地区的MASTER领寓，中关村地区的天作·万瑞、纽约客等等，以适应日益增长的需求。
　　酒店式公寓拥有较强的服务功能，顺应了市场的需要，对投资置业的人士来说，多了一种具有较高回报率的选择。但同时，由于全球金融危机，加上近期北京住宅供应量不断加大，导致租金下滑，一定程度上增大了投资风险。因此，在选择此类物业时，应前思后量细斟酌。

同族异类比优劣

酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如打扫卫生、预约送餐等，概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将开发与经营分开。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。
　　这类物业最早起源于欧洲的一些著名旅游区，用以租给游客短期度假，提供家庭式居住布局，家庭式日常服务。以后逐渐遍布世界各地，主要集中在发达城市的商务区，以及一些旅游区。我国的酒店式公寓最早起源于深圳，之后在广州、上海等地有所发展，10年前在北京的一些项目中开始出现。特别是1993年CBD的规划出台后，将有25%的酒店式公寓和商业配套设施，这就为其发展提供了一定的空间。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：
　　酒店式公寓与产权酒店

产权酒店起源于上世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。投资者在买了产权酒店后，每年自用20-30天，余下时间交由酒店管理公司统一对外出租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付款的费用。简单地说，是酒店将每间客房分割成独立产权出售，由消费者或个人投资者买断其在特定时间里的使用权。消费者或个人投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在建筑结构上，产权酒店基本采用标准客房的形式，国际流行为70平方米，户型结构和设施也较为简单，通常为一室一卫，个别配有简易的电磁炉。而酒店式公寓的面积则从几十平方米到几百平方米不等，统一为精装修，有些还提供全套家居和电器。像北京市海淀区西北板井地区的世纪金源大酒店，除去酒店和写字楼外，也配备了一定数量的酒店式公寓。
　　酒店式公寓与单身公寓
　　单身公寓的居住对象多为年轻人，无论从装修标准，还是到物业配置，比起酒店式公寓都要简单得多。像北京金港国际的芭比阁、荣丰2008的非常男女、绿景苑的SOLO和文林商苑等，大都采用50平方米以下的超小户型，进行精装修，有些还配备部分家具。而酒店式公寓的客户群是跨国企业的高级员工、经理、总裁等，物业是由星级酒店、或者有酒店背景的物业公司进行管理，以便及时得到高档、到位的各种服务，使居住者的身份得到彰显。
　　酒店式公寓与商务公寓
　　商务公寓从功能上讲注重商，在建筑结构上追求大开间，户型也有大有小，多数项目以毛坯房形式出售，主要是便于业主自行改造。虽然市场上曾出现过STUDIO等小型商务公寓，也采用精装修并配有少量家具，但在整体配置上，显得更适合于办公，与之配套的服务机构，也多是些邮寄、打字复印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所、小超市等日常家居的服务项目。

实例1：北京皇家港湾

位于北京市朝阳区东直门外，与澳大利亚使馆隔路相望。周边近年相继建起了多处高档公寓、酒店和写字楼，形成了优异的商务环境，特别是附近建设的首都机场第二始发大厅，将成为与外界往来的重要窗口。

E户型为一室一厅一卫，建筑面积55平方米。其最大特点是进深短、开间大，整体采光、观景非常充分。尤其是卫生间部分，宽阔的窗户及衣帽间配置，使之具有了很高的舒适度，若能将卫生间扩大并缩小衣帽间，放上三角浴缸，整体档次还能进一步提高。小巧的开放式阳台，使传统的封闭式酒店空间变得更具生活味道。而过于偏向居室中间的入户门，无形中分割了有限的面积，同时，床也容易直接暴露。另外，缺少了炉灶和洗涤槽等烹饪设施，使其仅仅成为酒店式客房而不是酒店式公寓。

可以改造的是：将卫生间和衣帽间的右墙左移，缩小过于宽大的开间；把衣帽间改成厨房，接通上下水，由于没有直接通风窗户，可以设置电磁灶；封闭里侧成卧室，保持独立性；外侧变成起居室，并将餐桌设置在左下角。对于占用两个以上开间的户型，尽量进行分隔，以避免各空间的交叉干扰。

选自李小宁最新专著

《帮你选户型》（6卷本，中国电力出版社）

《巧改户型300招》（4卷本大型画册，机械工业出版社）

《小户型的选择与改造》（大型画册，中国建筑工业出版社）

敬请关注：

每周二1700-1900中央人民广播电台黄金时段《都市之声》（FM101.8），李小宁两小时直播“聊聊买房改房”

每周四《北京晚报.楼宇周刊》李小宁专栏《小户型的选择与改造》