谢逸枫:二次调控恐吓不了房价
自从4月楼市新政以来，住宅一直处于相对低迷的状态。进入传统的“金九银十”，住宅市场再次扬眉吐气，全国十大城市在8月份，均出现成交量扩大，价格出现上涨情况。广州市国土房管局发布的8月楼价官方数据，8月全市一手住宅均价为11946元/平方米，同比上升28.35%，环比上升1%，同时成交量也达到41.39万平方米，比7月份上升超过一成。相对于住宅市场的大起大落，商业地产一直处在稳定发展的态势。
8月份土地市场一改前几个月的萎靡，开始有所回暖。长三角各重点城市中除无锡依旧无土地成交外，其余各城市土地成交面积均比上月有大幅上升。随着“金九”的到来，政策依然在严格执行，但长三角楼市已经出现回暖趋势。就成交量来看，长三角各重点城市均在6、7月出现了一次触底，而8月份各重点城市都出现了十分明显的反弹。但纵观目前各城市的反弹，主要因素是“刚需”拉动的，而“刚需”并不在政策调整的范围内，故市场上流传的政府“二次调控”恐难出现。然而，若被压抑的需求导致投资需求跟着暴发，从而使房价又大幅上升的话，则不排除政府再出调控政策，从严抑制房价的上涨。
开发商经过2007年开始的大调整后，对房地产行业的调控已经有了一定的应对经验。一些开发商在观望中逐渐发现，淡市下仍有一部分低总价的户型受到“刚需”购房者的热捧，于是果断推出大量适合“刚需”的房源入市，从而造成了8月很多城市成交量的回升，甚至不少城市屡现“日光盘”。然而，随着“金九银十”的到来，开发商一定会抓紧时机推出大量房源。在房源充足，保障房开始入市，而政策又无放松的情况下，开发商大幅提价的可能性不大。
同样，购房者在经过2007年的新政和2009年大牛市后，也变得日益理性。在新政的影响下，投资者逐渐开始退出住宅市场。在近段时间可售房源逐渐增加，价格又屡调不降的情况下，刚需得到一定的释放，使成交量大幅回升。然而对于后市，若价格随着成交量的回升而上升的话，则可能使房价再次超过购房者的预期，从而迫使购房者退出市场。
“刚需”并不是本次调控的重点，而且上月长三角区域房地产市场的价格并没有出现大幅上升。但是政府、开发商和购房者都密切关注此次回暖，政府多项政策调整悬而待发；开发商大规模推盘在即；保障房大规模入市；购房者保持观望伺机购房；市场各方都在等待市场逐渐明朗的过程中，制定着相应的措施。二次调控会不会出现，二次触底什么时候到来，这些都将在“金九银十”这一传统旺季得以明确。
越来越多的证据表明，“金九银十”在实实在在地来临。尤其在二、三线城市，刚需是比较确切的。那么，成交量的大幅提升，会引发价格的大幅上涨吗？这是第一个问题；第二个问题是对第一个问题回答的延续，也就是，首先，如果价格大幅上涨，政策走势会如何？其次，如果房价在成交量大幅上的同时，没有出现价格的大幅攀升，政策又会怎样？市场的看法是，量增-价涨-政策调控-价跌-量缩，地产进入死胡同。
短期来看，住房价格不会出现大幅上涨，也就是说年内全国房价涨幅不会超过10%，在这个前提下，地产调控政策会保持相对平稳。如果是这样一种结果、这样一种局面出现，将是目前市场大多数参与者不曾想到的。现在流行看法是，房地产市场将遭遇第二轮政策打压，房价将在政策打压下出现20%左右的调整，成交量也会出现第二次萎缩。在此背景下，房地产行业才会在明年晚些时候出现真正的投资机会。当然这是短期运行情况，但因为我们的思路还主要聚焦于中长期市场的运行格局，所以，短期判断无需给予太大“权重”。
另一方面，这个观点也存在错误的可能。第一，未来政策的主基调还是强调政策的稳定性，而不是加码。本人在天津达沃斯论坛指出，我们将坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，把稳定政策作为宏观调控的主基调，保持政策的连续性、稳定性，增强调控的针对性、灵活性，进一步巩固和发展好的势头。
所以，政策的意图并不想出现较大的摇摆，而是希望稳定，进而给社会以稳定的预期，最终给实体经济以休养生息机会。在这个过程中，房地产市场更大的可能性是，按照自身的规律去运行，除非房价出现大幅上行，但这种局面出现的可能性是不大的。因为投资者已经被设定预期：如果房价大幅上行，政策将严厉打压。
第二，从中长期看，中国住宅供不应求是相对确定的。当前我国户均住房为0.87套，很显然住宅的基本需求并未满足。这是我们在历次房地产调控中看到，房价难以出现较长时间回落的根本原因。第三，真实通胀水平。过去十年，以M2增速减去GDP增速的真实通胀水平，大体在10%左右；房价过去十年的复合增速也大体在10%左右。未来中国真实通胀水平会有一定程度回落，但也会在7%至8%的水平，预示房价中长期上涨压力还是明显的。
第四，如果我们再关注近期土地市场的运行情况，会得出更加明确的判断。经历4、5、6月份的低迷后，土地市场在8月份和9月份再度出现明显上扬的势头。从今年的情况看，土地市场又考验了一下地产商的智慧。回头看，今年4月是抄底土地的良机。这期间，保利买了400亿元土地，万科也买了数百亿元土地。站在目前的时点，9月份地价必将再度上扬，因为近期地方拿出了不少好地；同样，年底的地价也会走高。地价走高，会反过来推动房价的坚挺，“金九银十”几成现实。如此背景下，地产股应该差不到哪里去。
最后，投资者在投资地产股的过程中，需要关注行业的变化前景。过去10年，房地产行业销售金额每年增长约38%，投资增长每年约27%-28%，销售面积增长每年约20%；未来的4-10年之间，房地产行业的主要特点将是销售面积平稳，但是销售金额和房地产投资仍然会稳步增长。也就是说，房地产行业数量型增长的时代结束了，今后必须追求质量型增长。在此背景下，快速销售的发展模式应该趋于尾声，更加值得看好的盈利模式，应该是拿大地块，一二级开发联动的模式，同时具有酒店、写字楼、公寓、住宅等多样化物业形态、批次开发、渐进推进的开发模式，这应该是开发商未来应对形势的、稳妥获利且风险较小的开发模式。
2010年9月21日房产税风声再起，楼市调控更重长效机制。房产税政策迟迟不出台,成为悬在楼市上方的达摩克利斯之剑。目前有几个方案,但是不知道具体用哪个,但是估计明年元旦实施的可能性比较大。《第一财经日报》报道，新的房产税是对原来的房产税政策进行修改,可能在国庆前后出台。1986年开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》目前只针对城镇经营性房屋和出租房屋征税,对个人所有非营业用的房产则免征房产税。由于开征物业税程序复杂,专家普遍认为,扩大房产税征税适用范围是比较可行的做法。这次有关部门重新修改房产税,“加上新东西,不需要税务总局和发改委批准,国务院批准即可,时间短,效率高。
早在2003年,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。2007年,税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。今年以来,关于上海和重庆将获准开征物业税或房产税的消息满天飞。日前又有消息称,针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。然而至今没有开征的时间表。2010年9月份。上海的房产税试点方案上次在上报国家发改委被退回后,目前还在修改中,尚未上报。以往调控多重视短期效应有所不同,本轮调控更加重视房地产市场长效机制的建立,这种背景下,作为长效机制之一的房产税或者物业税更令业界期待。近期,包括新华社、《人民日报》也多次刊发报道或者发表评论,探讨调控政策再度收紧的可能性。
《人民日报》近日的报道称:“就目前情况来看,楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况,公开有关数据和分析结果,并尽快告诉公众下一阶段调控的走向,以稳定市场预期,进而稳定供求关系、稳定市场。”调控楼市就出台房产税,而扶持楼市时就再度减免房产税,如果这样频繁地调整政策反而会扰乱市场预期。不过,出台房产税政策显然不仅仅在于短期调控房价,还有更为深层的原因。房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充,同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革，是抑制楼市过热釜底抽薪的举措。
2010年9月24日，有人称银行“抛弃”地产，楼价年底“普降”。8月17日，央行营管部公布了7月份北京市金融运行数据。数据显示，7月北京市金融机构个人住房本外币贷款增加1.6亿元，而在6月份此数据约为24亿元，这意味着7月个人住房贷款环比下降了93%，新政监管的影响已明显显现。银行方面认为，贷款对房地产领域的政策收紧已经非常明显，部分银行已将个贷任务重点转至其他贷款类业务。房地产开发贷款审核则要从严，而上周，工行、中行的高层均表示，从国民经济角度来讲，不会停发房地产开发贷款；开发商方面则预测，年底或将出现一轮低价新盘抛售的小高峰。
7月个人住房贷款环比下降93％是一个信号，说明新政对压缩市场的投资需求影响是很明显的。由于贷款政策的严格管控，导致商品房销售量大幅下降，从侧面也反映出开发商资金链的紧张程度。开发商为了完成年度经营任务，缓解资金压力，需要调整价格，提高销售速度。目前从房地产业内的情况来看，一部分资金紧张的开发商为了获得现金流，采取隐性降价、降低价格增长预期等方式加速推盘，而另一部分开发商一再推迟开盘时间，一是市场不明朗还需观望，二是因为新盘还未积累到足够的目标客户无法开盘，三是一些项目放缓开工速度，以保证资金安全。
个人住房贷款比例的大幅下降，在影响银行个贷业务的同时，也降低了不良贷款带来的风险。对于很多开发商来说，由于面临着偿还银行贷款和上市公司销售业务的双重压力，至少在第三季度末需要做出有针对性的改变——降价或低价推出新盘，新政的影响将会进一步凸显。如果前三季度无法完成当年指标，那么第四季度会是个释放期，年底有可能会出现一轮低价新盘抛售的小高峰。
2010年7月18日住建部部长表示，中央已拨600余亿资金加码保障房，为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿资金，有关的政策措施都已经定并以文件形式下发。他同时透露，国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已经确定了北京28个城市作为试点城市，住房与城乡建设部已经会同财政部、人民银行等制定了具体的试点办法，包括具体的贷款办法。
住房和城乡建设部20日表示,住建部：进一步明确保障房税费减免政策。为加大保障性安居工程建设力度,中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。要进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策,探索统筹使用各类保障性住房补助资金。
截至目前,今年保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60％,中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。当务之急是加快将已筹集资金落实到具体项目上,进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策,探索统筹使用各类保障性住房补助资金。此外,各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内
2010年9月24日，住建部确定保障房建设时间表，表明楼市调控稳步推进。本月底全部开工，年内建成60%，楼市调控稳步推进；广深保障房建设领衔全国，没有最严厉，只有更严厉。住建部20日在其官方网站上表示，要求进一步加快保障性安居工程建设，各地项目9月底前必须全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。
事实上，4月新政被誉为史上最严厉，但由于政策执行不到位，房价调控效果不理想，近日央级媒体纷纷吹风二次调控，在诸多业内人士看来，保障房建设正是改变房市供需结构的根本性举措。在中央频频施压之下，可以预见的是，各地保障房建设进度将进一步加快。其中，作为全国一线城市的广深走在了前列。南都记者获悉，深圳市已落实今年新增保障性住房用地14个地块，总用地面积共计40.43公顷，将是深圳市历史上一次性推出的最大规模保障房用地；而广州继龙归城之后，明年还将建成中国第二个大型保障房社区，拟定落户城区东北郊的龙洞新城，可容纳12万人入住。
中国的城市化率从18%增长到目前的4 5 %，预计到2020年会达到55%或60%，每年大量的农村人口进入到城市，需要解决他们的住房问题；同时城镇居民的住房短缺问题依然严峻。大城市的房价不断上涨，削弱了中低收入家庭的购买能力，这些群体又沦为住房保障的对象。据住建部披露，截至8月末，全国保障性安居工程已开工4 1 0万套，占年度计划的70%。其中，廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房已开工220万套，占全年计划的75%。各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%。
近日有关部门组织15个督察组，对全国保障性安居工程建设情况进行了全面督查，结果显示绝大多数地区进展良好，但地区之间仍然存在建设进度不平衡的情况。事实上，虽然8月底全国保障性安居工程计划开工的开工率达到了75%，但存在结构不平衡的问题。今年是近几年来保障性安居工程建设力度最大、任务最重的一年。国务院副总理李 克 强在会上再次强调各地要加快保障房建设，这是他近来关于保障房的第三次密集讲话。也就是在这次会议上，国务院明确要求各地，9月底，今年计划开工的项目要全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。
截至目前，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。据此估算，全年保障性安居工程的总投资接近8000亿元。中央推进保障房建设的决心之大，可见一斑。
保障性安居工程建设对于加快解决群众住房困难，稳定居民住房消费预期，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展起到了重要的促进作用。住建部将会同有关部门共同督促地方进一步加快建设进度，加强工程质量管理，确保完成今年的目标任务。有关部门将向社会公布各地保障性安居工程进展情况，中央财政将对完成较好的地方给予奖励。
今年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是历年来力度最大的一年。如果说今年8月份之前，以遏制投机、稳定房价为主的房地产调控一直是落实“新国十条”的主要内容，那么进入9月份，住房保障建设正成为落实房地产调控的主力。
对开发商而言，保障房项目并不是不值得争取的工程项目。建安成本在一线城市约为2 2 0 0元/m2，二线城市约为2 0 0 0元/m2，三线城市约为1 8 0 0元/m2，并没有过大差异。”上海证券分析师胡月晓调研后认为，导致各地房地产价格差异巨大的是其中的土地成本，而保障房建设和商品房的一个最大不同，在于土地由政府无偿划拨。开发商按照开发成本加上合理利润取得承建权，开发完成后政府支付开发成本后全部收回自售。
广州今年保障房新开工面积有望超过原计划4万套的数量。芳和花园有可能会推出第二批经适房房源。明年将推出龙洞新城，规模为龙归城的四倍。龙洞新城保障房的套数未定，但可确定届时会有约12万人入住新社区，享受住房保障。他透露说，继龙归城之后，广州明年还将建成中国第二个大型保障房社区，拟定落户城区东北郊的龙洞。而深圳则将要启动的“十百千万保障房计划“，将于年底前快速启动十个保障性建设住房项目，解决5万户年收入不到3万元的低收入家庭的住房问题；对于深圳上百家高科技、成长型的骨干企业的人才，给予住房和货币补贴，拿出上千套房来解决以上企业之外的人才的住房。
根据深圳市规划国土委资料显示，深圳市已落实今年新增保障性住房用地14个地块，总用地面积共计40 .43公顷。这将是深圳市历史上一次性推出的最大规模保障房用地。按照《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》，今年深圳市计划安排建设保障性住房5万套，建筑面积280万平方米。目前，有关计划工作正在稳步推进和落实。就目前的情况来看，短期内对深圳房价不会产生太大的影响，这些保障房从建设到入市有一定的周期，此外，保障房占整个市场供应的比例也较低。如何使保障房成为一种长效机制？中国现在的土地供应非常随意，政府不愿意拿出土地来建设保障性住房。如果在法律制度中予以明确，保障性住房的土地供应就有了明确的保障机制。从法律制度层面来保障住房，包括资金投入、土地供应政策、机构和人员配备等。
2010年9月25日，上海的房产税试点方案上次在上报国家发改委被退回后，目前还在修改中，尚未上报。在之前上海提交房产税试点方案中，税率初定在0.5%~0.8%，略低于经营性物业的税率。若房产税是按每年0.5%～0.8%的税率征收，实际上对楼市负面影响很有限，如评估价是100万元的房子，每年最多缴纳8000元的房产税。但按照过去几年的房地产市场走势，优质物业一年的升值空间起码达到20%，稍微差一些的物业，随市场大势而涨5%也是正常的，在扣除8000元的税费后，还是有足够的盈余，且多数业主不会让房子空置，用于出租所收回来的租金也足够支付房产税了。
目前中国的房产税条例是暂时性的框架，房产税改革是一个渐进的过程，下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制；另一方面，要随着财税制度改革的深化不断健全房产税税制，并针对收入分配变化格局调整房产税体制。在制定细则上，要把刚性需求和投机需求区别开，要打击投机又不能‘伤及无辜’。
据新华社上海6月1日电 关于房产税的预期正逐渐明朗。5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，本是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税，将对住宅市场产生深远影响。
房产税对楼市短期利空明显，但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但另一方面，不能让房产税承受过高的期待。房地产调控必须要打“组合拳”，确保抑制投机，增加供应，加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下”，使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。
房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。在中国，它并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。在今年以来的新一轮房地产调控中，房产税的预期逐渐强化，被视为抑制房价快速上涨的重要手段之一。
与往年有所不同，最近这一轮房价飙升的最主要原因是：在流动性相对过剩的背景下，大量投资投机性需求涌入楼市，造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是：一方面，大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买；另一方面，不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。
在此轮楼市调控中，“房产税改革”的政策“路线图”清晰可见：1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。今年4月，财政部将“完善房产税制度”列为其2010年工作要点之一。
4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
直至此次，国务院通知再次明确“逐步推进房产税改革”。虽然目前房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布，但市场的预期正逐步明朗化上海市政府新闻发言人5月28日表示：目前正在抓紧制定房地产调控政策，按照中央政府调控原则，上海细则将更加严格，打击投机性炒房。此前，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也向“新华视点”记者表示，上海的楼市调控细则对投资投机性购房需求会从严抑制，“肯定会有一些措施”，以遏制房价过快上涨的势头。
中国指数研究院的调查显示，4月以来，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%～80%；选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%，广州、天津等地甚至超过80%；且大多数购房者预期房价将下跌。但上述调查同时显示，购房的刚性需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还是会选择出手置业。
2010年9月25日国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。 毫无疑问，物业税三五年内料难开征 商业地产或将最先开征。这是继物业税在10城市“空转试点”之后，距离实际开征又向前迈进了一步。虽然具体时间表至今尚未成型，但作为房地产税制改革的重要组成部分，未来开征物业税“实属必然”。
按照目前中央对房地产税制改革的设想，所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。 而物业税一旦开征，意味着目前的开发商一次性支付土地出让金、并由此作为商品房“定价”依据的开发流程将改变，房价中蕴含的土地成本将重估，地产商的土地储备和开发模式也将随之改变。有立法人士预测，由于物业税涉及到国有土地70年的使用权，因此，研究具体开征物业税，也将同《土地管理法》修正案中关于国有土地使用权续期问题的界定相呼应。
不过，受现有税收体制和房地产开发复杂性的影响，物业税在近期出台开征细则的可能性不大。由于商业地产的土地使用权限较短，且以盈利为目的，因此，今后物业税最有可能从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现对所有房产征税。
我国提出对房地产征收物业税的设想至今已经历5年多时间，但由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决，同时牵动的利益群体太广，因此开征物业税一直仅仅停留在“想法”阶段，具体实施困难重重。从目前看，物业税实际开征至少在三五年后。 早在2003年10月，十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。自2006年起，包括北京、深圳在内的6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。所谓的“空转”是指没有进行实际收税，而是模拟操作步骤。
物业税迟迟未能确立，主要是其征收面临几大难题：首先，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。其次，难以确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。再次，作为房地产开发主要受益方的地方政府行动迟缓。因为开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这让地方政府缺乏征收的积极性。2009年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。
正是因为存在诸多操作难题，因此预计开征房地产物业税至少在三五年之后，而且不会完全照搬美国的模式，征收额度不会太大。由于商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税将最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。对于征收房屋面积而言，会有普通住宅和非普通住宅之分。由于国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90-140平方米户型的开发，但对140平方米以上的大户型持抑制态度，因此业内普遍猜想，政府对140平方米以上的房屋征收物业税的可能更大。
相对于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。对于商业物业开征的物业税，可将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。 以前，我国对企事业单位的城市房产税、土地使用税是通过收入进行征收的，物业税开征后则将另外征收。
在国外，物业税征收由来已久，已经形成了成熟的运行体系，成为政府重要的财政收入之一。日本和新加坡都通过在住房持有环节征收不动产税来调节住房占有的优劣和大小。在美国，各地区的物业税率差异很大，但一般都对收入低的退休老人实施减免。同时对于自用房屋以及第一套房屋免税，第二套房屋才开始征税；对年长公民及残障人士实行物业税减免；此外还对低收入者制定了不同的免税条件。
在我国，土地出让金是房地产成本中的重要组成部分。现行法规中采取一次性收取40-70年的土地使用费用，本身就提高了初次建设与购买时的门槛。如果按70年的利率贴现计算，实际出让金的水平会是名义出让金的几十倍以上。 与此同时，出让金又成为土地和房屋价格中的一部分，转换成计税基数，缴纳营业税和契约税等。征收土地出让金是一种代收代缴的支付关系。
地产商获得土地需要一次性支付几十年土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后，开发商才能获得开发土地的权利。而一旦实施了物业税，就不需要一次性支出高额的土地出让金，极大缓解了开发商的资金压力。而将一次性征收的土地出让金等税费转化为每年缴纳的物业税，也将增加持有房屋的成本，减少流转阶段的成本，从而抑制房地产的投机需求。
不管税率是多少、征税对象是哪些，房产税一旦开征，短期内对市场无疑是利空，它将增加住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会抛售房源，这将增加市场供应，并给价格带来更大的下行压力。”而从另一个角度说，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。“从长期看，房产税对楼市是利好。
房产税的长远利好还在于：它不止是着眼于房地产业自身的调控，更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。财政部财科所副所长白景明认为，目前中国的房产税条例是暂时性的框架，房产税改革是一个渐进的过程，下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制；另一方面，要随着财税制度改革的深化不断健全房产税税制，并针对收入分配变化格局调整房产税体制。
如果对住房保有环节征税，其目标应该是既能有效遏制过度投机，又能保护居民自主消费需求。因此，在制定细则上，要把刚性需求和投机需求区别开，要打击投机又不能“伤及无辜”。此外，业内人士还认为，必须加快建设统一的个人住房信息登记系统，提高房产税开征的“精确度”和“覆盖面”，并解决房价评估、征收流程等方面的技术性问题。
目前，房产税预期已然明朗，相关措施的出台也为期不远，此轮楼市调控将新添一政策利器。目前的房地产调控形势依然严峻，根本性的问题尚未解决，不能指望房产税一出，楼市“百弊”便自然化解。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”，并着力推进保障性住房建设、供应，从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象，从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。
一系列楼市调控措施的目的不仅是要遏制房价快速增长，还要将房地产与国民经济的关系理顺，使之回归健康、理性的发展轨道。因此，在改革房产税等措施之外，还应着力加快产业结构调整，培育新的经济增长点，逐步解决地方对“土地财政”的过度依赖。同时，居民手中的钱往哪里去，怎样促进群众的财产性收入稳步增长，也是一个紧迫的课题。
2010年7月，央行研究局报告还提及了当前宏观经济形势及政策与预判。报告指出，“当前宏观经济中面临的两难问题增多，预计第三季度为政策真空期，不会出台实质性的调控措施，而主要依靠灵活的公开市场操作，保持市场流动性和信贷增长合理适度。但上述报告又称，随着经济形势变化，各项政策可能有所调整。积极财政政策将再度回归，重点在于优化投资结构；货币政策将继续向银行间市场放松流动性，下半年有可能继续对部分地方融资平台发放贷款。此外，差别化房贷政策的实施将更加注重市场手段，而不是简单限制二套房贷款；地方融资平台方面，项目贷款可能逐渐向优质融资平台集中。
2010年7月31日，国务院官员称房价上涨受遏制，调控政策会持续。房地产调控已经取得成效，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。房地产作为宏观调控的一大重点，其调控政策还会持续下去。当前我国的经济形势总体向好，已经走出国际金融危机的低谷，实现比较强劲的复苏，并朝着宏观调控的预期方向在发展。从国家统计局公布的上半年统计数据来看，我国经济运行保持了高增长、低通胀的态势。
我国经济也面临着转变发展方式等方面的严峻挑战，为此今年下半年总的政策趋向是保持宏观经济连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时提高宏观调控的针对性和灵活性。概括起来通俗地说，就是‘大稳定，小调整’，就是有针对性地解决问题，有什么问题，就解决什么问题，总的政策保持稳定。今年上半年的宏观调控中，一个重要方面就是对房地产市场的调控，特别是4月份出台了一系列新的房地产调控措施。目前调控措施已取得成效，特别是部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。从现在来看房地产市场调控政策还会继续坚持下去，目的仍然是保持房地产平稳、健康的发展。
2010年8月3日住建部官员表示，楼市年底不可能出现大幅降价。调控政策没有退出时间表，调控政策是长期的，而且有些调控政策是永远的，有些会根据市场变化进行调整，现在说哪天结束，太早了。政策本身就是根据市场变化调整的，即便取消了，市场不好了也还能拿回来，但现在不可能停。上半年经济形势比较理想，完成全年经济指标困难并不大。另外，调控刚刚开始，下半年才是关键阶段，不能松动。如果轻易结束，前面的成果全面失败，以后再出政策，百姓不相信了，因此肯定会稳妥进行下去。
新“国十条”已经执行百天，房价从高位高涨至停滞松动，说明新政策已经出现效果。地价相比去年和今年年初的情况也完全不一样，开发商积极性减少。同时，囤地、囤房、销售不公平、竞争不公平、二手房交易不公平的问题开始调整。保障性住房建设也加快步伐，进而全方位地调整市场结构。调控政策不会是只调控房价，阶段性成果也不是最终的，应该说效果刚刚开始。现在市场供应量还远远不足，而且价格降得不理想。这次政策主要是抑制房价过快上涨，但最终还是要全方位调控，不是单纯调房价，要从制度上完善，从供应上解决问题。目前房价已经有所表现，但大家还不认可，所以市场销售量下降比较快，正在观望。
市场暂不具有大幅降价条件，目前的降价都是微调，好地段不降还在升。不得不承认房地产企业资金确实很充足，开发企业不做赔本买卖。另外，每个企业的房子并不多，房子卖一半就盈利了，他们没有必要大幅降价出售。最重要的是，大幅度降价出售，也是不健康的，一下降价50%，那是不可能的。出现这种情况的话，各种矛盾也全都出来了。
政策配合大供应量才能抑房价，不要以降多少为标准,要以新“国十条”的要求执行到位为标准,执行到位了，这个市场会更理性。现在市场还不理性，还没有解决这个问题。消费者对政策还有很大期望，开发商、相关部门和政府都在观望。很多人预测降多少，那都是推理，谁说了也不算。房价是衡量调控最大的效果，降多少是效果呢？房价的构成太多了，北京出台了最严厉的政策，但供应量不足，平抑房价是双方面的，要两条腿走路。只是靠政策也是不行的，供应量不足，价格下调的幅度就不行。北京最大的问题是要赶紧加快供应量。目前，北京住宅库存量有9万多套，其实还是很少。
2010年9月25日,国务院再压楼市投机,两部门核查二套房贷.作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。9月中旬开始，住房和城乡建设部(下称住建部)、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。届时，中国经济的最高决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署，从目前情况看，对既有政策严格落实的同时进行局部技术调整的可能性存在，但出台全新调控政策的可能性不大。
目前，住建部和中国银监会已经组成四个联合检查组，奔赴北京、上海、深圳、三亚等八个城市，对这些城市商业银行二套房贷政策的落实执行情况进行专项实地检查，这项检查将采用数据汇总、实地走访与座谈约谈相结合的方式。住建部官员表示,此举是按照国务院近期统一的工作安排进行。在此之前，国务院已经要求住建部和银监会对8月以来房地产市场的“回暖”情况进行调研。按照这一安排，接受检查的各城市银监局已经发出通知，要求所在地商业银行派出主管个人住房贷款的副行长和部门总经理级别的负责人，参加相关座谈会，汇报二套房贷政策的落实与执行情况。民生银行、工商银行、建设银行、中国银行、中信银行设在北京的分行均已证实，接到了此份通知。
专项检查工作刚刚启动,按照检查组要求，各商业银行需提供二套及以上住房认定情况、二套及以上住房贷款权限设置情况、二套及以上住房贷款发放情况、不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的住房贷款政策执行情况。除此之外，检查组还要求商业银行一并提供4~8月首套、二套、三套及以上住房贷款的笔数、金额、首付比例、贷款利率情况。同时，由于有住建部官员参加，检查组还要求商业银行汇报是否能与当地住房建设部门的信息共享情况——即银行业机构或借款人是否能够通过所在城市房地产主管部门房屋登记信息系统进行家庭住房登记记录查询并提供书面查询结果。
2010n年9月26日，国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文）（以下简称《通知》）。《通知》规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。若企业存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为以及违背出让合同约定条件开发利用土地的行为，同样禁止拿地。此前的规定中，并无上述条款，根据此前国土部披露的2000多宗土地闲置案件，若此规定严格执行，将有相当一部分企业被暂时逐出土地市场，其中不乏一些品牌房企。
通知称，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实“国十条”政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务，是增加群众住房有效供给、维护群众切身利益的迫切需要，是促进城市建设节约用地、科学发展的重要举措。加强保障房建设，是该文件的重要政策着力点，其中，公租房建设再次被强调。《通知》强调，在三类政策性住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。今年初，国土部规定，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地供应不得低于住房用地供应总量70%，但并未专门提到公租房土地供应。在4月17日出台的“国十条”中，同样没有提及公租房。
在近期高层频繁强调公租房建设的情况下，公租房建设被纳入政策条文并不奇怪，且将成为今后一段时间的政策重点。《通知》还强调，各地要加快上述四类政策性住房的行政审批。其中，规划主管部门要在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证，建设主管部门应当要求限时进行施工图审查和核发施工许可证，房地产主管部门要严格按规定及时核发商品房预售许可证。同时，在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量。没有完成住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
政策要点，一是高房价地区增加限价房供应。政策房、中小套型供地计划未完成，不得供地大户型。要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
二是主管部门应明确限价房售价。开发商申请改规划导致未按期开工，必须收回土地使用权。对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
三是“囤地”一年不得再竞买土地。开发商违背出让合同约定条件开发土地，整改前也不得买地。国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。
对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。
四是政府原因闲置土地限期查办。对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，要追究责任。省级国土资源主管部门要采取得力措施，督促市、县国土资源主管部门加快查清处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地等囤地炒地的行为，要及时依法依规严肃查处，应当依法没收违法所得，并处罚款。对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，省级国土资源主管部门要按有关规定追究责任人责任。市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。
8月10日，国家统计局发布报告，7月70个大中城市房价同比上涨10.3%,为连续第三个月增速放缓,但环比则持平,未能延续6月环比下滑的脚步。统计显示，1至7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。在7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。销量与6月份相比，下降幅度近3成。
南昌房市新政影响日益显现房价仍在调整与国内一线城市房市逐渐回暖趋势相比，调控政策对我省商品房价格及销售情况的影响正日益显现，7月南昌房价同比上涨6.5%，环比下降0.6%，环比已连续3个月微跌。统计数据显示，7月南昌房价同比上涨6.5%，为年初以来最小涨幅，环比连续3个月微幅下跌。其中，南昌新建住宅、二手住宅同比分别上涨8.1、3.5个百分点，环比也均下降。从逐月走势看，房价仍在继续调整，只是幅度较小。商品房销售方面，全省1～7月售出1083.7万平方米，仅增一成，增幅为上半年的一半；销售额317.5亿元，增长31%，增幅也明显下降。5月、6月、7月单月分别售出193.26万平方米、166.17万平方米、141万平方米，成交量在逐月下降。
赣州态势，7月商品房量跌价升观望氛围变浓据赣州市房管局提供的数据统计，7月份无论是住宅的销售数量还是销售面积，赣州都双双环比6月份锐减了近一半，但是和国家统计局数据反映情形一致，赣州7月住宅成交均价5069元/平米，环比6月成交均价4614元/平米，上涨了455元/平米，涨幅达9.86%。相关业内人士认为，本次新政力度较大，影响力十分强劲，因此还需要一段时间的过渡期，成交量下降也是预料中的事。目前市场观望气氛浓厚，开发商延缓推盘亦无不当。但对开发商而言，从下半年整体市场供应来看，此时不抓紧时机入市，到临近年底可能更为被动，届时大量新盘入市，金九银十难免一场搏杀。未来赣州楼市成交量还将继续下跌，赣州楼市进入传统淡季，随着降价促销活动的减少，房价也会维持在现有水平。
楼市调控新政实施四月以来，社会上充斥着各种楼市调控已见成效并要求调整楼市政策的声音。有舆论甚至认为，楼市调控新政很可能“误伤”了经济。而实际上，从5、6、7三个月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅情况看，房价没有真正下降过，只不过是涨幅多了还是少了的问题，房价还在上涨是不可否认的事实。虽然银监会表明继续从严贯彻新政，但从楼市调控的经验教训看，强硬表态与实际执行是两回事。到目前为止，在执行楼市调控新政上，还有不少地方在等待观望，根本不出台相关配套细则；有些地方甚至出台的一些措施有抵制楼市调控新政之嫌。有关部门的强硬表态，或多或少让人看到了楼市继续从严调控的希望，但是调控仍需努力。