受两节因素影响，2月新盘将延续低迷之势
文/董成竹
新年元月成交、供应双双走低，期房住宅环比下滑明显
2010年最后一月，京城楼市火爆收官，供需两旺的火热程度着实让人感慨。而到2011年元月这种火爆的局势已然不复存在。无论是供应还是需求，都出现了低迷的走势。据亚豪机构统计数据显示，新年元月份（截止19日）京城共成交期房商品住宅为5024套，成交面积55.3万平米。环比上月同期，期房成交量下降了36.7%和37.3%。不仅元月份的成交量下滑明显，新增供应量也呈现出低迷之势。据亚豪机构统计，元月份，取证项目仅8个，而其中商品住宅项目仅有四个。而从开盘项目来看，1月份（截止19日）开盘项目仅7个，新增供应套数为2213套，环比2010年12月同期，开盘项目个数下滑了82.1%，新增供应套数下滑了86.4%。以上数据说明，元月份京城楼市供需走势双双走低，尤其是新增供应方面降幅非常明显。笔者分析，由于受预售监管政策的影响，11、12两月开盘项目大幅增加，许多原本打算年后开盘的项目也抢在新政实施前集中入市，由此造成了12月份新增供应量大幅增加。而到2011年1月，由于之前的项目多数提前开盘，加之预售监管政策已经实施，必然会影响开发企业的推盘意愿，从而造成了元月份供应的低迷。而成交量环比出现了较大的下滑，一方面是受到了元旦假日的影响，另外，由于2010年12月成交高峰期已过，新年元月份新增项目尤其是性价比较高的优质项目较少，都会影响购房者的交易行为。这些因素均导致新年元月份楼市趋于“波谷”的状态。
受两节因素影响，2月开盘项目较少低迷走势难以改变
1月份，京城楼市走低的趋势很有可能持续到2月份，由于春节的临近，开发企业推盘的意愿明显下降。据亚豪机构统计数据显示，2月份预计开盘的项目仅12个，而明确表示开盘的项目仅6个，如强佑·清河新城、昊腾花园、顺义金宝城、中信新城、领海朗文世家、华业东方玫瑰，而其他几个项目尚存在不确定因素。从物业类型及户型设计来看，2月份入市项目以普通住宅项目居多，户型设计多为61-160平米之间的一居到三居，其中一居两居的户型是主流。这与1月份商品住宅新增供应套型特征比较一致，据亚豪机构统计数据显示，一月份新增商品住宅中，一居户型比重为39.8%、两居户型比重为54.2%。而2月份预计开盘的项目中，一居、两居户型仍然是主流。除此之外，2月份新开盘项目中也有两个低密度住宅。一个是懿品府，位于密云县的低迷花园洋房。另外一个项目是金科王府，是位于昌平小汤山的别墅项目。从户型来看，花园洋房项目的户型在80-140平米之间，而别墅项目的面积较大，在350-1000平米之间，既有联排别墅也有独栋别墅。对于2月份即将开盘的项目，笔者进行了分析，他指出，2月份开盘项目较少与春节、元宵两节来临有很大关系。从近年来的供应情况来看，春节期间开盘项目都出现了明显的减少，例如2010年2月份，仅有8个项目开盘。而2011年，楼市调控力度仍然不减，加之节假日因素影响，开发商在此间推盘的意愿的确不高。此外，2月份开盘项目较少，与调控政策进一步趋紧，开发商观望心态加重也有一定的关系。从户型特征来看，当前以自住型为主的购房者仍然是主流消费群体，尤其是购买新城区域的普通住宅项目，一居、两居户型仍然受市场欢迎。
多个项目报价难定，但地王项目入市或推高周边项目价格
2月份开盘项目较少，尤其是在开盘价格方面，多个项目难以确定开盘均价，据亚豪机构统计数据显示，2月份预计开盘的12个中，有8个项目报出了开盘价格， 其余四个项目的开盘价格尚难确定。从有报价的项目整体开盘均价来看，环比2010年12月开盘均价高出13%。而从具体项目来看，有的项目则是曾经的地王项目，如位于大兴亦庄的中信新城项目，就是在2010年3月15日中信地产以52.4亿元的高价拍下的大兴地王项目。该项目的楼面价达13396元/.平米，笔者预计，该项目开盘均价至少在27000元/平米以上，很有可能突破三万元每平米的大关。笔者指出，地王项目由于土地成本较高，因此入市价格必然会高于其他产品，因此，很有可能推高周边项目的价格。而从12月即将开盘的项目来看，地王项目，核心区域的高端项目入市，均是推高当月开盘项目均价的因素。
五六环间项目放量继续增加，区域项目间竞争加剧
从12月即将入市项目的环线分布来看，有7个项目集中在五环至六环之间，这些项目均是普通住宅项目而且多分布在通州、大兴、房山等远郊区域。据亚豪机构统计数据显示，2010年四季度通州区新增开盘项目有11个，而大兴区也有12个项目入市销售，这些区域的供应量都比较大，而且也比较集中。而据亚豪机构统计数据显示，2011年1月份新增商品住宅供应中，五六环之间的项目供应比重达69.5%，无疑占据了主流，因此，2月份该区域放量的继续增加，势必会加剧该区域项目间的竞争压力。对此，笔者分析，2010年是住宅郊区化快速发展的一年，由于京城出让土地多集中在五六环之间，甚至是六环外，因此商品住宅的郊区化发展不可阻挡，而且，对于一些热点地块，重点开发商趋之若鹜，由此造成了土地成本的不断增加。由此来看，2月入市项目销售压力也是不言而喻的，在调控政策仍然从紧、节假日因素存在的前提下，这些项目很有可能会实施更加灵活的价格策略，以此来应对竞争压力。