万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”（以下简称长阳半岛），一个是“京投万科新里程”（以下简称新里程）。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘，项目从2010年7月面市到2011年11月，销售额已突破50亿大关。“新里程”项目距长阳半岛很近，原计划2011年9月开盘，但因种种原因，至今为开盘，是一个有1000余套房的小项目。如果你对照新里程项目的户型，你会发现几乎所有的户型都能在毗邻的长阳半岛户型中找到。也就是说，新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目复制过来的。

　　与万科同属“广东军团”的另一个重量级、全国性一线房企恒大，自2008年以来，可谓是风生水起。恒大足球在重金投入后，在2011年赛季创下了当年晋级、当年夺冠的“凯泽斯劳滕神话”。这背后，当然是恒大近几年在房地产业务上的高增长、高收益。2010年，恒大实现销售额504.2亿元，实现净利润80.2亿元，同比分别增长66.4%和616.1%。2011年前三个季度，恒大实现销售额694亿元，已经超出了去年全年水平。但是，如果你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大绿洲”看看，你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目，无论是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎都是一模一样的。

　　与万科类似，以“加快开发，高速周转，连锁开发、以量取胜”为宗旨的恒大地产，其实也在进行着产品复制。恒大相信，产品线种类越少，标准化程度越高，集中采购、招标才有实际意义，才能降低成本，实现规模效益。近几年来，恒大已建立起了绿洲、金碧天下等几条产品线，并在二三线城市可怕地、简单地、纯粹地复制着几条产品线。这种复制开发模式正是支撑恒大业绩快速增长的根本。

　　其实，不只是万科和恒大，目前房地产业界的几乎所有一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市、不同项目上进行着标准化的连锁、复制开发。

　　■ 万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、自然人文系列等；

　　■ 恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列等；

　　■ 保利的花园系列、山庄系列；

　　■ 绿城的玫瑰系列，丹桂系列、百合系列、御园系列等；

　　■ 金地的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；

　　■ 世茂的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；

　　■ 万达的商业广场系列；

　　■ 阳光100的新城系列；

　　■ 龙湖地产的地中海式别墅系列，天街系列，大城小院系列等；

　　■ SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO / SOHO尚都等）；

　　■ 世纪金源的“世纪城”系列；

　　■ 华侨城地产的“华侨城”系列；

　　■ 中粮置地的“大悦城”系列；

　　■ 中铁房地产的“山语城”系列

　　■ 华润置地的“橡树湾”系列……

　　为什么一线房企都在推行标准化产品线连锁、复制开发呢？

　　事实上，房地产企业的开发模式按照产品的标准化程度划分，可以分为有两种开发模式，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。

　　所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发的情形下，各个项目的规模、产品类型、档次等差异较大。例如，既有商业地产项目，又有住宅项目。住宅项目中，既有高端项目，又有保障房项目。高端项目中，既有公寓项目，又有低密度项目。当然，既有本地项目，又有异地项目。如果各项目有较大的差异性，那么各个项目在开发和管理方式上也必然有较大的差异性。这就意味着，企业不得不面对不熟悉的市场，开发、销售不熟悉的产品。进而意味着，企业总是要不断面对大量层出不穷的新问题。

　　目前，大多数中小企业都是机会导向下的差异化开发模式，这也是这些企业普遍感觉非常忙、非常累的主要原因。

　　相反，如果实行标准化开发模式，确定几条标准化产品线，推行标准化连锁开发，因为每条产品线的开发流程和管理方式是统一的，那么无论企业有多少项目，就相当于只有几类项目因为每类项目可以采用同样的开发和管理模式，所有开发管理工作就比较容易、轻松了。

　　像万科、恒大这类在全国几十个城市，同时进行着上百个项目开发的企业，如果不推行标准化产品线开发，其管理难度将有多大，是很难想象的，也是企业几乎不可能做好的。

　　其实，一线房企现今之所以推行标准化产品线的复制、连锁开发，也是在经历了早期差异化开发模式的痛苦折磨后，而下决心走标准化开发模式之路的。这就要求“三多”企业要尽快转变开发模式，实行战略导向下的标准化开发模式，即推行标准化产品线开发。

　　进行产品复制、连锁开发，除了可降低开发管理难度，有利于提高开发效率外，还可大幅度提高企业的开发杠杆率，进而可以大幅度提高项目投资利润率。

　　在现行的政策环境下，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按部就班地进行规划设计和工程招投标，在满足预售条件后开始预售……则项目开发的杠杆率通常是1:2—1:3，销售毛利率约35%%，净利率15%—20%。但是，有些企业也能使杠杆率提高到1:5、1:8甚至1:10以上，从而使项目利润率指标比行业平均值高出1-3倍。其中的奥秘就在于企业对开发模式及杠杆率的设计上。

　　如何提高投资杠杆率？通过系统分析成功案例，归纳起来有三种实操策略。一是通过产业地产项目运营，介入土地一级开发，实行一二三级联动开发，实现多重叠加效益。二是推行标准化产品线的连锁、复制开发，因为标准化产品线也可大幅度提高杠杆比例。三是设计好产品结构体系，做好现金流组合，提高资金周转率，确保资金价值最大化。

　　例如某产业地产项目，开发商只投入了5亿元，就撬动起了总投资额达百亿的项目，杠杆率达到了1:20，实现利润是实际投资额的6倍以上。研究表明，大多数产业地产项目的杠杆率可达到1:20。兰德咨询的另一项专题研究表明，是否推行标准化产品线开发，是影响开发杠杆率和利润率的根本所在。当企业的产品标准率达到50%时，杠杆率可达到1:6。

　　同样重要的是，推行标准化产品线开发，有利于建立项目连锁品牌，进而有利于促进企业品牌体系的建设。

　　在一线房企的标杆效应影响下，近年来，已有越来越多的中小房企也开始推行标准化开发模式，并已呈风起云涌之势。

　　兰德咨询自2007年开展房地产产品线研究与咨询以来，已为二十多家一线品牌企业和十多家区域性优秀企业提供过咨询服务，都取得了比较满意的咨询效果。近年来，有几家中小企业也开始找到我们。例如，某开发商在一个三线城市成功开发了一个30万㎡楼盘后，计划在五年内将项目复制到至少五个三线城市，十年内要布局全省15个地级城市。可见，越来越多的房企已开始认识到推行标准化产品线开发的必要性和重要意义。

　　可能有的人认为，房地产企业推行产品线复制是否对不起客户，是否影响产品的市场竞争力。这是对产品标准化的片面认知。其实，产品标准化包括产品技术标准和开发实施标准。产品设计标准是产品技术标准中的四项标准之一。标准化设计蓝图属于产品设计标准范畴。但即便是标准化设计蓝图，也不是简单、机械地复制，其必然是具有竞争力的成熟产品。没有开发商会愚蠢地复制不具竞争力的产品。事实上，标准化蓝图都是历经多个项目的变更、优化后的产品成果。在房地产业界，人们对这类图纸有一个通俗的称呼：白图。另外，复制有一个基本前提，必须是同一个产品系列内的项目。举一个简单的例子：某个企业有三个产品系列，一个是低密度系列，一个是综合体系列，一个是城市公寓系列。假如低密度系列中有一个地中海式420㎡的独栋别墅，图纸已经非常成熟，而且颇受客户喜欢，那么，这个别墅的标准化蓝图就可以转化为“白图”，应用到其他统一风格的低密度项目中去，而绝不可能复制到城市公寓项目中去。其次，鉴于房地产项目之间总有或多或少的差异，所以是不可能做到百分百复制的。可复制的比例就是产品的标准化率。

　　对房企来说，推行产品线复制可以说有利无弊。但作为业内唯一一家专业提高房地产产品线研究与咨询的专业机构，兰德咨询也反对那些机械的、简单的复制，毕竟不同项目的地域及目标客群不同。只有以客户为中心，兼顾企业利益和客户利益，才是责任之举。