作者文章归档：宋延庆
企业，是提供产品的组织。产品，永远是企业赖以生存和发展的根本。苹果、波音、奔驰、爱马仕、可口可乐……每一个伟大的企业都有无以竞争的产品。这句话同样适用于房地产企业。
房地产企业，你拿什么参与竞争？
随着市场调控政策的实施和不断深化，房地产市场环境和竞争格局已经发生了重大变化。数据显示，近年来，房地产企业的业绩分化趋势逐年加剧，市场集中度越来越高，出局的中小企业越来越多，开发成本和售价压力越来越大，行业平均利润率持续走低。而且在可预见的未来，竞争越来越激烈的态势还会持续下去，甚至不排除市场深度调整的可能性。积极寻求企业增长方式、开发模式和经营策略的转变，向...
六家或七家，是2013年销售额过千亿元的房地产企业数量。受益于全年波澜不惊、基本稳定的政策环境和整体回暖的市场形势，预计八成以上企业年度销售额将会实现同比正增长。由排名榜单引致的诸多争议总算平息了下来。其实，与其纠缠于销售额数据的真确性和座次排名，业绩分化情况和各家企业销售业绩成长性才应是更值得关注的。
千亿房企到底是六家还是七家，争议在于万达，而万科、绿地、保利、恒大、中海、碧桂园等六家企业没什么异议。万达销售额到底过没过千亿？通过分析2013年万达广场的项目信息，结合万达往年新增资产值和不同榜单的销售额差值，基本可以推测：万达没过千亿。
万达销售额过没过千亿，都不能否认其商业地产...
大漠孤烟直，长河落日圆。因为有烟，显然有人。但在沙漠无人区，根本没有路，更没有烟，只有一道道看上去都差不多的沙山，好不容易翻过一道，又一道沙山横亘在眼前，偶尔有雁群飞过，还能让人意识到还在地球上。但在无人区，你能看到许许多多难得一见的景象，夜晚可以一个个地找星座，白天站在沙脊线上环视四野，好似有种飘渺的领地感……
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“前面有车辙！&r...
【摘要】
进一步阅读《万科、恒大、龙湖的产品标准化实践对比》
点击下载《房地产企业产品线研究绿皮书》
■延伸阅读—————————————&mdash...
一、大变局，新机遇
无论是否承认或能否接受，房地产市场环境和竞争格局已经发生了根本性变化已经成为既定事实，也已形成广泛共识。这种变化主要体现在四个方面：
1、市场集中度越来越高
2012年，销售额过百亿的房地产开发企业（以下简称房企）已由2011年的43家增至53家。如果完全按照“年度合同销售额”进行自然排名（与行业内几个10强、百强、500强排名结果不同），兰德咨询测算结果显示，TOP10的市场占有率达到12.4%，TOP100的市场占有率达到29.8%——继续呈现出逐年递增的区域。兰德咨询预计，在可预期的未来几年内，这一趋势将会持...
12年，一个轮回，房地产市场却以物是人非。
2001年，全国完成房地产开发投资6245亿元；商品房销售额4143亿元，平均销售价格为2226元／平方米，其中住宅销售额均价是2068元／平方米；开发到位资金7378亿元。2012年，全国房地产开发投资71804亿元；商品房销售额64456亿元，平均销售价格为5791元／平方米，其中住宅销售均价是5430元/平方米；开发到位资金96538亿元。也就是说，12年来，房市四项主要指标中，开发投资和企业到位资金分别增长了11.5倍和13.1倍，而商品房销售均价和住宅均价均增长了2.6倍，年均增长8.29%
不必纠结于房价统计...
香港内房股，顾名思义，就是在香港上市，主要房地产业务却是在内地的，而且还是在内地注册的房地产公司（的股票）。根据这一定义，兰德咨询逐一核准后的最新数据是，截至2013年一季度末，香港内房股企业共有 59家。其中包括去年底上市的旭辉集团、新城控股，今年初上市的金轮发展，还包括在香港创业板上市的西南环保，以及借壳至祥置业的勒泰地产等。
纵览内房股企业的2012年业绩，按销售额划分，大致可分为4个梯级。第一梯级是千亿级的企业，有中海外和恒大两家企业。第二梯级是300亿 ~600亿元的企业，有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等，共11家。第三梯级是100亿 ~ 300亿元的企业，有首...
在分析房企年报中的资金及现金流等指标时，可以明显看出，得益于去年房市回暖和贷款增加，多数企业已紧绷了两三年的资金链有所趋缓，但高负债、高支出和依然不容乐观的销售形势，意味着今年的资金压力依然很大。
截至3月19日，全部176家境内外上市房企中，已有39家发布了正式年报。其中，沪深两市有24家，香港内房股及境外15家。统计显示，39家企业去掉因主业变化而缺少对比数据的3家，剩余的36家中，2012年末资产负债率同比降低的有15家，递增的则是21家，占58%。期末现金及现金等价物余额同比增加的有23家，占64%。总体来看，主要指标表现出分化特征，现金流情况略有好转。
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截至3月13日，全部176家境内外上市房企大都发布了业绩预告或快报。其中，万科、SOHO中国、首创、渝开发、上海新梅置业、苏州高新等十多家企业还公布了2012年度报告。
分析176家上市房企和“22036企业数据库”中44家非上市公司的存货情况，我们得出的第三个结论是：2012年行业企业的存货量继续上升，但结构性、差异化特征愈发明显，而去化速度也略有加快。
存货仍在增加
我们知道，房地产开发企业的存货包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。与存货直接相关的指标主要有两个，一是存货量，有面...
11月末，恒大集团主席许家印在香港与数家基金高层会面时透露：“三四线城市营运环境困难，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。”经媒体报道后，引发了外界对恒大地产集团战略转移的解读。与此同时，另一家重量级企业保利地产，则得益于在一线城市的深耕，今年销售额已破千亿。加之温州、鄂尔多斯所谓“泡沫破灭”，近期业内又掀起了不同等级城市市场前景的讨论。大致说法是：一二线城市市场稳定，三四线城市泡沫乍起。
笔者主要做房地产企业研评，对市场和房价走势几乎不做评论。既然对不同等级城市市场前景的判断直接涉及房地产企业战略布局，而这又是笔者的关注...