2012年天津楼市走势分析
陈柳钦
（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）
当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。特别是，伴随持续的限购式调控，当前全国主要城市的土地购置、房地产项目开工活动已经开始出现回落。中国指数研究院统计显示，2011年前三季度，全国133个市县的住宅用地市场，无论是供应还是成交均有较为明显的下降。其中，北京、上海、天津等10大城市前三季度土地成交量同比降幅达25%。10大城市中，土地供应计划完成率仅上海达到70%，其余大多仅完成四成左右。随着房地产调控的持续进行，房价停止了上涨的步伐，一线城市价格下行的拐点也已确定，购房者观望情绪日渐浓重，楼市成交似乎正进入寒冬。中国指数研究院2011年11月14日发布的报告显示，继9月、10月楼市成交量连续下滑之后，11月7日-11月13日被监测的35个城市中，29个城市楼市成交量出现同比下降，其中9个城市成交量降幅在50%以上，其中成都同比降幅最大，达59.50%。其次是南充，同比降幅达57.79%。重点城市成交量均同比下降，除成都外，杭州（不含萧山、余杭）、天津、北京同比下降幅度皆超过50%。目前楼市调控效果显现，市场降价预期逐步明朗，当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，项目降价逐步由“暗降”转为“明降”，全年房价稳中有降目标有望顺利实现。但如果全面大幅降价成为现实，对整个行业和市场来说并不见得是件好事。因为在现在的政策环境下，限购、限贷等政策已将投机和投资需求打压殆尽，市场容量和潜在的市场需求与调控之前相比已巨幅萎缩，尤其是在限购严厉的一二线城市，量是固定的，“以价换量”难于实现。随着以价换量的难度增加，一些失去市场先机的开发商，不得不把降价一步到位，楼市大降的趋势已经显现。
为贯彻落实国家宏观调控政策，实现全年房价调控目标，2011年以来天津按照国家统一部署，出台了一系列调控措施：一是加强住房用地供应管理。二是优化商品住宅供应结构，加大中低价位普通商品住宅有效供应。三是全面实行“限购”政策，合理引导住房消费。四是严格商品房销售价格管理，实行商品房销售“一房一价”双公示制度。五是进一步强化房地产市场监管。受到政府金融政策和住宅成交惨淡等因素的影响，一些住宅开发商开始转战商业地产；保障房建设力度加大，多种因素综合或使商品住宅价格回归理性。自2011年5月以来，天津市场房源库存量持续上涨，而消化速度却呈现出放缓的趋势。供需比例失衡的加剧，将进一步导致出清周期延长，房企的销售压力也将随之加大。“天津楼市因为之前房价并未涨到北京、上海的高度，且相对投资比例低一些，现在来看受到降价潮的冲击较小。不过越来越多的降价信息，确实正在影响买卖双方的心理，最近低迷的成交量就是例证，天津除部分抗跌区域楼盘外，大多数楼盘都面临越来越大的降价压力。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示。
近几个月，由于国家房产政策的调控，全国许多城市房价出现了回落的现象，在房地产的热点城市天津也是如此，许多开发商纷纷以各种名目，调整其销售楼盘的价格，或直接打折，或送面积，或存抵，一付山雨欲来风满城的架势。而另有一批开发商对后市信心满满，在销售预期不利的情况下，或推迟开盘，或维持原价，大有坐等政府出手，等来年旺市在入市的心态。楼市调控步步紧逼，房产市场形势恶化，房价终于低下了“高贵”的头，近来更是风声鹤唳，楼市买卖双方力量对比正在发生变化。进入10月以来，天津楼市成交量并未摆脱低迷局面。2011年天津房地产秋交会是在仲秋的最后一个节气——“霜降”之后举办的。本次秋交会举办的时间节点正是天津房地产市场四季度走势的一个关键时期，楼市中的买方和卖方进入深度博弈，观望氛围笼罩。这样的深度观望情绪让买卖双方的博弈天平已经发生了倾斜。据天津市国土资源与房屋管理局公布的成交数据，秋交会五天时间累计成交各类房屋1221套，成交面积98224平方米。其中，新建商品住宅成交649套，成交面积57304平方米，平均价格9317元/平方米，三项数据与2010年秋交会相比分别下降15.2%、19.2%和10.2%，呈现量价齐跌态势。伴随2011天津秋季房交会的低调谢幕，天津楼市渐趋平静。从天津楼市2011年10月份的成交量来看，降幅也比较明显，量价齐跌的现象有从北京、上海等城市逐渐传导到天津的趋势。天津楼市经历了最冷一年的“金九银十”，伴随着房交会带来的伤痛逐渐走向年关。天津楼市的买方市场已经形成，主动权已经移交到了消费者手中，楼市正在发生深刻的变化。显然，如何迎合买方市场的心理是提振市场的关键。目前的天津楼市虽然被定格在“旺季不旺”，但房价仍然处于盘整阶段，最关键的是开发商对外来的经济形势仍然乐观，因此不会在价格上做出特别大的让步。虽然各种调查数据都表明了很多人都一致看跌天津房价，但面对众多开发商集中推货，到底买还是不买？在观望中等待成了更多刚性购房者的选择。值得注意的是，在各类型购房者中，改善型需求认为房价将会持平的比例最高，体现出其对于未来楼市走稳的强烈预期。
虽然电影《2012》中有关人类毁灭的说法早已成为笑谈，但人们止不住畅想，在新的一年里，我们的头等大事会是什么呢？为了使房价回归到合理水平，货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再发力，房地产调控政策必须有其持续性。未来房地产调控政策或松或紧，地方政府的态度很关键。从国家层面看，年内中央政策不会放松，只要进一步继续保持调控措施即可，效果还将继续显现。不过，也不会再进一步加码了。未来几个月，如有政策变化，可能主要集中在地方政府身上。
楼市虽然尚未上演这一堪称“冰火两重天”的景象，但是与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房的好时机吗？2012年房价会不会降得更低？为了防止一压就死，一放就乱得老毛病，在限购政策取消后，会用税收和金融政策来保持对房价反弹的压制，可能性很大的就是全国性的房产税，房产信息全国联网，对购房的套数或面积超标的进行收税，抑制投资需求，减少社会分配的不公平程度。近期，天津市政府引导的产业如文化产业、新能源产业、节能环保产业等投入统计明显增长。按目前的形势预测，金融税收调控政策年底前应该不会有松动，限购政策会在2012年3-6月份会调整或取消。本轮调控如果能够持续到2012年，那么预期明确的拐点很可能出现在2012年3月左右。不过，拐点的幅度可能会出现明显的差异，此前上涨过快的城市可能会深度下调，但是在大部分区域，拐点的幅度不会过大。如果不解决货币超发下的投资渠道问题，楼市调控的难度非常大。而且从目前数据来看，在70个指标城市以外的其他城市， 楼市依然存在“量价齐涨”的局面，所以调控需要维持现有力度不放松。
政府对房地产市场实行的调控，不是针对房地产开发和合理消费，而是要抑制投机投资行为。对于天津而言，刚性需求依然会主导2012年楼市。如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，改善型需求购买力受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。但限购限贷等政策方向持续实施至2012年初，那么楼市将迎来实质性调整，时间则在未来的1-2年内。在房地产调控政策持续的前提下，2012年一季度房地产将在交易、价格、投资方面进行全面回落的调整。持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为压垮房地产开发商的“最后一根稻草”。在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。在这种楼市的大背景下，2012年的房价走势也越来越明朗。降价以及更大更多的优惠或将成为2012年房价降价趋势。预计天津市未来的房价走势：到2012年3月左右，房价应该是向下调整时期，调整幅度20%左右，3月后平稳发展期，2012年平均涨跌幅在+_5%左右。总结：短期看跌，中期平稳，长期涨幅和CPI差不多。一年分春夏秋冬四季，楼市也分春夏秋冬，分别对应“复苏、繁荣、衰退、萧条”四个阶段，完成四个阶段为一个周期，现在楼市正处于深秋，2012年上半年可能进入冬天。
但是，从中期内，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势，一方面，天津市高速城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。尽管保障性住房建设步伐在加快，然而，保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。另一方面，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段天津市消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾向具有阶段性特征。从长期来看，在度过了“黄金十年”之后，中国房地产行业还将有一个“白银十年”发展期，天津市亦不例外。尽管目前房地产业出现了困难，前景依然是好的。
因此，对于天津市房地产市场未来的发展，未来天津房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。笔者认为，满足基本自住需求的中低端住宅市场需求将进入稳定增长期，能同时满足改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将进入高速增长期。