楼市调控宜继续保持高压态势

　　在不断加大力度的楼市调控措施打压下，当前全国多地房价出现了下降势头。据国家统计局11月18日公布，１０月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有３４个，持平的城市有２０个。与９月份相比，１０月份环比价格下降的城市增加了１７个。一线城市环比全面下降，降价潮正在向二三线城市蔓延。调控见效是限购、限贷、限价等一系列政策共同作用的结果，但是限购效果最明显。

　　自调控施行以来，投机投资性需求得到了有效抑制，对改善供求关系起到了重要作用，房价也在供求关系的改变中出现了趋势的变化。在楼市进入从量跌到价变的关键时期，多位业内人士认同楼市下调趋势日益明显的判断。楼市调控深入，市场持续低迷。量价齐跌、业主退房、中介倒闭、房企退出，一时间“拐点论”此起彼伏，各种复杂情绪交织，楼市大变局已拉开序幕。

　　三季度或量价齐跌已成现实。七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。 从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

　　综合媒体分析，2011年10月下旬开始，楼市“冬季”信号频出：新推楼盘大幅跳水、房屋成交连月下降、中介行业洗牌加剧。业内有关预测楼市拐点的下行趋势似乎变得逐渐明朗。而相比住宅市场一手房的降价风暴，二手房买卖双方却因对未来楼市的预期发生错位，使交易陷入僵局。持续从严的楼市调控、不断蔓延的降价风潮虽然增强了住房需求者们的购房信心，却无法撼动供应者们的价格心理防线。

　　据国家统计局19日公布的数据，10月70个大中城市房价统计中，新建商品房环比价格下跌的城市为34个。与此同时，将楼盘降价风潮视作楼市拐点到来的信号，这样的预测并不在少数。有分析说，“楼盘降价，主要是受时间点和资金因素的影响。一是年底企业业绩需要靠降价完成销售；二是融资渠道关闭企业难免资金压力增加。”降价不过是房企过冬的经营策略选择，而非看空楼市所进行的“割肉”抛售。

　　业内人士认为，房价拐点正在逐步确立。从房地产调控政策最早推出时的以稳定房价为目的，到现在的房价出现拐点，意味着近几年来高速膨胀的房价，到了需要挤出过多泡沫的时候，不论泡沫的破灭是来自于行政力量，还是来自于市场压力。调控政策反复强调是将房价合理回归，而非打压房价。如果房价上涨过快是虚假，那么下跌过快也是。15%的降幅已是楼市下跌的一个底线。一是15%的降幅已经足够吸引刚性需求者入市购买；二是房地产企业对成本的控制很难接受大幅度下跌的市场。

　　货币政策决定楼市调控的走向，央行副行长胡晓炼日前即提出，货币信贷工作要在保持总量基本稳定、合理适度的基础上着力优化结构，引导金融机构加大对符合产业政策的小微企业“三农”等薄弱环节的信贷投放，满足国家重点在建、续建项目的资金需要，支持保障性安居工程建设。要在宏观审慎政策框架内，根据各金融机构资本充足率、经营稳健性状况以及执行国家信贷政策情况，对调控参数进行调整优化，并对主要服务上述领域的中小金融机构适当倾斜，支持资本充足率较高、资产质量较好、法人治理结构完善、信贷政策执行有力的中小金融机构业务发展。

　　利益的调整意味着政策执行面的压力在不断加大。在这种情况下，限购和限贷政策的走向变得极为关键。“两限”这种行政手段加之于市场的闸门，如何实现平稳“泄洪”，松绑之后如何控制好房价的反弹，考验调控政策。在房地产调控的攻坚阶段，正确理解房地产调控的目的更为重要。必须认识到，实现社会、房地产市场以及金融市场等方方面面的稳定，是房地产调控政策的初衷和目的。

　　目前，在房价控制目标问题上产生的争议和质疑，凸显出我国房地产调控的复杂性、紧迫性和特殊性。房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化及时进行政策调整。分析人士指出，限购、限贷等措施势必还将持续，房价也有望进入持续的调整期。中央明确提出：房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。从目前情况看，楼市调控政策将至少持续至２０１２年底以后，本轮调控持续周期可能会在３－５年内都维持一定的政策强度。北上广深等一线城市短期放宽的可能基本不存在。笔者认为，楼市调控绝不能半途而废，楼市调控宜继续保持高压态势，直到高房价理性回归及房地产可持续发展的制度建构完善为止。