10月26日，广州南站核心商务中心区规划与单体设计方案公众咨询活动在市国土房管局16楼礼堂举行。香港许李严建筑师事务有限公司的曾国樑、Zaha Hadid设计公司的Simon、香港中文大学建筑系冯国安教授等境内外知名设计大师悉数捧场，而开发商方面则有奥园地产、华润置地、招商集团、南丰集团等众多开发企业参观了当日的展览。国土部门携豪华设计阵容在公众面前亮相还是第一次，显示出其对南站寄予的厚望：“前十年看珠江新城，后十年看广州南站商务区。”

  关于南站板块，极为看好其前景，但这依然难以掩饰这个“明星”在首场表演当中的失落。首先是多宗南站地块的出让时间几经更改，从最早确定的10月24日延后2次到11月1日。当日中午，都以为南站15宗地块可顺利出让之际，11月1日下午，广州国土房管局临时取消了其中12块的出让计划，避免地块流拍，剩下3宗勉强以底价成交。所幸的是，中国奥园作为本地企业的代表积极进场托市，斥资约6.6亿揽下BA0501009和BA0501034两宗商业金融业地块，成为进驻南站片区的第一个开发商。另一个居住类地块则被广州尚泰投资有限公司摘得。两家公司的到场，让南站的商业和居住类用地总算有买家“剪彩”，而不至于落得过于凄惨。奥园集团行政总裁郭梓宁更是给足了面子，亲自出席成交签约仪式，并声称“非常荣幸”。

  原定一口气出让15幅广州南站核心区地块，最后在中午12时突然临时宣布中止其中12幅地块的出让；原本计划一次卖地会上卖地收入超过100亿元，最后卖出了21.5亿元，地块全部底价成交，卖地会现场只有签约仪式没有举牌。

  一，为什么在卖地前3小时突然发布公告，取消原计划出让的12宗广州南站地块。而剩余的3宗广州南站地块，也仅以底价成交。

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，广州南站地块多次延缓出让和此次拍卖中止，最主要原因的因素是广州南站新城战略和功能及产业等规划定位不明确，其他因素是在于开发商不买帐和南站地块起价高及开发风险过大等开发商口袋票子有关系。由于南站区域开发缓慢，目前仅车站进驻，其他都是空置或者荒地，3到5年很难旺起来，居住氛围、商业氛围还未成熟；且短期内开发商购买意愿并不强烈，土地价格不够吸引，土地价格定得过高。

  在广州土地出让历史上，短时间内集中推出一个重点区域的大批量土地实属罕见。有南站作为新开发区域，地价的起始价位定得过高“吓”跑了开发商。 广州南站居住用地、商住混合用地楼面地价在7000元/平方米左右，而商业金融用地楼面地价为5000元/平方米左右，广州南站住宅地块的起始楼面地价创下番禺区新高。2009年以225亿元天价成交的广州亚运城，起始楼面地价才3700元/平方米，最终的成交单价不到6000元/平方米。在今年的土地推介会上，开发商为南站地块报出的心理价位也只有4000元/平方米。

  二，事实上，按照计划，11月8日将有另一批南站地块挂牌到期。广州市房地产交易中心主任伦小伟称：“8日的出让仍将继续。”不过，8天之后的南站地块会否出现惊天逆转，目前尚无乐观信号显现。广州南站土地出让前景后续是否看好？开发商是否缺乏继续开发的信心？

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，即便3块地底价成交，南站后续的地块出让前景，却因此被蒙上一层阴影。开发商资金回笼受限制、年底工程款支付巨大以及融资困境等几方面原因造成了开发商拿地意愿减弱的主观因素，以及南站地块出让底价过高的客观因素。事实上，即便开发商热情不再，如果地价在4000元-5000元/平方米，南站的前景依然颇为看好。此次底价成交结果，绝对不会影响开发商对南站规划的信心。但目前影响开发商意愿的，除了对南站规划仍有顾虑之外，更为关键的还是价格问题。广州南站推出的地块底价为居住用地、商住混合用地楼面地价约7000元/平方米，商业金融用地楼面地价约为5000元/平方米。此前企业的主动报价仅4000元/平方米。因此，卖家和买家之间出价的错位，成为南站地块遇冷的重要原因之一。政府大规模集中甩卖南站地块的做法“不可取”，而应该循序渐进去推动区域发展。

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，南站地块遇冷主要不是因为开发商对南站开发没有信心，而是因为开发商没有资金，广州土地市场将“冬眠”。

  在今年6月份广州召开土地推介会时，就有开发商相中南站地块并率先提交了购地意向书，其中报出的单价只有4000元/平方米。本来应该于10月24日出让的广州南站7宗地，是被香港南丰集团旗下公司南丰中国最早勾出，但该集团事后爽约放弃了拿地计划，致使这7宗地块被迫延期到11月1日出让，主要是因为广州南站的挂牌价5000～7000元/平方米，超出其预期。

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“南站首批地块从9月19日挂牌以后，已经先后三次推迟正式出让时间。此前广州市国土房管局给出的推迟理由是有更多的开发商对南站地块感兴趣，希望能有更多的开发商参与竞拍。其间，广州市还专门出台文件放宽土地出让金缴纳期限，降低外资企业的购地门槛。临时取消12宗土地的出让，政府为了避免看到12幅地块整体“流拍”对市场带来更为负面的影响，所以在正式出让前紧急收回地块。 按照计划，下周二（8日），广州南站还将大规模出让14幅地块，根据广州市国土房管局11月2日表示，下周卖地会如期举行。”

  三，为什么政府这么着急把广州南站这么多的土地一次卖出？广州市房地产交易中心主任伦小伟在11月1日表示：“仍会争取在今年完成35块地的出让。”

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“广州南站高价卖地对后期开发非常不利，甚至影响到开发商后期的开发信心。唯一降低开发商的地价成本，即时土地“大甩卖”也是开发和发展广州南站的好策略。况且政府不也一直想尽快把地卖出去，因为今年开发商口袋没有多少可供拿地的流动资金。”

  然而事与愿违，开发商似乎在政府描绘的南站美好蓝图面前缺乏行动力。作为广州未来开发建设的九大重点功能区之一，广州南站核心区此前被认为是“比珠江新城更值得期待”的区域。政府部门曾计划5年内就让南站地块迅速开发成型。而珠江新城从规划到初步成型整整用了近20年的时间。 政府部门强大的信心来自南站的高起点规划和未来充足的客流保障。南站地区会集了5条高铁、3条城际、4条城市轨道，被认为是在国内首屈一指的交通要地，未来将汇聚大量客流。而政府在这次卖地前也先期开发建设好南站中轴线广场，只等开发商入场掀起一片热火朝天的“造城运动”。

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“明知道这样的市场环境下和目前广州南站新城未成熟及配套缺乏等开发风险大，不可能卖到好价钱，为什么政府非得这么着急卖地？究竟是地方政府口袋没钱了，还是想搞政绩？难道是政府受还债和保障房建设资金的压力？如果政府不缺钱，那么南站不该“大跃进”的愚蠢式贱卖好地块。南站周边配套不成熟，而且一次性推地量过大，加上出让底价过高，是开发商不愿意入场买单的主要原因。 

  首先应该把广州南站的基础设施和市政商业配套及交通网络一系列配套完善好，并且将人口吸引过去。其次是调整好开发策略，有规划有节次的合理分批出让土地。再次是在土地政策方面进行调整，增加土地的吸引力。最后是调整广州南站土地出让的地块指标，进一步完善南站地区的出让方案，对地块择机出让。很显然，悖论的背后，折射出土地部门在宏观调控之下的压力和无奈。按照最初的计划，如果南站底价近200亿土地的悉数出让，将极大程度上缓解今年土地出让的压力。但现实却不容乐观。

  目前，广州楼市的销售均价仍然保持稳定，但调控的影响却先于楼市直接传递到一级土地市场上，广州的土地再也不是当年的“香饽饽”。广州市财政局最新公布的数据显示，今年1~9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。根据中国指数研究院的数据显示，前三季度，广州推地价格为3125元/平方米，环比上涨6%，但成交价格为3195元/平方米，环比下降了27%。今年8月，广州公开出让的多幅土地以底价成交，还有3幅地块遭遇流拍。

  四，卖地收入完不成计划？

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，南站地块大规模取消出让对广州今年的土地出让金收取带来明显影响。今年年底广州市国土房管局原本计划推出29幅南站地块，出让金底价就高达157亿元。可以说南站地块背负了广州冲刺完成今年卖地计划的希望。广州市财政局最新公布的数据显示，今年1月至9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。

  截至目前，被挂牌土地总数达到29宗，总面积超过41万平方米。短短两个月南站的挂牌量相当于整个珠江新城花城广场的面积，而且该核心区域内具备出让条件的所有地块悉数推出。即使这些地块全部底价出让，也可以为广州市政府带来至少157亿元的土地出让金收入，相当于去年全年广州土地出让金收入的60%。”

  五，为什么广州南站土地市场遭遇寒流？

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，事实上，今年以来，广州一直在积极地推出土地，但成交情况并不乐观。中国指数研究院的数据显示，前三季度，广州推地价格小幅上涨，但成交价格走低，推出价格为3125元/平方米，环比上涨6%，但成交价格为3195元/平方米，环比下降了27%。今年8月，广州公开出让的多幅土地以底价成交，还有3幅地块遭遇流拍。由于房地产市场遭遇严厉调控，广州土地市场至今仍处相对低迷状态。广州市财政局最新公布的数据显示，今年1～9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。

  第三季度房地产开发企业土地购置面积已降至低于第一季度时的水平，而导致广州南站土地拍卖陷入尴尬的主因是开发商手中的资金紧张，买地意愿再次下降；与此同时，广州南站的土地挂牌价亦超出开发商的预期。目前广州南站居住用地、商住混合用地楼面地价约7000元/平方米，而商业金融用地楼面地价约为5000元/平方米。

  广州南站的定位不明确也导致了开发商的顾虑增多。目前该地区仅有车站进驻，其余地块均为荒地，居住氛围和商业氛围仍需要一段时间成熟。在情理之中的是，在“史上最严厉”的房地产调控下，全国大中城市的房价正由涨转稳，甚至部分城市出现房价下行，在银根收紧的信贷环境下，传统房地产热销的“金九银十”以惨淡收场，甚至有部分开发商资金链出现断裂危机；“逆市”而行大规模推地，最终“遇冷”也属合情合理。”

  六，政府应该如何应对？

  亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，“根据今年的土地出让计划，南站总共可卖地量多达35宗。但在此番出师不利的背景下，是否能够如期完成供地则成为了一个悬疑。广州南站本次卖地遇冷，南站推地近乎“失守”，广州卖地算盘被打乱。其实可以降低起始价、调整推地节奏、修改完善规划、做好基础配套、区域成熟等后再度公开拍卖。也可以“封存”土地等待房地产市场出现转机；但这种被动应对未必是上策。

  尽管一个城市的财政受制于全国的财政体制，但正如去年广州市财政局局长所说：“广州的土地出让金比起同类型的城市来说还是比较少，不算多”；“包袱”相对较轻正是争取改革“土地财政”的优势所在———与其延续“造城方略”，不如争取地方财政的改革权。”

以上内容以发表于广州日报和南方都市报及南方日报等证券时报和每日经济新闻报。

谢逸枫

2011年11月4日