谢逸枫:国人诅咒房企死掉 绿城“被破产”
开发商成高房价酿造天怨民怒的“替罪羊”
引子:绿城集团董事长宋卫平于2011年11月2日深夜发博客避谣称：“从绿城“被破产”说起。”2011年11月1日，子夜，有记者致电，问我：“绿城是申请破产了吗”？按时髦一点的说法，这真是个冷幽默。我笑，也颇为无奈。 在此调控深秋，绿城似乎成了一些人眼里的风向标。绿城现状如何，这大概是很多人心头急不可耐要探知的一个题目，由此传出了些风言风语。我愿意把这些传言理解为大众对绿城的关注和爱护。所以，深夜发文，意在感谢诸位，也向大家报道，绿城目前一切尚好。对绿城而言，这些谣传听来虽令我们有些不适，但却也令我们觉得，此刻有必要跳出自身视野，看看整个行业的生存境遇。秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。
2011年11月6日，著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫接受《南方都市报》记者专访表示：“当老百姓心中将开发商放在大恶人的位置时，只能说是国人的悲哀。当老百姓心中将开发商放在高房价的罪傀祸首位置时，只能说是国人的愚昧。当老百姓都诅咒开发商死掉时，只能说是国人对现实高房价的无奈之愤怒。当老百姓都拍手叫好支持砸开发商的销售部时，只能说是国人嘲笑政府调控房价无能的表现。当老百姓都将房地产行业当做最暴利最暴力的行业时，开发商头顶将永远戴上最暴利的商人帽子。当老百姓都将房地产行业当做最肮脏最具有罪恶感的行业时，开发商将永远洗刷不掉腐败的面孔。当老百姓都意识到冲动盲目买房是给自己下一代买更高房价时，老百姓不买房的觉悟一旦醒悟，中国房地产行业将面临黄金时期的消失。”
《南方都市报》专访著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫：
《南方都市报》：绿城房地产集团有限公司执行总经理傅林江指出，跟其他房企一样，绿城的困难也是调控带来的销售、资金压力，今后的重点是做好销售，会以一定方式进行一定程度的降价，如先照顾老客户，或由老客户介绍的新客户，但优惠幅度仅在3-5个点，受成本限制，不可能大幅度降价。绿城利润只有9个点，如果降价，最低也就9.1折。目前绿城的开发模式是怎样的？这种开发模式是怎么决定了绿城难以降价的？很显然，开发商很多都可以打更低的折扣，比如恒大打85折，保利在南京的盘打7折，万科在北京和深圳的两个盘从18000降到14000。究竟开发商这种超其他房企降价行动，是否代表房价真下降了？
谢逸枫表示：“绿城集团的开发模式显然不是“快速销售快速回收资金的定单式开发模式，或高回报低投入的抵押式开发模式，更不是被动管理的模式，而是主动管理的模式”。最主要是绿城集团采取中国房地产项目资本金运作模式，简单说就是在极少项目自有资金和大部分商品房预售资金及部分别人垫资等银行贷款和国外投资的资金外，开发商完全可以手握大量的现金不投入建设，用“借鸡下蛋的项目运作模式”去开发房地产项目。因此，调控虽严厉，却很难让开发商大规模大幅度降价。
开发商只需要销售一个楼盘一期中的部分房源，开发商项目的自有资金和流动资金根本不存在紧张。而前期的工程垫资款和工程款及银行贷款等其他款，基本等项目结案时才支付。因此，绿城集团不会大幅度降价的秘密就这此。况且，绿城集团未到“山穷水尽”，绿城集团旗下有几十个项目，资金周转比较容易，因为资金链比较长，抗压力完全比中小房企强十倍，不会一调就崩溃。”
谢逸枫表示：“其实，从2008年和2009年及2011年前10个月，部分房企打折扣的现象都比较常见，不过，基本是一个楼盘一期中的小部分房源，因楼层及景观及户型等位置不好，开发商为吸引市场关注力而打折扣低于同期价格的产品。而其他产品则是先涨后降或是装修改毛坯的策略，或者是分期分批销售的办法，制造一房难求的局面，哄抬房价上涨。因此，目前看到房企打折扣最厉害的，未必是降价最凶猛的。天下没有免费的午餐，天上不会掉馅饼。而开发商也不会把盖房子当做慈善事业，流所谓的道德之血。开发商只在合理的成本之内，谋求最大的利润。”
《南方都市报》：请您点评下目前传闻“绿城申请破产”事件，最近绿城一直在风口浪尖，宋卫平连夜发文辟谣。绿城这种类型的企业对资金链需求有多大？是不是这种模式不适合形势的发展？绿城破产的几率究竟有多大？
谢逸枫表示：“绿城申请破产”传闻是从10月31日开始的，到11月1日基本在全国爆开锅，闹得“满城风雨”，最后到11月2日零晨绿城集团董事长深夜发博文“避谣说起”整个过程，我除了惊讶外，最大感受就是大家都非常希望房价下降到20%或30%，甚至下降50%。并且非常希望房企破产，表现出对高房价的痛恨和对开发商的愤怒。因此才诅咒开发商死掉，好“趁火打劫”买得起商品房。”
谢逸枫称：“正好10月31日晚上，我与在绿城集团上班的朋友刚刚讨论过绿城楼盘打折扣销售的事情，怎么到第二天绿城集团就申请破产了。到现在也不知道是哪个乌鸦嘴瞎说，根本没这回事。如果非得说是“绿城集团申请破产”，不如说是绿城集团“被破产”。为什么？首先是即使在2008年金融呼啸最恶劣的楼市环境，绿城集团没有死掉，都能健康活下来，怎么在2011年中国经济稳定增长和房地产市场发展高速进行时倒下，不符合常理。”
其次是虽说绿城集团下属部分项目销售下滑，甚至负债率和库存上升及销售业绩及利润近期下降，但是绿城集团完成可以从股市和信托及海外等融资，在短时间内快速筹备“粮草”，不存在资金链破裂的危险。再次是绿城集团下面的楼盘也有销售比较良好的，只销售部分房源，回收部分项目资金，也可以作为缓解资金紧张的局面。甚至还可以通过房产抵押过银行和向同行拆借及银行贷款等方式，筹到大量的资金，怎么会因资金问题而申请破产呢？”
谢逸枫指出：“绿城集团根本不存在“申请破产”的说法，也未到破产的程度，即使剩余今年最后面3个月，绿城集团不卖一套房子，光靠吃老本也能扛到明年上半年。况且绿城集团的资金链目前比较稳定。因此，绿城集团是“被破产”的说法是正确的。”
《南方都市报》：目前有新闻报道说，马云准备花30亿给员工买房，作为福利。马云援助绿城，绿城就能渡过危机？后续可能还会有其他人援助绿城，这对绿城的帮助有多大？不援助又会怎样？对绿城来说，是改变开发模式还是等待别人援助，两者谁更重要。
谢逸枫表示：“绿城集团即使没有马云援助，也能渡过危机，因为政府和银行金融机构都不会袖手旁观，买了房的业主都不希望绿城集团垮掉，否则大家都没好日子过。很明显，马云具有作优秀或炒作的商业成份。
首先马云是否能够一次性拿出如此巨大的购房款30亿现金，或者是银行是否会批如此大的贷款，值得怀疑。如果说拿不出或批不了，说明马云援助绿城不过是娱乐大家的，或者说是给中央政府看的。根本不可信，因为30亿是天文数字，不是小数目。特别是调控深水期，没有几个傻瓜会如此大把大把的资金往房地产或给员工福利砸钱，除非是这个人脑残了。其次是即使绿城集团真有资金链破裂，肯定会先自救。再不行，才会有政府和金融机构联合出手。最后才是大家希望的大幅度降价销售，好保命。显然绿城集团在自救都可以渡过危机，根本不需要马云援助。”
《南方都市报》：绿城如果要转型，应当怎么转型？绿城如果要度过危机，您给那些建议？
谢逸枫表示：“针对目前库存和负债上升，销售业绩和利润下降，销售成交和贷款资金下滑，房企应该多考虑如何保持资金链的稳定和抗压性，最主要是要先活下来。
首先是加快二三线楼盘的销售速度，以性价比快速收回资金，增加资金的流入量。其次是减缓拿地的速度和谨慎高价拿地的风险，避免资金被套或者资金紧张的现象。再次是缓开工和缓建设及缓装饰，减少资金的流出。最后是拓展海外新的融资渠道和争取更多国内银行贷款，应对货币政策收紧的局面。另外是可以考虑开发或发展其他产业，增加集团的销售业绩和利润。”
2011年11月7日
谢逸枫