“无效预售合同”，不一定真无效

　　近期有媒体报道，重庆一市民与某房地产开发公司签订协议，拟购买一套商品住房，并交了5.1万元预付订金，可在等待签正式合同期间，房价每平米涨了约两千元。开发商反悔，以“预售协议不属于正式合同”为由，单方撕毁协议，将这套房子高价卖给了他人。

　　这是一种极少出现的房地产纠纷案例。

　　近期有关房地产的新闻，最多的是房价大跌，前期业主因希望退房或得到开发商的差价补偿未果，而最终打砸售楼部。但如这类房地产商因房价上涨幅度过大而反悔的案例，也确实存在，尤其是在商业地产方面。

　　几天前，笔者就接触到一宗商业地产的合同纠纷。一位业主在一年前支付开发商2500万元作为预付定金以购买一个商业项目，按照6500元/平米签订了预售合同，今年7月份，该项目取得《商品房预售许可证》，业主按照首付50%补交了200多万元。可一周后开发商反悔，并最终走向法庭。刚刚结束的一审，判业主获胜，要求开发商将以被保全的房产，继续履行预定协议。

　　法院的判决依据，就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　也就是说，开发商在取得合法预售手续前签订的预售合同，在实际执行中也并非全部无效。如果在未取得商品房预售许可证明前，开发商或业主反悔，法律是支持的。但行政主管部门对开发商违法预售行为，应该查处。

　　就重庆这位市民的情况来看，开发商显然是在取得《商品房预售许可证》后反悔，此前签订的协议理所当然应被认定为有效。因此，该市民可以通过诉讼来维护自己的权利，要求开发商按照当初约定的价格重新售卖一套住房，或双倍返还预付的订金。

　　该案也提醒广大市民，购房时应提高警惕，买房前一定要看《商品房预售许可证》，实行商品房预售网上备案制度的城市，则可以通过官方的房地产信息网查询，以免陷入开发商预设的“无效预售”圈套。