近日，央行通报《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房价拐点初现端倪。央行的报告内容引起媒体和舆论极大关注，也再次引起房地产拐点是否出现的争论。

　　有人认为，真正的房地产拐点还未来临。拐点的依据应从两方面考量：一是成交量，另一个是成交价格。只有当成交量和成交价都处于下行的空间而且下降的趋势比较明显时，即价格下调，成交量进入深度低迷状态时，才是房地产拐点已经形成。

　　而央行报告的依据是：经济、金融数据变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　我比较认同央行的判断，而且我认为上述两种判断其实也并不矛盾。因为央行并未认为房地产的拐点“已经形成”，而是谨慎地认为房价的拐点“初现端倪”。的确，全国性的房价拐点或者说房地产拐点应该还未形成。

　　因为，全国各地房地产市场发展和变化并不是一样的，一二线限购城市与二三线非限购城市以及三四线城市的情况有很大差异和不同。因此不能一概而论，而应分别来看待和观察。

　　大体上来看，我认为一线城市的房价拐点已经形成，二线城市和限购的三线城市的房价拐点部分已经初步形成、部分初见端倪，二三线非限购城市和三四线城市则多处于价滞量减的状况和阶段。所以，整体上来看房价拐点初现端倪的判断是成立的。

　　有机构研究认为：目前国内的房地产正处于“全面促销和局部降价”的阶段，未来可能会进入“全面降价和价量齐跌”的阶段。我也比较认同这一判断，因为目前楼市虽然已经开始降价，但房价仅仅是开始松动而已。尽管有些城市出现个别楼盘大幅降价促销的现象，但还未形成“全面降价和价量齐跌”的态势和格局。

　　不过，这并不等于说楼市“全面降价和价量齐跌”的局面不会出现。相反，这种令人担忧的“全面降价和价量齐跌”的现象和局面，可能将会不可避免地到来。因为，一旦形成房价全面下降的态势，楼市必然会进入竞相降价的状态，而在“买涨不买跌”的购房心理驱使下， 就会出现“越跌越没人买”的现象，从而导致楼市进入“价量齐跌”的阶段。

　　在目前这样的“全面促销和局部降价”的阶段，对不同的消费者而言应当采取不同的购房决策：投资性的购房要更加谨慎小心，而买不起房价的这部分首次置业的刚性需求还不宜入市，因为房价还依然处于高位；但对于买得起房的部分刚性需求和买得起房、又想买房、而且还可以买房的改善型二次置业的买家，则是比较好的入市时机。