谢逸枫：新国八条地方版调控不是神马是浮云
上海（微严）版 北京版（温和） 广州版（宽松）

  2011年1月26日,国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。“新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。中央施压之下，未来一周地方政府可能密集出台楼市限购令。

  上海率先出台了落实新“国八条”的楼市调控细则，明确规定自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。

  2011年2月9日，有消息说，京版"国八条"最早将于本周日公布，会比中央政策更严格。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。京"限购令"恐令百万家庭不得新购房，或将震荡楼市。北京可能执行的政策更加有力调控的落实，具体限购措施将包括全面限购第三套房，暂停拥有一套及以上住房、以及无法提供一定年限当地纳税证明以及社保缴纳证明的非当地户籍家庭新购住房等。

  北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。但目前货币供应量依然比较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果依然要看政策落实及持续力度。但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。

  2011年2月9日，广州市国土房管局相关负责人表示，新“国八条”广州细则已经上报市政府，近日可望正式出台。其中家庭限购第三套房将成为事实，但拥有两套房的家庭卖掉一套应可再新买一套，而此前未纳入限购范围的从化和增城是否限购则未有定论。目前，与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

  为落实和贯彻执行新国八条，2011年2月1日,上海出台“沪九条”，强化房地产调控。上海市政府出台落实“新国八条”的房地产市场调控实施意见，称将采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等限购政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，促进上海房地产市场平稳健康发展。根据最新出台的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(以下简称《意见》)共9条措施。

  例如“限购令”、“房产税”等外界普遍关心的热点皆在《意见》中得到体现，如“合理引导住房需求，严格执行住房限购政策”、“严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点”、“进一步强化差别化住房信贷政策”等。毫无疑问,上海市政府2月1日出台九项细则，目的是落实“新国八条”房地产市场调控实施意见，并且重申了“新国八条”中关于限购、二套房首付提高、差别化信贷政策、营业税征收、保障房、约谈、土地增值税清算和稽查等要求。

  一是在限购方面，自去年下半年开始实施的“限购令”今年仍是调控祭出的一记重拳。《意见》中明确指出对在上海已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。

  二是在税收方面，《意见》强调对购买不足5年的住房转手交易将全额征收营业税。同时，将根据不同的销售价格确定土地增值税预征率。严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点。进行土地增值税清算和稽查。

  三是在信贷方面，《意见》规定对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  四是在价格方面，上海市新建住房年度价格控制目标将于3月底之前公布，年内将进一步放宽经济适用住房申请准入标准。其中明确指出，将根据上海经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。

  五是在保障房方面，此外，《意见》还指出今年上海全年开工建设和筹措保障性住房将达到1500万平方米(约22万套)，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，并将启动郊区城镇危旧房改造，进一步完善此间“四位一体”的住房保障体系。

  “沪九条”亮点之一，进一步明确了房产税收工作的推进。将根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。上海市政府要求，税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

  “沪九条”亮点之二，将放宽廉租住房准入标准、放宽经济适用住房申请准入标准，并将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，进一步明确了考核问责机制。文件称，将继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面。在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。文件并未详尽透露标准将如何降低、是否对外地人口开放申请等细节问题。

  “沪九条”亮点之三，住房保障工作目标则将纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，上海市政府将进行约谈，直至追究责任。对于“新国八条”要求的房价控制目标，上海市政府表示，将根据该市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

  继“新国八条”政策出台后，上海赶在兔年春节前最后一个工作日出台了“沪九条”。 而据称近日北京也将出台细则具体落实新国八条相关政策新国八条就是严厉的政策了，可能最主要就是执行方面了，执行方面有没有一些漏洞，不过北京细则不会比国八条更严格。

  2011年2月10日有消息称，北京版国八条有望近期出台，或将成为新“国八条”首个落地城市。自春节前夕国务院出台新“国八条”后，一直密切关注京版“国八条”。北京很有可能成为新“国八条”首个落地的城市。）“新国八条”出台之后，税费增加，二套房首付提高，“限购”范围和力度的进一步加大，造成了北京二手房市场购房者的恐慌情绪不断蔓延。在赶搭政策末班车的恐慌情绪影响下，根据北京房地产交易管理网的统计数据信息显示：27日，北京二手住宅网签量达2093套，环比“新国八条”出台前（26日）的网签量，大涨86.2%，同时，缴税出现“爆棚”。

  近期京版“国八条”有望出台，且更严厉。根据新国八条，在京本地居民无法购买第三套住房，而外地购房者则只能拥有一套，过户时都以家庭为单位进行审核。在管理宽松时，审核家庭信息主要是以《家庭成员情况申报表》作为参考，与三证原件(身份证、户口本、结婚证)进行信息核对并不是必须项，从而使得限购存在一定的管理漏洞。

  如若不按照身份证、户口本、结婚证原件进行信息核对，则存在一定管理漏洞，使不符合条件的人通过“借人”的方式“符合”条件，《家庭成员情况申报表》中的信息是否真实可靠，成为新国八条能否平稳落地的关键。北京各区基本全部严格审核三证与《申报表》，可以看作是为新国八条的限购政策做好了充分的基础准备。

  待新政细则出台后，北京第三轮调控落地的实际影响恐将很快显现出来。今年的调控趋势在去年基础上继续加深已成不争事实，对北京来讲，对于手头持有多套房产的业主来讲，由于再购形势严峻，其拥有的房产成为“一次性”资源，惜售心理可能加重，对于自身房产的市场预期可能提高。

  从2010年4月开始，全国已经持续了3轮调控，一轮比一轮更猛烈的调控措施明显的影响了市场。特别是1月26日开始的第三轮调控，国八条从政府监管、限购、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、再次一次性出台系列政策。面对新的调控，北京市的楼市状况将面临7种变化态势，个别区县的楼市成交量和房价会略微上涨。在第三轮调控政策执行几天来，北京楼市已经明显的出现了变化，虽然因为接近年底，明显的末班车效应被压制。但是购房者及业内从业人员也都已经对市场的走势变化明显的感觉。可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。这8条政策可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合。

  根据统计显示，在最近及节后可能出现明显的9种变化：第一变成交量短期微涨。预计在春节后北京二手房及商品房成交量依然将维持高量，商品房因为供应量少的原因，成交量低于二手房。但是到政策全面落实以后，市场很可能出现明显的萧条。“新国八条”出台之后，税费的增加，二套房首付的提高，“限购”范围和力度的进一步加大，再加上北京落地细则迟迟尚未公布，造成了北京二手房市场购房者的恐慌情绪不断蔓延。在赶搭政策末班车的恐慌情绪影响下，北京市房地产交易管理网的统计数据信息显示：27日，北京二手住宅网签量达2093套，环比“新国八条”出台前(26日)的网签量，大幅上涨了86.2%。

  第二变：供应少，部分区域价格轻微上涨。虽然调控政策力度空前，特别是限购等措施将严格落实。一旦政策落地后，北京将执行当地户籍最多只能有2套房，外地户籍最多只能有一套房的现象，而一旦不符合的购房者就不能再购房。这将导致很多手中有房产的投资者反而不敢出售存量。而商品房因为最近的市场透支。以及10年来的土地供应远郊区化，导致5环内供应锐减。二手房价格可能继续上涨。

  第三变：违约交易可能上涨。新政带来的看空情绪可能会引发小部分违约交易的现象。在2010年4月后出现了明显的违约潮，虽然目前市场认为房价不会下调太多。但是部分政策可能使得购房者难以再购房导致一些违约存在。外一个违约的可能出现在商品房及二手房期房交易市场，因为房源交易紧张，目前部分商品房期房进入市场再交易，这样就导致了很可能在政策落实前无法过户的现象，而能够过户后，购房者已经没有资格的现象。另外还有可能因为第二套房产首付增加等导致小部分商品房期房需要增加首付的违约等现象。

  第四变：高端住宅市场相对稳定。对于高端住宅市场而言，“新国八条”的影响力相对较小。国八条最直接的作用是：买得起的不让买，而刚需也依然买不起。这可能导致高端市场维持比较稳定的交易。高端市场的贷款依赖性非常弱，这导致了受到金融调控的影响小，而限购政策，对于北京这样的大都市来说，高端购买力不缺，难以影响市场。

  第五变：观望情绪蔓延。连续三轮调控影响下，虽然政策公信力受到部分购房者怀疑，但是前两轮调控的确已经抑制了价格过快上涨，在这一基础上再次出台的第三轮调控可以说力度更大，而目前的高房价，低信贷杠杆，使得部分购房者也无力置业，只能期待政策见效。除了一些本就不急于买房或卖房的客户将可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在“新国八条”的影响下也暂时观望。

  第六变：租金可能上涨。2010年来，租赁出现了明显的价格上涨，火爆的交易使得投资性存量住宅大部分都出现在交易市场，减少了租赁市场的房源。而在第三轮调控后，最明显抑制的是投资及改善性需求不得再买第二套。虽然这样反而可能使得部分房源进入租赁市场。但是因为即将在2月1日实施的租赁管理条例等办法导致群租减少。以及部分不能提供社保的外来人员不得置业等调控措施，可能使得租赁市场依然维持供小于求，而且部分出租房房主在物价上涨的大环境下也可能更加关注房租的收益。

  第七变：全款购房占比继续上涨。从10年4月来，经过2轮调控和两次加息后的，楼市的信贷政策已经全面收紧。贷款百万20年的月供从10年调控前的6143元，上涨到了目前基准的7396元。而贷款总利息更是从调控前的474411元上涨到了775275元，接近翻倍。首付款最高由调控前的两成上涨到了最高的6成。虽然目前的全款比例已经超过了6成，但是预计第三轮调控将明显的收紧信贷供应量，但是短期内，购房依然是投资的首选，所以预计全款购房占比可能继续上涨。

  2011年2月10日，有消息称，广州落实新“国八条”细则已上报市政府，很可能在下周出台。另外有报道称，广州落实“新国八条”细则已上报市政府，很快将正式出台。据广州市国土房管局相关负责人透露，广州户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，或许可以再买一套。

  在一片“风声鹤唳”的节后市场中，出现一些新的变化苗头，有已下订的买家想退房，而二手市场购买“5年以上”的房子成为众多买家觊觎的“香饽饽”。变化一：不如先退订观望。广州“新国八条”的落地细则何时出台，特别是增城和从化会不会纳入限购区域。让部分购房者是否出手购买和签定合同犹豫不决。此次中央再度祭出调控重拳，即使广州中心城区的楼价仍然坚挺，外围区域的楼价估计也会有一定的下降回落，与其坐等楼价回落，不如先退订观望一阵市场情况再说。

  针对各界关心的“新国八条”楼市调控政策如何落地的问题，广州市国土房管局相关负责人在巡查结束后接受采访时说：“相关细则已经上报市政府，这几天就会以市政府文件的形式正式出台。”该负责人表示，广州制定的年度房价调控目标将参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率来决定，不是简单的房价涨跌问题，所以未必会很快公布，但肯定会在中央要求的时间前公布。目前，广州只针对市属十区实施限购，从化、增城两个县级市并不在限购之列。针对细则是否会把限购范围扩大至包括从化、增城，广州市国土房管局相关负责人昨日没有正面回答，但强调说：“中央的政策已经明确，限购的范围为行政区域。”

  去年10月公布的广州第二轮调控细则中明确，除从化、增城的其他十区本地户籍家庭和常住家庭，最多只可以新购一套房。新“国八条”则要求，对已拥有2套及以上住房的本地家庭、拥有1套及以上住房的外地家庭、无法提供纳税或社保证明的外地家庭，暂停在本行政区域内向其售房。也就是禁止了本地家庭购买第三套房。广州国土房管局有关负责人透露，广州将依据新“国八条”制定新的限购细则，已有2套住房的户籍家庭，今后卖掉一套房再新买一套，预计不会受影响。至于从化、增城会不会纳入限购范围，则要等细则出台才能明确。

  负责人坦言，目前广州市房管部门的官方房价数据是以全市十区为统计口径的，并不包括两个县级市，如果要制定全市全年的房价调控目标，把何者纳入范围，都需要进一步研究。而中央精神立足于抑制不合理的购房需求，所以如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，就需要承担按全额征收的营业税。今后将加大力度抑制投资投机性购房，推出更多限价房；如果开发商卖房区域价格偏高，广州将考虑严格执行土地增值税清算。

  2011楼市何处去，卖掉一套可新买一套？广州市国土房管局相关负责人表示，如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应该可以再买一套。限购区域会否扩大？是否会把限购范围扩大至从化、增城？相关负责人没有正面回答，但强调说：“中央的政策已经明确，限购的范围为行政区域。”房价目标怎么制定？广州制定的年度房价调控目标将参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率来决定，不是简单的房价涨跌问题。

  2011年1月31日~2月6日一周内，广州楼市的网签成交量超过400套，其中有约1/10的成交量来自于从化和增城，但是全市的退房量也仅有7套。变化二：房子“老了”反而更好卖。　营业税征税政策变化之前，购买五年以下的“次新房”往往比较吃香。变化三：大户型或更受青睐。其实自从去年10月中旬广州实行限购以后，“一步到位”的情况已经有所增多。合富置业统计数据显示，去年10月份三房户型的成交比例为37%，环比9月份略有上升。当中，10月份购买面积在90平方米以下小三房的首次置业者数量比9月份上升两成多。

  变化四：商业物业卖得火。由于不受新政的限制，新春期间广州楼市一些开盘的商业物业卖得比住宅火，有的商业物业一次就有买家扫货四五套。另外，广州即使未来可能把从化和增城两个县级市也纳入限购范围，但是因为目前已有十区限购垫底，所以即使限购区域扩大，对市场的冲击有限，反倒是限购时间的长短对市场的影响更大。

  资深房地产专家谢逸枫表示，其实这个是就是变相放松限购政策，主要是限购政策直接影响到销售成交和房企推货考虑的核心因素及遏制投资投机购房需求。毫无疑问，一旦限购政策的屏障打开缺口，或者说可以钻限购政策的空子，房价上涨的信号出现为时不远。另外一方面，却如有人认为，“卖一买一”满足合理住房需求，因为这部分有改善性的需求，所以符合市场需求，又不违反限购政策的规定。

  新国八条”明确规定，对已拥有两套住房的当地户籍家庭，暂停在本行政区域内向其售房，如此也就“一刀切”地限购第三套房。常理上来说，一个普通家庭，两套房已基本能满足自住需求，因而，限购第三套房一般都不会误伤到自住型需求，同时也是抑制投机炒房的一个相当有效的措施，理当支持。但已有两套房的家庭，不等于完全不需要改善住房条件。比如说，有的家庭以前分得一套福利房，或是房改房，之后又买了一套小户型房，现在想进一步改善住房条件，也算得上是合理的刚性需求；再比如，以前为了规避面积超过144平方米就要交“豪宅契税”的政策，响应调控号召，买了两套小户型房，现在想买个大户型，似乎也能说得过去。

  更何况广州透露的“新国八条”配套细则，拥有两套房家庭在卖掉其中一套的情况下，方可再购买一套，这已算不上购买第三套房了，自然也不会违背有关限购第三套房的规定。在限购令“一刀切”地暂停购买第三套房的背景下，“卖掉一套再买一套”究竟算不算违规，以前政策并不很明确，连银行、房产中介也说不清道不明，现在倘若明确规定两房家庭可“卖一买一”，至少在完善限购令的细则上有值得肯定的地方。

  诚然，投机炒房者要严打，但打击炒房也要考虑到那些改善性住房需求，已有两套房的家庭，同样存在着这种自住的刚性需求。而且这种“卖一买一”的刚需与投资性需求有着本质区别，不能因为打击炒房而将这部分人的需求一棍子打死。

  2011年2月，有数据显示，1月房价环比涨幅仍扩大，二三线城市涨幅超一线。中国指数研究院昨日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。预计随着新一轮调控政策效应的显现，未来楼市将明显降温。中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。

  从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。

  随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。受调控影响全国楼市将再度陷入观望，加上春节前后本来就是行业淡季，2月楼市销售情况不容乐观。随着3月楼市传统“小阳春”的到来，届时开发商的推盘策略和定价举措是否能赢得市场较为热烈的回应，将成为决定全年楼市走向的关键。

  资深房地产专家谢逸枫认为，2010年中央楼市调控已经是浮云，而不是神马。被房地产业界称为史上最严厉的调控，去年中央“三个文件”（2010年1月10日新国十一条和4月17日新国十条及9月29日新国五条）的三个“重拳政策”出台。到2011年1月10日，国家统计局数据一公开，结果发现，全国的房价上涨，房企销售业绩暴增，土地出让金多收三五斗，房地产固定投资大增，地王大量出现，销售单价和楼面价格创造出“最高价”。

  而于此同时，为认真和执行及贯彻国务院前二轮房地产政策调控，根据地方经济发展和房地产市场情况及楼市特点，方便于调控。另外是更利于执行和调控效果。2010年4月-12月，全国各个大城市纷纷出台“地方版”楼市调控细则。到2011年1月15日，全国各个地方国土和房管及规划部门的数据一公开，结果依然是房价上涨到过快上涨再到大幅度上涨，最后是暴涨的过程。

  有人认为，2月8日晚，央行公布再次上调存贷款基准利率的通知。自2月9日起，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，其它各档次存贷款基准利率也相应调整。经过连续三次调整，一年期、三年期和五年期存款利率累计上调了0.75、1.17以及1.4个百分点；一年期、三年期和五年期贷款利率累计上调了0.75、0.69以及0.66个百分点。可以看出，长期存款利率上调幅度大大高于长期贷款利率上调幅度。春节前后不过1个月的时间里，“新国八条”、房产税试点方案以及央行加息纷至沓来。曾经市场认为，高房价难被撼动，调控恐成“空调”。如今，这一观点貌似已经发生转移，未来几个月内房价下调可期。

  现在是“温水煮青蛙”，调控累积效应下房价下调可期。央行加息并非针对房地产而来，但是却再一次对房地产市场构成利空因素。如果说，“新国八条”的出台，已经超出市场预期，那么，兔年伊始的第一次加息则再一次挑战了供需双方的预期。2011年第一期《中国房地产市场监测报告》中明确提及：2011年房价震荡下行概率较大。虽然一次性加息0.25个百分点幅度并不大，但是却要看政策的累积效应。

  由于“高通胀不可能一直持续下去”，随着紧缩性货币政策逐渐发挥作用，到了今年年中，高通胀的情况可能会得以缓解，届时房价走势还需视成交情况而定。除去增加购房者的持有成本外，开发商的资金流也将受到影响，其财务成本也将相应增加。东北证券研究报告中指出，按照央行三次调整后，三年期长期贷款利率合计增加近0.7个半分点计算，仅考虑利息支出的影响也预计会使2011年整个房地产行业税后净利润下降5%左右。

  民族证券的一份研究报告中，对2011年房地产市场的成交量情况作出了更为详尽的预测：鉴于2010年1-4月份房屋销售面积基数较大，致使今年2-4月份全国商品房成交面积出现同比下滑的可能性较大。并预计2011年全年，全国商品房销售面积同比下滑10%-20%，销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格将下跌10%-25%左右——“政策累加对房地产市场将产生实质性的影响”。可以说，市场预期已经从房价“空调”论，悄然发生了转变。投资者应该会记得，2010年中国人民大学经济研究所在其发布的报告中，曾经预测2011年上半年房价将会下跌近20%的时候，遭遇市场一片质疑之声。而今，该种论调再也不是孤军奋战了。

  资深房地产专家谢逸枫认为，其实，2010年房价上涨没遏制住，与其原因，一是不外乎调控方向偏错，仅遏制需求，却一直未增加商品房和土地及保障房供应，最关键是未收紧货币政策，导致调控基调保压不定。二是调控未命中核心问题，就是房企资金链，未上调房地产项目资本金到35%；未收紧房企融资渠道，例如商品房预售制度和借银行贷款拿地及外资拿地，导致调控不出效果，越调越涨。

  三是未涉及到土地财政的利益问题，就是土地出让制度，高地价和地王及推地计划未按时完成，导致部分城市房价失控。四是地方政府过于考虑严厉政策危及地方经济和GDP及其他相关产业的发展等政府业绩，出台的地方调控细则过于温和或保大于压力，导致调控落空。五是地方政府未严格按照国务院的政策实施有力的楼市地方版政策调控，导致最严厉的效力大折。六是中央未管理好通货膨胀预测和人民币升值及热钱等信贷问题，导致一系列调控效果丧失一大半。

  资深房地产专家谢逸枫表示，因此，这六个方面的房地产最基本最根本最核心最关键问题如未一一解决，或者是深入逐渐的解决，正如国务院总理自己承认“内地房价很难降，左一个国十条，右一个国五条，房价就是降了，因为调控很复杂，买不起先租”。国土资源部在处理央企退出房地产业务和清理空置土地及“睡大觉”地块，因发出为难的感叹，上面压力大。住建部也承认，房地产调控进入前所未有的压力。住建部部长也承认，未来中国二十年房价上涨依然具有压力。

  资深房地产专家谢逸枫指出，2011年，为什么国务院和住建部及国土资源部不好好反思和检讨调控是否给力，地方政府执行是否给力？避免陷入越调越涨的怪圈，避免2011年也陷入相同的困境。但是，从2011年第三轮政策调控到目前的政策看，基本上是浮云，而不是神马，房价上涨肯定的铁定的，而抱着调控下，房价会大跌的幻想是浮云。

  资深房地产专家谢逸枫表示，2010年12月中央经济工作会议和2010年12月中央政治局会议到到2010年1月国务院常务会议，再到2011年1月份全国各省市2010年两会，基本都是坚定不移搞好房地产政策调控，管理好调胀预期和物价及市场流动性过强，12月14日上调存款准备金率。2月9日加息。加强房地产调控。一是扩大限购政策的城市，16个城市到24个城市再36个城市，甚至到60个城市。二是增加保障房，问责制。三是增加土地供应，否则问责。限地价到清理土地空置及不动工的地块。问责央企退出房地产业务。

  四是遏制投资需求，信贷差异化。五是开征房产税，并且准备试点到其他城市，加大遏制投力度。六是清理土地空置，实施问责。七是收紧货币政策，差异化货币政策，首套首付30%，二套首副50%上调60%，三套限贷到停贷，利率上调。2月9日上调公积金贷款。对IPO上市融资暂停和公开融资受限及部分城市预售款监督。提高土地出让金首付和提高拿地门槛。

  资深房地产专家谢逸枫表示，2011年国务院以发起房地产第三轮政策调控，称为调控加码，目的是通过政策调控重叠效力，遏制部分城市房价上涨过快和部分城市房价幅度上涨过快的现象及继续遏制投资投机炒房，继续执行去年前二轮所谓的最严厉调控，于是在2011年3月5日和3日全国两会前，国务院等央行和住建部，出台了一系列的楼市调控，2011年1月26日国务院新国八条出台和国务院原则上批准1月28日上海和重庆开征房产税及2月9日加息，2月9日上调公积金贷款利率。

  资深房地产专家谢逸枫分析，国务院和地方政府进行了细化前三轮的政策调控措施，一是1月27日，国务院通知要求2月份，必须在合适的城市出限购政策和出调控政策。到2010年12月限购政策达到16个城市，到今年1月达到24个，到2月达到36个，未来扩大到60个城市实施限购政策。二是2011年1月31日，上海市地方税务局公布了上海房产税征收管理的细则。同日，重亲市地方税务局公布了重庆房产税征收管理的细则。三是2月1日上海出台“泸九条”，配合新国八条的政策。

  到2月10日，又有发出消息，北京版细则和广州版调控细则等深圳版细则将在今年2月份内出台。四是2月10日，准备扩大实施房产税的城市。五是取消房贷优惠政策。深圳和北京及上海等广州有部分银行已经开始实施。六是1月27日，财政部、国家税务总局联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确从28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。七是今年1月到2月，住建部加大保障房的供应和地方政府出十二五规划建议,都要求增加保障房的供应,并且完成不实施问责。