合银广场当了“出头鸟”，“擦边球”今后难打

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

近日颇受关注的事件是：广州合银广场遭遇规划局“整改函”，原来规划功能为“商场、办公楼”，发展商宣传为“国际酒店公寓”。规划局通知，马上停止相关宣传，并要发展商对内部功能进行整改，每间办公室内部不得设置厨房类设施，不得设置隔墙，并将在规划验收时，严格检查。

近年来，广州商业、办公甚至酒店类项目，改为“公寓”销售的，实在太多。以珠江新城为例，超过20个“公寓”项目，均是改装过来的。大家一直“睁一只眼，闭一只眼”。

合银广场这一次当了“出头鸟”。把行业潜规则打破了。

在“国八条”下，2011年住宅投资受到抑制，很多资金转攻商业、办公。未受政策影响的商业、办公物业有望在2011年迎来爆发期。

在这样的背景下，把写字楼改装为“公寓”，把酒店改装为“公寓”，实在是一种两面讨好的策略。

这种做法，唯一的风险在于政府规划管制的风险。

北京在2010年已经明确禁止酒店类物业分割产权出售，直接把“酒店公寓”的路径堵死了。

广州近年来，大量涌现的“酒店公寓”、“写字楼公寓”，均是在打“擦边球”。规划归规划，房地产营销归房地产营销。

这几年，广州“公寓”卖得很好，发展商赚得很多。

合银广场这一次“撞了板”，当了“出头鸟”，还被媒体广泛曝光。可以说消息很负面，项目很受伤。

对广州目前正在销售或正在运作的“公寓”项目，这又是一个绝对的坏消息。

广州规划部门严控商业、酒店、写字楼用地“转”公寓，已经开了个头，不排除近期出台像北京那样的“禁令”。

不少的发展商，做房地产开发，玩的就是“擦边球”。这种东西不能“玩”了，就“玩”些别的。这种东西你不“玩”了，别人来“玩”。

但有一项原则要牢记：玩什么都要有个“度”。玩什么都不要过了头。今天能“玩”的，明天不一定还能“玩”。

房地产的法规将越来越完善，管理将越来越规范，规则将越来越清楚。做什么，都要趁早。