一季度南京楼市上演磅礴大戏《房不胜房》
导演：金陵晚报财富地产
主演：开发商 银行 房奴 调控方
编剧：李子墨
剧透
围绕炙手可热的房子，中国首部“房事”喜剧《房不剩防》，3月22日起在南京上映。据说，这是一部房地产大鳄们不敢看的电影。因为他们不敢面对，房子引发举世癫狂的众生相。
对2011年一季度的南京楼市来说，何尝不是上演了一部《房不胜防》的磅礴大戏？
严厉的限购令执行已一个多月，楼市成交量大幅下滑，但开发商仍很牛气，纯新盘定价普遍高出人们预期，一些刚需盘甚至小幅涨价，将期望房价下降的买房人刺了个“透心凉”，防不胜防。
对首次买房的刚需来说，本来以为遇到三轮史上最严调控，能以较少的钱买到更好的房，赚大了。谁料各大银行犯了红眼病，将首套房8.5折优惠利率全面取消，普遍实行基准利率，还有部分银行将首套房利率上调到基准利率的1.1倍-1.3倍，这导致刚需的购房成本大幅攀升，真是措手不及，防不胜防。
还有供应量，业界预测今年将有8万套新房上市，平均每个季度有2万套新房上市，尤其是3月份将呈现“供应井喷”的盛况。谁料，一季度全市新房上市量只有9084套，远远低于预期的2万套，少得可怜。任志强不是说了嘛，“房价下降了，开发商有权不去盖房”，让市场闹房荒，让调控方无颜以对，防不胜防。
最后，在通胀愈演愈烈、民间资金汹涌的背景下，闲钱炒房也是防不胜防。不让炒住宅，就去炒商铺、写字楼、商业办公SOHO。不让炒本地住宅，就去炒镇江、扬州等不限购城市的住宅。总之，买房有理，投资无罪，要打响一场通胀下的财富保卫战，让穷人们情何以堪？防不胜防！
这部一季度南京楼市大戏《房不胜防》，浓缩的微言大义，其实是：正如大禹治水，一味地堵，拆东墙补西墙，当然是防不胜防；为什么不想方设法去疏导呢？
第一幕：房价“防不胜防”
纯新盘定价仍往高处走
主演：调控方、开发商
“严厉的限购令出台，南京房价也没见跌呀！”正如许多市民感觉到的那样，金陵晚报地产研究院对房价的监控结果显示，一季度南京房价仍然坚挺，不见下跌。
从2010年4月中旬至今，近一年的时间，中央连续出台三轮调控措施，包括限贷、限购、房产税、加息、紧缩开发贷、二套房首付6成、地方政府房价问责等。可以说，中央为了遏制房价，将“武器库”里从双截棍到核弹等各种“武器”都拿出来用了。
调控效果是立竿见影的。去年南京新房成交量下滑到4.9万套，比2009年的10万套，下滑了一半。而截至昨天，今年一季度南京新房成交量仅10890套，按此卖房速度，今年全年新房成交量仅4.4万套，比去年4.9万套还要少10%。
许多买房人寄希望于“量跌”引发“价跌”。今年一季度，尤其是2月19日南京出台限购令以来，南京确实不断有楼盘降价促销，例如3月初河西的宋都美域以贴息免税方式打9.5折促销，相当于在1.95万元/平米均价基础上，每平米大约降价1000元。
但是，今年一季度真正大幅降价的楼盘，至今没有一家。宋都美域打9.5折后的房价仍要1.85万元/平米，许多买房人觉得这个价格“根本不便宜”。其他楼盘也大多是玩促销噱头，房价依然坚挺，根本没降。
一批刚需盘，因为受限购令的影响较小，销售成绩仍然较好，甚至准备涨价，或已悄悄小幅涨价。例如江北的天润城、威尼斯水城、旭日爱上城、大华锦绣华城、中铁江佑铂庭，城南的金浦名城世家，江宁的中冶天城，板桥的金地自在城等。
而近期即将开盘的一些纯新盘，预计售价都高于多数买房人的预期，根本就没有让买房人眼睛一亮的“惊喜价”。例如，江宁九龙湖板块的纯新盘中粮彩云居，买房人希望开盘价在9千-1万元/平米之间，而据内部消息说，很可能卖到1.1万-1.2万元/平米。同在该板块的恒大绿洲，近期将开盘，精装修均价也在1.2万元/平米左右，高出外界预期。
江宁大学城板块的纯新盘骋望郦都，更是喊出1.6万元/平米的天价，比周边楼盘高出6000元/平米。而城东两家纯新盘招商·紫金山一号、朗诗·钟山绿郡，近期即将开盘，均价也将达到2万-2.5万元/平米，比周边楼盘高出一截。
除了新盘定价仍往高处走，很多总价较高的在售大户型楼盘和高端楼盘，限购令实施后几乎是“零成交”，但也硬扛着不降价。这就导致整个2011年一季度，南京房价并未出现降价潮。
至于本月底南京将出台房价调控目标，很可能也只是像其他城市一样“控制房价涨幅不超过GDP增幅和人均收入增幅”。房价，似乎真的是“防不胜防”。
第二幕：购房成本“防不胜防”
首套房利率一再上调
主演：银行、房奴
编剧：李子墨
楼市调控最大的受益者，按理应是首次买房的刚需人群。但是整个一季度，房价没降，南京各大银行又将首套房8.5折优惠利率全面取消，普遍实行基准利率。还有部分银行将首套房的利率，上调到基准利率的1.1倍，个别银行甚至上调到基准利率的1.2倍-1.3倍。
这让许多购买首套房的刚需，感到自己被严重“误伤”。在首套房利率不断上调的背景下，自己的购房成本不断增加，真是措手不及，防不胜防。
28岁的吕小姐，本月11日在地铁小行站附近的金浦名城世家，以92万元总价买到一套60平米两房两厅的房子。她首付3成，支付28万元，近日天将到银行申请64万元的商业贷款。
“要是早点买，就能享受8.5折的首套房优惠利率。可是现在，银行竟然借着信贷紧缩和楼市调控的名义，取消了首套房8.5折的优惠利率，要求执行基准利率。这可害苦了我，每月要多掏一大笔贷款利息。”吕小姐抱怨，中央要求银行打击投资投机性需求，同时保障刚需购买首套自住房，但银行却为了提高自身利润的一己私欲，公然违背中央关于楼市调控的精神，不断提高首套房利率，伤害刚需。
她告诉记者，自己64万元贷20年，如果能享受首套房8.5折优惠利率，年利率为5.61%，月供为4442.34元，20年利息共411396.5元。如今首套房执行基准利率，年利率为6.6%，64万元贷20年的月供为4809.42元，20年利息共514261.11元。月供大约增加367元，20年利息总额大约增加10.3万元。
而如果按照最新消息，部分银行要将首套房利率上调到基准利率的1.1倍，年利率为7.26%，64万元贷20年的月供为5062.28元，20年利息总额为574948.34元。比起原来8.5折优惠利率，月供大约增加620元，20年利息总额增加16.4万元。
“这哪里受得了！政府好不容易把房价控制住，没有涨，可是银行把首套房利率一再上调，使得我们的购房成本大大增加。我算了一下，我这套房，如果首套房利率上调到基准利率的1.1倍，比起基准利率打8.5折，相当于购房成本增加了16%。”吕小姐说，利率上调导致的购房成本攀升，让她防不胜防。
其实，不只吕小姐一个人，全国范围首次买房的刚需，都在抱怨银行“趁乱”上调首套房利率，导致他们购房成本大增。有金融专家分析，随着存款准备金率一再上调，银行可贷资金大幅减少，因此，银行希望提高单位资金的利润，也就会有将首套房利率一再上调的举动。也就是说，刚需成了银行追求自身利润的牺牲品。
但是，这对首次买房的刚需，不公平，因为中央调控的精神，原本是要保障刚需购买首套自住房。
第三幕：供应量“防不胜防”
一季度新房上市仅为预期一半
主演：调控方、开发商
中央三令五申要加大商品房市场供给，新国八条明确提出“各地要增加土地有效供应”，希望扩大供给，扭转近年来商品房供不应求的市场关系。但金陵晚报地产研究院的统计显示，一季度南京新房上市量仅为9084套，远远低于市场预期的2万套，还不到预期的一半。一季度南京土地拍卖的数量，更是少得可怜。这让许多买房人忧心忡忡：新增面包少，面粉也少，市场上紧缺的面包怎么会降价卖？
地产“大炮”任志强有句广为流传的名言，道出了许多开发商的心声：“房价下降了，开发商有权不去盖房！”也就是说，当政府调控楼市导致短期内楼市下行，开发商可以凭借手中资金，硬撑着不盖房，减少开工量，使得楼市供应量减少，进而导致市场上“闹房荒”，届时房子供不应求，可能房价又会涨。
今年一季度，楼市频遭调控，买房观望氛围浓郁，南京许多开发商就干脆减少开发量，推迟开盘，或捂房不卖。这导致本应是楼市传统供应旺季的“3月供应井喷”状况，直到现在也没有到来。新房上市量严重不足，也导致市场上能卖的房子越来越少。
金陵晚报地产研究院的监控显示，今年一季度南京新房上市量仅9084套，远远低于市场预期的2万套（据南京市房协预测，今年南京新房上市量将达8万套，据此估算，平均每个季度的新房上市量为2万套）。很明显，上市量不足。
而一季度南京新房成交10890套，比上市量9084套，还多出1806套。这使得年初全市本来就剩得不多的33067套可售房源，经过一季度的“去库存化”，下降到目前的31261套。也就是说，市场上可售房源，反而减少了。
算一下，一季度新上市房源9084套，销售量10890套，供销比约为1:1.2。也就是说，每上市1套房，就卖掉了1.2套房。难怪市场上的房子会越来越少。
总之，一季度新房上市量严重不足，远低于市场预期，使得楼市仍然保持供小于求的市场关系。这当然不利于形成供过于求的买方市场，更难以达到抑制房价上涨、加速房价回落的效果。
金陵晚报地产研究院呼吁调控方继续严格落实新国八条的政策，大力增加土地供应和商品房供应，而不是像以前一样，在土地拍卖上采用“饥饿疗法”，更不是在打击捂盘囤房方面做做样子。只有上下同心，才能其利断金，真正将供不应求的卖方市场，扭转成供大于求的买方市场。
第四幕：闲钱炒房“防不胜防”
50套700万元商铺一天被抢光
主演：买房人、开发商
政策打压楼市，但许多市民手中有钱的局面，并没有改变。同时，通胀预期仍强烈，钱在手上不断贬值。
因此，许多市民变换思路：既然本地家庭已有2套住宅就不能在南京再炒住宅了，那就把手中闲钱，拿去投资商铺、写字楼、商业办公性质公寓，或者去南京周边不限购的城市投资房产。毕竟，目前民间投资渠道仍然匮乏，房产仍不失为老百姓保卫财富、让资产保值增值的一个重要方式。
在此背景下，今年一季度，尤其是2月19日限购令实施以来，南京商铺遭到民间资金热捧。3月20日，河西的南京万达广场开盘，推出中心商务区50套底层商铺，户型面积约170平米，单价3万-5.5万元/平米，一套商铺总价500万到900万元左右，平均一套也要700万元。结果，这些商铺当天遭到购房人的抢购，几个小时就全部卖光，销售金额高达数亿元。万达售楼人员介绍，有一位广东投资客，甚至想把商铺整体打包收购。
不只是万达的商铺，南京许多楼盘的商铺，最近都卖得特别火，吸引了大量民间资金的追捧。奥体的宋都美域，500万元/套的社区商铺，遭到投资客“秒杀”。龙江的新城市广场，196平米-2000平米的大面积商铺，最便宜500多万元一套，最贵5000多万元一套，今年一季度卖了近10套，目前只剩2套，还不断有人来看铺。
江北的天华硅谷在2月底推出15套总价170万元的商铺，一天之内卖光。天润城的社区商铺，也是持续热销。
民间闲钱太多，不只是追逐商铺，还在追逐投资潜力较大的写字楼、商业办公性质公寓。3月20日南京万达广场推出300套写字楼，户型100平米左右，单价1.4万-1.5万元/平米，当天卖掉80%。一些中小企业主，甚至挥斥1600万元以上的巨资，买下1200平米整层写字楼。
近日，河西的栖庭推出40年的精装修SOHO，城北的上城风景推出40年的公寓，由于不限购，一天能接到几十组买房人的咨询电话，。
还有一些南京市民到镇江、扬州等南京周边不限购的城市，去投资住宅，打响通胀背景下的财富保卫战。近期很多市民到镇江的风景城邦、扬州的京华城中城等楼盘去投资房产，都是一次性付款。镇江至少24个楼盘都有南京买家，一些楼盘南京买家的比例占10%以上。外地人蜂拥而至，这些不限购城市的房价正在被逐渐推高。
“招行行长马蔚华说如今老百姓手中的钱太多了，经济学家茅于轼也说过这样的话，其实是指民间有钱人太多，闲钱很多。很多人都把闲钱拿来炒房，这是防不胜防的。”一位专家表示，在通胀面前，人们把资金变成房产来抵御通胀，是一种理性行为，就像一些炒房客高喊的口号，买房有理，投资无罪。