谢逸枫:房企融资渠道之海外融资研究
海外资金、房地产信托甚至典当行，成为国内房地产企业获取资金的又一渠道。不过，由于监管严格以及相关法规尚待完善，这些渠道只能是“羊肠小道”。不少房企海外筹备“过冬粮草”。相对于在A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一条“钱道”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草。不过，利用外资也不容易。商务部发言人姚坚1月18日表示，今年将和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步加强外资进入房地产的监管，规范审批外资进入房地产领域。
房地产信托融资难度也面临加大的趋势。根据上海财汇统计数据，近期房地产开发商通过信托融资也逐步减少，在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融资品种中，房地产领域只有29款，占比下降为9.6%。为落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，今年以来，银监会频频出拳，规范房地产信托业务。
2010年2月份，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。2010年7月初，银监会紧急叫停银信合作理财。8月初，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，这对银行理财资金借道信托平台进入房地产领域产生了较大影响。
近日，银监会又颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况涉及抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。此前财大气粗房地产商嫌弃典当规模小，如今也找典当行借“要钱”。不过，在人民大学教授赵锡军看来，如果地产商企图通过典当行这条曲线继续“坚挺”的话，势必会引发管理层的进一步更加严苛的举措。
6.海外融资
案例:2010年1月份和4月份,恒大地产两次发行优先票据,以13%的高息举债,融资13.5亿美元;4月与8月,碧桂园两次发行9.5亿美元优先票据;10月13日,方兴地产公告称,发行6亿美元可换股证券,用于新增及在建项目。远洋地产、龙湖地产也均有此举。
2011年3月9日，厦门建发称，拟发行6亿元期限为5年的中期票据，目前已获中国银行间市场交易商协会注册。募集资金中3亿元拟用于补充公司旅游及会展板块营运所需资金，另外3亿元将用于偿还现有银行贷款。
2011年3月8日，华侨城表示，集团将发行14亿元人民币5年期中期票据，而就在2月15日，其刚刚发行过20亿元人民币短期融资券。2011年3月2日，世茂房地产公告表示，其将发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据，年利率11%。2011年3月1日，瑞安建业及瑞安房地产也联合公布，非全属公司富岸已与日本三井不动产公司订立框架协议，30%股权由三井注资2.09亿元持有。
2011年1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资。而后恒大地产和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。
2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。紧接着的1月17日，合生创展集团发布公告称，计划发行2016年到期总本金额3亿美元的11.75厘优先票据，发行价为票据本金额的100%。此外，从去年年底至今的半个多月时间，还有瑞安房地产、华南城、中骏置业先后在境外资本市场成功发行离岸人民币融资债券。
花样年目前正在台湾着手一笔40亿元台币的债券融资，这也是第一家内地房企在台湾所做的融资，但考虑到时间周期等多重因素，其利率已经超过14%。
点评：资深房地产专家谢逸枫认为,相对于在A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一条“钱道”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草。桂园、恒大、恒盛以及佳兆业等港股上市企业更是转向海外市场发行债券和票据，其中还包括了恒大地产、瑞安房地产以及宝龙等在境外发行的以人民币计价、美元结算的合成人民币债券。对于房企的境外融资潮，究其原因，除了境内房企的融资渠道收窄外，众多国际投资机构看多人民币资产也是重要原因。
银行信贷紧缩，海外融资成果不佳，信托融资成本过高，房地产企业融资渠道如此看来是越走越窄。从外部因素来看，美国所谓的流动性大多冲抵了银行不良资产，而欧元区也在暗示加息；内部因素则是海外投资者更为看重的，虽然人民币进入到升值通道，但升值幅度有限，加之房地产政策继续趋紧，都给内地房企海外发债蒙上了一层阴影。内地房企能够具备发债尤其是海外债券融资资格者本身就比较少，加之目前的调控环境，发债成功的可能性并不大。内地房企海外发债的利率正在走高，也正因此，多数行业洗牌势在必行。在直接融资中，债券和优先票据正被越来越多的上市房企所使用。