2011年，房地产调控再次“亮剑”。 先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，已经箭在弦上，牵动着地产市场的神经。其中，限购令无疑是对投机性需求“当头棒喝”，又一次将楼市推向了风口浪尖。继北京出台号称“史无前例”严格的限购令之后，限购令细则连城而至，“限购版图”逐日扩大到其他一线、二线城市，如上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京等。在新“国八条”满月之际，一线城市商品住宅的成交量陡然缩水，呈“腰斩”惨状，创近五年的最低记录，但是房价却依然坚挺。房地产市场逐渐呈现出拉锯战的态势，房地产迷局中的四方博弈进入了几方僵持均衡阶段。
房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。商业银行房地产贷款的规模在收缩，且连续的加息另贷款成本增高；限购令等调控措施令售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款比银行房地产开发贷款还严格；私募房地产基金方面，虽然本土和外资投资都加大了对华投资力度，有抬头趋势，但尚未形成气候。
综上所述，房企融资陷入四面楚歌的境况。据数据显示，房企的负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。
2011年的开局两个月，房地产并购市场已经是波澜汹涌。根据清科研究中心数据显示，2011的1月和2月，房地产行业的并购依旧保持了去年的火爆态势，位居所有行业并购的首位。短短两个月里，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。
其中，从并购类型上来看，国内并购19起，交易总额为10.47亿美元；外资并购3起，交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业，共发生19起，并购总额为10.95亿美元；其次是房地产中介经营和物业管理领域。有VC/PE机构参与支持的并购案例3起，占所有房地产并购数量的13.6%。在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下，根据今年前两个月的并购数据推算，清科研究中心预计，2011年房地产市场或将踏上并购巅峰，超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。
房地产企业2010年年报陆续披露，虽然利润增长整体仍然十分可观，但房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。在银根紧缩严厉的调控政策下，开发商资金链趋紧将是一个长期的趋势。预计2011年房地产市场或将踏上并购巅峰，并购数量有望突破百起大关。截至3月30日，按照申万一级行业分类，目前两市已有共计61家房地产类上市公司发布了2010年年报。年报显示，61家房地产上市公司2010年共计实现归属于母公司股东的净利润467.13亿元，同比增长34.8%。
另一方面，虽然净利润实现大幅增长，但房地产上市公司的资产负债率却出现了不同程度的上升。61家房地产企业中有44家资产负债率出现同比上升。其中，绿景地产、南国置业、保利地产、万科、陆家嘴等房企的资产负债率均同比上升了27.78%、18.61%、8.9%、7.68%和6.83%。此外，在现金流上，61家上市公司2010年经营活动现金流量净额为-690.32亿元，相比2009年的432.75亿元，同比大减1123.07亿元。
四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团[6.85 0.29% 股吧]和招商地产[0.00 0.00% 股吧]2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿元、-223.7亿元、-30.4亿元和-44.5亿元，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿元、-11.4亿元、-28.7亿元和70.5亿元。从目前的情况来看，开发商在加大开工，准备走快周转的路线。但如果低成交量的状况持续，将会对开发商产生很大的影响。市场将出现分化，一些大型的开发商资金状况相对还好，而小的开发商融资渠道较少，或将难以为继。
预计房地产行业IPO在今年将持续低迷，债券和增发则将成为上市房企日益重要的融资渠道。由于IPO的开闸增强了房地产企业在资本市场的融资能力，积压了两年的上市需求，在2009年爆发，上市之路显得有些拥挤。2009年房地产企业纷纷扎堆上市，数量和规模远超过2008年。
而在这些上市企业中，以香港IPO上市方式为主。通过这拨企业上市热潮，我们发现积极拓展融资渠道，降低对银行信贷的需求力度，俨然已经成为经历多轮中国房地产市场调控危机后的房企对长期发展需要的条件反射。随着2009年房地产市场回暖和股市反弹，很多企业迫于资金压力和企业发展需要，重新启动搁置已久的上市融资计划。2010年以来，已经有14家企业以IPO或是借壳的方式成功在A股、H股成功上市，融资近900亿元人民币，从上市企业的数据和融资规模来看远高于2008年。
09年IPO上市房地产企业一览
09年(拟)借壳上市房地产企业一览
根据初步估计，目前仍有40多家房地产开发企业正在排队上市或积极筹划上市。如阳光100、融侨集团等近期有意向登陆港股上市融资；凯迪地产借壳ST国药的方案已经获得股东大会通过，正在报批证监会；而万达地产、绿地集团、朗诗地产等内地知名房地产企业纷纷计划在A股市场IPO，以实现股权融资，助力企业的长远发展。
近期意向上市房企
房企上市有三大路径：A股上市、H股上市及借壳上市（表4）。但相较A股上市与借壳上市的而言，香港H股上市则具有上市流程短，再融资机会多，企业可与国际接轨的诸多优势，因此吸引着国内房地产企业竞相赴港股上市，尤其成为民营房企主要选择的上市路径。今年70%的企业选择IPO方式登陆港股。
但纵使H股上市具有诸多优势，但如今的市场环境，低负债率已不能作为地产公司吸引投资者的主要亮点，投资者更重视企业能否在重要地区取得稀缺的土地资源，是否拥有良好的发展前景和盈利能力。因此，要成功登录H股还必须做好几个方面的准备，如：公司主业突出；公司具有足够强的盈利能力；资产负债率保持在50%～70%。
房企上市三大主要路径对比
同路不同命
尽管H股上市的路径相对快捷，但在股票市场的表现则相差很大。有的企业按照原有融资计划和规模成功发行，也有的企业上市后跌破发行价，甚至还有的企业由于认购不足IPO计划再次搁置。如：恒大地产，尽管在预路演阶段反应较平淡，但其后积极采取低价策略，获得近1000亿港币的超额认购金额。上市首日以34.3%的涨幅收盘，其企业特立独行的超强执行力显然得到投资者的高度认可。紧随其后，龙湖地产作为中高档物业开发商，在国内房地产高端市场销售火爆的情况下，企业的成长前景受到业内投资者的青睐。招股阶段，共吸引1200亿港币超额认购资金。而且，龙湖地产在近日香港房地产股票一路下挫的氛围中挂牌上市，表现依然比较稳健。
与此同时，恒盛地产、华南城等企业则由于发行定价较高、成长性偏弱，企业上市首日即跌破发行价；在香港投资者对内地房地产企业普遍不看好的情况下，明发集团招股认购不足后下调认购价30-40%，首日仍然跌破发行价；而卓越置业在认购不足的情况下索性决定再次搁置上市计划；同样由于缺乏足够亮点的融创中国也暂停了IPO计划。
上市融资是正道，经历了2008年房地产寒冬，银行加强了对房地产行业的资金贷款控制和监管力度，银行贷款在房地产企业的开发资金中比重逐步下降，2008年国内贷款比重还能达到23.73%，而2009年1-10月只占20.71%。因而可以说拓宽资金来源渠道，加强企业的融资能力，对于房地产企业越来越重要，特别是对于高成长性、资金需求强大的企业更是如此。总之，上市融资短期可以满足扩张需要，缓解企业债务压力，从长远来看，更可在降低企业财务成本的同时获得资本市场持续融资的通道。
企业可以通过融资迅速把所得资金用于买地、开工新项目等方面，以进一步扩大规模，加速发展。如龙湖地产上市融入资金除5%用于补充营运资金外，其余均将用于开发现有项目及扩大土地储备，45%将用作支付现有的土地余款,49%则用于收购新的项目。而有的企业则将融入资金用于缓解债务压力也是一个主要目的，如恒大地产在招股说明书中明确提出将资金的53.6%用于偿还之前债务。
国内贷款占开发企业资金比重情况
总之，随着政策调整、行情转变以及企业竞争的要求，未来的房地产企业，谁与资本市场结合紧密，谁就能够成为房地产市场最后的赢家。
资金短缺或将导致行业并购重组加剧，2011年至今，国内房地产行业并购交易完成金额5.97亿美元，并购案例12起。目前房企的负债率已经处于危险的高位，经营现金流严重缩水。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地。预计2011年，私募房地产基金会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。2011年房地产市场或将踏上并购巅峰，超越2010年的84起纪录，并购数量有望突破百起大关。
Wind数据统计显示，沪深两市30家房地产公司2010年合计实现归属上市公司股东的净利润为252.23亿元，同比增长43.67%，但多数房企现金流明显下滑。数据表明，30家房企去年经营活动产生的现金流量净额为-358.9亿元，而2009年，这些房企的经营性现金流为216.1亿元，同比减少574.99亿元。现金流出现这种情况，将很容易造成房企资金链断裂。目前虽然成交下跌，房价却基本维稳，一些尚未进行限购的二三线城市房价甚至一度上涨30%～40%，但限购令如果普及到100～200个城市，到时房企资金将面临更大压力。“限购是一种长期行为，而且还会普及开来。
这样的现象在部分中小企业中已经凸显，有些房企甚至出现亏损。以绿景地产为例，该公司去年净利润为-4943.24万元，而2009年同期的数据为3251.41万元。另一家中型房企上海外高桥保税区开发股份有限公司的现金流也明显下降，其2010年公司经营性现金流为-3.6亿元，而2009年公司经营性现金流为11.97亿元，同比大降130.08%。中小企业目前只是表现得更为明显，大型房企的资金压力也不小，保利、万科等品牌房企负债率都已超过70%。融资对于大多房企势在必行。
入2011年，房企融资步伐再次加速。据不完全统计，截至3月中旬，已有近20家房企参与融资，资金规模达到700多亿元。伴随银行信贷的逐渐紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，再加上开发企业通过销售实现资金回笼的预期不明朗，渠道多元化成为目前环境下房企融资的特点。首先值得一提的是，开发企业通过银行获得信贷的渠道越来越窄，开发贷呈现整体收缩的态势，除具优质背景的大型房地产企业尤其是央企外，中小企业通过银行融资可谓是难上加难。因此，在直接融资中，债券和优先票据正被越来越多的上市房企所使用。
3月9日，厦门建发称，拟发行6亿元期限为5年的中期票据，目前已获中国银行间市场交易商协会注册。募集资金中3亿元拟用于补充公司旅游及会展板块营运所需资金，另外3亿元将用于偿还现有银行贷款。3月8日，华侨城表示，集团将发行14亿元人民币5年期中期票据，而就在2月15日，其刚刚发行过20亿元人民币短期融资券。3月2日，世茂房地产公告表示，其将发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据，年利率11%。
3月1日，瑞安建业及瑞安房地产也联合公布，非全属公司富岸已与日本三井不动产公司订立框架协议，30%股权由三井注资2.09亿元持有。而碧桂园、恒大、恒盛以及佳兆业等港股上市企业更是转向海外市场发行债券和票据，其中还包括了恒大地产、瑞安房地产以及宝龙等在境外发行的以人民币计价、美元结算的合成人民币债券。
对于房企的境外融资潮，究其原因，除了境内房企的融资渠道收窄外，众多国际投资机构看多人民币资产也是重要原因。而事实上，除了银行贷款和债券及票据等融资外，近期房企借道信托融资的现象也较频繁。嘉凯城集团、世茂股份、津滨发展、中华企业等都先后选择了该渠道。复地集团则设立了房地产基金。此外，瑞安房地产也通过吸引境外优质企业入股的股权融资方式来获取资金。
从外部因素来看，美国所谓的流动性大多冲抵了银行不良资产，而欧元区也在暗示加息；内部因素则是海外投资者更为看重的，虽然人民币进入到升值通道，但升值幅度有限，加之房地产政策继续趋紧，都给内地房企海外发债蒙上了一层阴影。尤其值得关注的是，内地房企海外发债的利率正在走高。花样年目前正在台湾着手一笔40亿元台币的债券融资，这也是第一家内地房企在台湾所做的融资，但考虑到时间周期等多重因素，其利率已经超过14%。
内地房企能够具备发债尤其是海外债券融资资格者本身就比较少，加之目前的调控环境，发债成功的可能性并不大。即使有个别优质企业发债成功，其背后所付出的代价也相当高昂，并非一般企业所能负担得起。中融信托、中信信托、平安信托等大型信托集团也在提高房企融资门槛，低于3亿元的项目，信托集团已经不愿再做。这无形中将一些中小房企挡在门外。
银行信贷紧缩，海外融资成果不佳，信托融资成本过高，房地产企业融资渠道如此看来是越走越窄。也正因此，行业洗牌势在必行。面对信贷压缩的大环境，房企资金链收紧已成定数。对更多的房企而言，面对高企的融资成本，除了拓展非银行融资渠道外，加快项目销售资金的回笼速度以及进行企业间的股权合作也变得非常重要。
来自于银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，始终是房地产企业资金来源的“正道”。近年来房地产企业的资金来源中，银行贷款基本上保持在80%以上的比例。不过，调控的利剑之下，这条“正道”的前途似乎并不平坦。问题的关键在于，房地产企业自身的经营策略如何迎合最新的形势。 银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。
央行节前发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》提出，下一阶段货币政策要为房地产市场调控“创造良好的货币环境”。这是截至目前最新的相关宏观政策表述。盘点完2010年的好收成，开发商2011年面对的是暂时还看不到尽头的“融资烦恼”。近期，银监会发文，要求信托公司对房地产行业合规性风险自查，更使得房地产企业的悲观情绪更浓。
开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。央行此前发布《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，在房地 产调控趋严的大背景下，去年房地产贷款增速回落。2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。
不过，房地产贷款的三类细项明显分化，个人购房贷增速和地产开发贷增速明显回落，房产开发贷增速则比上年末高7.2个百分点。统计显示，2010年，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7 .2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。
国家统计局此前发布的房地产数据也对此提供了另一个佐证。数据显示，2010年，全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，但是开发商贷款和按揭贷款增速呈现总体放缓的特点和趋势。 个人住房按揭贷款优惠减小甚至取消，对开发商间接从银行获取资金的影响可能更大。如果说国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史；如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响。
此外，开发商从资本市场获得融资越来越难。 在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将2010年称为房地产行业“零融资”年。在房地产调控逐步深入的背景下，2011年多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度将越来越大。 数据显示，自去年4月中旬以来，21家房地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。
几乎所有的房地产企业在2010年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日。为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，在2010年疯狂扩张拿地。这意味着，如果2011年融资情况没有改善，房地产企业的资金链将面临着从紧张转向断裂的危机。 现在，情况似乎变得越来越糟，继存款准备金率再次上调之后，央行在节后第一个工作日即果断加息，强化了紧缩政策的预期。
“正道”受阻，一些开发商开辟融资“蹊径”，积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。 房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。戴德梁行报告预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。
预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。戴德梁行发布的研究报告还指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。
事实上，开发商的融资结构正在经历“被调整”。数据显示，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中，资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE的下降。2011年，货币总量将进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。
保利地产认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且，万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。
股权融资也是房地产企业融资的一个渠道，在2011年，股权融资的比重有望上升。在房地产调控和货币政策带来的资金压力下，资金实力薄弱的房地产公司成为一些资本实力雄厚房地产企业并购的对象。有机构发布的数据显示，去年全年，房地产行业完成的并购交易数量达84起，占并购总量的13.5%；并购交易金额达到25.82亿美元，占并购总额的7.4%。
房地产企业“八仙过海各显神通”，房地产行业究竟缺钱还是不缺钱。首先，2010年房地产全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿，现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿，据此可以计算出，2010年房地产业资金的净流入高达2万亿。这显示，就全行业而言，房地产行业并不缺钱。
其次，观点地产去年公布的2010年房地产行业30强总评榜显示，30家房地产企业的平均资产负债率为69.03%，而2009年为61.36%，增加了近8个百分点。结论是，房地产企业并不缺钱，但是分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”，这与2008年的“全行业缺血”大不一样。