绝不瞎折腾 两招整治高房价

                    ——任远

目前的楼市调控越来越像是“瞎折腾”，今天一招，明天一招，但招招都没有涉及根本，无关市场痛痒，相反还引起反作用，从近期的市场反应来看，量大跌，价依然在涨，特别是三四线城市房价大涨特涨，直逼一二线城市，地方政府哭爹喊娘的叫苦，土地指标不够，卖地受阻财政吃紧保障房完成无望乌纱帽有不保之忧，开发商银行融资渠道收窄，认购、担保、信托、私募、地下钱庄等各各种手段层出不穷，但就是没有几个在价格上作出让步的-------如此的调控结果只有一个，那就是新增供应越来越少，消费需求压制越来越多，到最后影响到房地产以及相关联的70多个相关联行业的投资和消费，在国际化经济环境复杂化日益严峻的背景下，国内的整体投资和消费必然大大降低，也因此，调控到最后，政府为了刺激消费保住GDP不得已再次提出救市，然后购房消费再次雄起，房价再次一飞冲天，地王再次重现，然后再来一次新的“史上最严的楼市调控”，周而复始，如此而已！

为什么不在涉及房价暴涨的根本上进行调控呢？

笔者认为涉及房价的根本主要在以下两个方面：1、地方政府的土地财政，卖地权、利全归地方政府，如此好事，谁会厅中央的取消土地财政或减少土地财政，能多卖、能出地王才是他们的热衷所在；2、投资投机者的赚钱效应太大，导致全民投资投机，调控到目前，已经分不清谁是投资谁是投机，即使谁是投资投机谁是自住都很难分得清楚，所有的刚性需求都可能会变成投资投机，因此，国家所有的银行信贷都可能变成鼓励投资投机，这也是调控屡次打击投资投机者但无果的主因。

笔者认为解决以上两大问题，很简单，两招即可：

一、将地方土地财政收归国有，然后全国分配，分配权在中央

原因有四：1、将地方土地财政收归国有，地王会慢慢消失，因为这些已经跟地方政府无关，他们就不会采用“政府忽悠营销”让地价翻倍乃至数倍，地王消失，房价自然没有了上涨标杆，人们对未来的房价预期也就不会越来越高了；2、将地方政府土地财政收归国有，有利于中央对地方政府的经济控制，目前很多地方政府之所以对中央的屡次调控不理不睬有的还反着来做，关键一点就是地方政府的土地财政利益太大太诱人，这要比乌纱帽诱人的多，因此，他们宁愿冒着杀头或者摘除乌纱帽的风险而铤而走险获取数以千万亿万的个人财富（事实上目前大多数老鼠依然还在逍遥法外好多都已经找好退路），既然如此，中央为何还要如此纵容呢？3、地方土地财政收归国有，有利于中央对这部分资金的统一安排，比如北京、上海、深圳、杭州等一线沿海城市，年收入土地款1000亿元以上，这部分资金又被他们应用到当地的城市美化和配套建设上来，事实上这些城市的城市换已经超大，不易再做过多的铺张浪费，还不如拿着这里面的一部分资金支持中部和西部二三四五线等中小城市，这也是历史的必然，只有这样才能做到共同发展，相容共生，否者东部越来越富，西部越来越穷，大城市越来越富，中小城市越来越穷。4、北京是全国人民的北京、上海是全国人民的上海、杭州是全国人民的杭州、深圳是全国人民的深圳，但土地财政归地方所有，剥夺了其所在城市之外的全国人民的享受改革开放成果权利，于情于理都说不通，如果不进行调节到最后必然激发城市与城市人民的矛盾。

二、取消商品房的投资属性，冻结二手房市场交易

一直以来投资投机者之所以屡教不改热衷住宅，关键就是在于中央默许这部分投资投机者的存在，也在一定程度上纵容他们的投资投机，目前的30多个城市的限购令实际上就是间接取消了住宅的投资属性，但还不彻底，因为二手房市场还在交易，还有人在继续投资和投机，但闸住了部分限购令城市的投资和投机，政策制定者却放开了非限购令城市的投资和投机，这在一定程度上纵容和鼓励投资投机者疯狂扑向没有限购的部分城市，只要一天这些城市不限购，投资投机者就会源源不断的涌向这些城市，而这些城市的房价也就会越来越高，最后比肩一二线城市房价，目前的非限购二三四线城市房价暴涨就是最明显的证明。

因此，笔者认为真的要想打击投资和投机，不再头疼医头脚疼医脚、按下葫芦浮起瓢，只有暂时取消住宅市场的投资属性，在具体措施上很简单，只需要冻结二手房交易即可，即在今后相当长的一段时间内将住宅定位于居住属性功能，不能用来投资和投机，如此一切问题即可迎刃而解。

首先，取消住宅的投资属性，对于新购房者来说，买房者买房只能自住（无论是首次自住还是改善再改善自住都是自住），而不能通过二手房交易赚取差价，如此，他们就不会源源不断的购买房子，最多有钱人也就一生买个三四套、七八套而已，绝不会如现在的几十套上百套乃至上千套的抢购，如此，市场供求就会逆转，国土部官员宣称的土地供应日趋紧张、地方政府用地指标只够1/3等都不再是问题所在，而中央一再强调的18亿亩耕地红线就会一定保住。

其次，取消住宅的投资属性后，对于前期投入到购房大军的投资投机者来说，他们拥有多少套房子已经不再可怕，因为不能出售，他们自住也只能一套或两套，剩余的房源只能出租给租赁者，如此一来，国家的保障性安居工程就可以减轻至少一般压力，因为前期的投资投机者手里的房源远远超过未来五年政府提出的3600万套保障性住房数量，如此一来，中央也不必再为保障性住房煞费苦心，人们住有所居，何乐而不为呢？

再者，取消住宅投资属性后，如果还有人买多套房用来出租进行长远投资，国家也应该鼓励，但这样买房者在买房的时候就会掂量房价与租金的关系，而租金有自然和当地的消费水平挂钩，而当地的消费水平自然和当地的可支配性收入挂钩等，如此一来，房价自然应声而落，打回原形，开发商买地也会根据租赁市场的价格进行考量，如此，房价就会与租金挂钩，房价泡沫就不会如现在的无穷尽膨胀。

笔者最后大声疾呼，政策制定者不能再瞎折腾了，殊不知折腾着折腾着又回到2008年的原形了，目前的提高存款准备金率和加息以及提升二套房贷以及部分城市限购、制定房价控制目标、公示一房一价、打击捂盘惜售、打击囤地、打击贪官污吏等等都是瞎折腾，都没有涉及高房价根本，现在已经四月下旬，再一折腾，明年的这个时候就来了，到那个时候，房价还将迎来新一轮的暴涨，不信等着瞧！