http://www.financialnews.com.cn/zhjj/txt/2011-04/27/content_361068.htm

    近期，市场普遍关注的国务院对地方楼市的督查业已结束，调查结果将随后对社会公布。督查之后，楼市调控是否会进一步升级？开发商会否因资金压力而以价换量？高房价在出现松动后为何离百姓“预期”还有差距？记者就楼市热点问题采访了兴业银行资深经济学家鲁政委。鲁政委表示，在一系列严厉调控之下，房地产市场正呈现出积极的变化，但同时各方博弈力量也在加剧，楼市正进入“不进则退”的关键时期。

    保障房投入拉高投资增速

    记者：从国家统计局发布的最新数据来看，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中住宅投资增长37.4%。自2009年6月份以来，房地产开发投资始终保持高位运行态势，显著超过全社会固定资产投资增速。开发商投资热情不减是否表明开发商依旧不差钱？是什么使得房地产开发投资一直保持较高水平？

    鲁政委：自2010年4月开始对房地产市场进行严厉调控后，特别是随着成交量的下降，开发商的投资热情实际上在逐步降温。但是统计数据中显示房地产投资增速一直是高速增长原因可能有两方面：一方面从去年开始调控以来，地价有所回调，致使开发商加大购地力度，使得投资较快增长；另一方面，今年将新开工1000万套保障房，致使投资规模快速增加，预计今年房地产开发投资增幅仍将保持较高水平。

    今年4月后房价涨幅或接近于零

    记者：我们看到，相关调控政策的有效落实促使市场出现积极的变化，部分在售项目加大了打折促销的力度，还不断有一些城市房价出现企稳甚至回落的消息，但是当前的房价跟人们的实际感觉还有差距，因此关于“真跌”和“假摔”的争议也一直不断，您怎么看今年的房价走势？您认为房价下行的关键是什么？

    鲁政委：如果按平均房价来统计，我对中国所有城市公布的房价调控目标，达标都不持怀疑态度。原因有两点，除了去年同期基数较高外，另一个重要原因是平均房价指标本身是不可比的，不同地理位置、不同房屋类型都不具有可比性。不难发现，自调控以来房价涨幅出现回落，但近期部分地区出现的企稳微落主要是由于周边郊区的低价楼盘集中入市，而去年4月以前销售相对火爆的高档房产推迟或因拿不到预售许可证而无法入市，拉低了平均房价。可以预计，今年4月以后，从同比水平看，各个城市的涨幅都会比以前低，一些城市可能会无限接近于零，但是这并不意味着真正的房价回落。

    影响房价的关键问题是总量上的供给不足，存量供给与潜在需求差距较大。与这种状态直接对应的就是要增加有效供给，不光增加保障房供给，还要增加普通商品房的供给。可喜的是，温家宝总理日前在部署下阶段经济工作时提到，一方面要切实抓好保障性住房建设，另一方面要努力增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房的土地投放。房地产市场调控目标，是保持市场供求总量基本平衡、结构和价格基本合理，并始终严格控制投机投资性购房需求。这种如此清楚的表述应该是第一次，也就是说保障性住房和商品住房两手都不能放松。除了总量不足外，另一个需要关注的问题是结构失衡问题，比如中低价位中小套型供给不足，这类户型供地极少，以2009年前三季度数据来看，政府在所有住宅供地中有不足15%的地是供给中低价位中小套型的。

    开发商以价换量需“大棒+胡萝卜”

    记者：目前，一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金压力倍增，开发商最终将以价换量是市场上最普遍的说法，您怎么看？

    鲁政委：这是种传统观点，实际上，这样的看法有问题。首先，在正常情况下，资金链紧开发商是会降价的，但问题是降价通道是否畅通？也就是说，指望开发商价格回调，既需要大棒又需要胡萝卜。如果把现有调控政策比作“大棒”，“胡萝卜”是什么？说白了，其实就是要让降价的人更多感觉到降的好处。但现实情况是，因为担心退房潮以及由此引发的冲突、社会群体性事件，使得开发商无法降价，不降或许就只有死扛了。

    整体而言，开发商的资金状况可能已经达到2005年以来很严峻的水平了，至于是否有地产商资金会断裂，需区别对待。有四类企业不会有问题，一是集团公司，它能够以其他业务进行缓冲；二是兼有商业物业和住宅开发的；三是横跨内外两地的，类似于凯德、碧桂园，可以在境外进行融资；四是参与政府保障房建设项目的。而不属于上述公司之列的单一住宅开发商，若政策一直延续到今年末或明年一季度，这类企业只有两条出路，即“改嫁”或者“拗断”。“改嫁”就是采取被人兼并或引入新股东的形式，“拗断”就是直接破产。

    未来调控应在平稳中不断优化

    记者：国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，各部委近期不约而同的表态再度强化了市场对于楼市调控升级的预期，国务院对地方的“楼市督查”也刚刚结束，您认为今年还会有进一步的调控政策出台吗？

    鲁政委：调控取得一定成效的情况下，更应该趁热打铁，继续坚持不放松。我认为当前调控应在平稳中微调，要注意把短期的措施和长期发展的政策综合起来考虑，引导房地产市场进入长期健康发展的轨道，避免出现涨价—堵资金链—供给减少—飙涨的恶性循环。具体做法首先是要增加供给，从切实鼓励增加普通商品房供给入手，鼓励不囤地、不捂盘、不炒房，引导价格在合理水平运行的开发商能够通过商业原则获得资金；其次要提高保障房的投资和分配的透明度，要加强监督；第三要压缩杠杆，压缩市场参与者的负债比例，包括提高购房者首付比例，对于购买第三套房及以上的可采取全款而不是限购的政策。