天量保障房入市不改变市场格局

    按计划，今年全国新建的保障性住房计划总量达到1000万套.而据住房和城乡建设部提供的测算数据，这一计划要投入的资金总额达到1.4万亿元以上。今年3月2日，住房和城乡建设部与国家开发银行在北京正式签署《开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议》，按协议内容，国开行今年计划新增长1000亿元贷款规模，专项用于保障性安居工程项目建设。

    对比总投资额高达1.4万亿元的千万套保障房计划，将1000亿元分解到1000万套房，每套房可用的建设资金仅仅才区区1万元，也就意味着国开行的1000万亿元贷款仅仅是“杯水车薪”。因此坊间普遍认为，到目前为止，保障房建设的资金大部分没有落实，规划设计和建设开发还需要时间，能够交付使用的时间会更长，所以今年很难形成保障房的实际到位，也就是说，今年的保障房建设计划绝对完不成。

    虽然早在2月24日的全国保障性安居工程工作会议上住建部与各地方政府签订了《保障性住房目标责任书》，而对如此庞大的数目，地方在“军令状”面前也直喊穷。1.4万亿元绝不是小数目，要弄到这笔钱，地方政府可见要绞尽脑汁。地方政府照样学样，把筹措保障房建设资金的目光盯在了向银行贷款上。

据悉，3月2日住房和城乡建设部与国家开发银行在北京正式签署《开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议》之后，江西、山西、河南、湖北、四川等地也都已争先与国开行签订了保障房合作协议，深圳也于3月22日正式与国开行签订“十二五”开发性金融合作备忘录。

    按照计划，广东今年31万套的任务已于上月25日分配到各市，广州市的任务也已分解到各区。广州市国土房管局局长李俊夫曾透露，广州今年在保障房计划中要投入的资金将高达89亿元，而目前仍没“抢到”国开行专项贷款的广州提出的是“双限双竞”的策略，不但以保障房比例作为竞地的标准，同时将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%，以此来缓解保障房建设的资金压力。把政府应该承担的责任，再次巧妙或者硬性地摊派到发展商身上。

    很多业内人士担心，保障房入市肯定会改变市场格局，对此，专家专家有不同看法。不少人认为，今年既然保障房很难按照计划保障供应到位，那么就根本不可能冲击商品房市场。房地产经济学家邓浩志更是从专业角度解析为什么“不可能”。据他分析，目前巨资建设的保障房计划是加建公租房，减少经适房，带产权保障房量反而会变得更少。

    “城市消费力不同，保障房针对低收入人群，而中层收入者仍然在商品房的市场当中。”邓浩志认为，保障性住房所针对的群体与普通商品房所针对的人群有着巨大的差异，符合条件申请保障性住房的群体基本不具备购买商品房的能力，哪怕商品房价在目前基础上大幅度下调。保障性住房的入市基本不会干扰商品房市场原有的供应和需求两个层面，房地产市场的格局不会发生大的变化。而对于广州的“双限双竞”，邓浩志认为，这会使得用于商品房的土地减少，而增加保障房比例，这对于市场资金的分流和购买力分流更有好处。

邓浩志

2011年5月23日