谢逸枫：今年房价下降10％不是真降
2011年4月11日，任志强先生说，今年的房价，也必须降15％以上，当局才能挽回民心，调控才能说初步成功。而2011年4月12日笔者出席某论坛发表主题报告和接受记者采访时，笔者表示，今年的房价，必须降15%以上是不可能，下降10%是有可能。如果房价仅仅是下降10%等于没下降，除非下降20%以上才是真正下降，当局才能挽回民心，调控才能说初步成功。可想而知，靠中国少部分唱空专家和教授及学者等房奴、准房奴的声音，今年房价下降20%是幻想。只要政府继续依赖房地产，房价不可能下降。据国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。
看似响应国家调控，实则项庄舞剑意在沛公。“五一”期间，部分开发商为试探市场反应，采取小幅降价等措施，受到市场热烈追捧，甚至有部分城市的降价楼盘涌现抢购风潮。难道调控降价死？然而，“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策让各地楼市成交一度陷入低迷。但4月以来，多个地区楼市开始呈现回暖势头，相关数据显示，4月全国百城住宅均价环比上涨0.4%，有77个城市价格环比上涨。“五一”楼盘延续了四月的行情。
受国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷。但近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头。“五一”小长假期间，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。目前各地房地产成交量都有所回升，市场处于最后的胶着状态。
国家统计局的数字亦证明了这种压力的存在。2011年4月18日,在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，3月,依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。而进入4月以来，北京、上海、杭州等热点城市的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。
数据显示，4月18日~24日，全国35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交量排行。中国指数研究院「百城价格指数」显示,上月全国100个城市的住宅平均价格按年涨0.4%;当中北京楼价跌0.14%,深圳则升0.57%。
4月77城市房价环比上涨,多地楼市呈现回暖势头.2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。中国指数研究院发布《中国房地产指数系统百城价格指数》报告。记者从报告中获悉，4月房价价格相对于3月份涨幅有所下跌，此外，监测的30个城市中，六成城市成交面积环比下降，8个城市跌幅接近或超过30%
2011年5月3日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市的全样本调查数据，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较3月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有84个。
4月住宅价格环比涨幅居前十位的城市无一例外全是二、三线城市，包括邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊、长春、郑州、湖州、洛阳、潍坊，涨幅皆在1%-2%之间。另有长沙、连云港等6个城市的涨幅也处于1%-2%之间，南昌、徐州等61个城市涨幅在1%以内。温州4月住宅价格与3月持平。
在包括北京、上海、深圳、广州等在内的十大重点城市中，根据百城价格指数的全样本调查数据，4月十大城市平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。具体来看，天津、北京住宅价格环比分别下降0.35%和0.14%，其他8个城市价格全部环比上涨，涨幅皆在1%以内。其中深圳涨幅最大，环比上涨0.57%；其次是重庆，环比上涨0.35%；上海位居涨幅第四位，环比上涨0.32%。
任志强先生说，房地产调控不可延续到明年，主要是货币紧缩政策到今年6月后会放松；保障房2年后有后遗症暴露（言下之意不要建保障房）；房价最多降15％，不可能下降20%至30%。
笔者出席某论坛发表主题报告和接受记者采访时说：“房地产是否延续到明年，关键是地方政府是否扛得住肩膀上的几大压力，一是今年是否完成保障房资金和建设任务。二是土地财政压力是否顶得住。三是今年保八和GDP及投资哦是否会下降。四是房价是否有回落和房地产回到理性及老百姓情绪稳定。五是国内经济发展是否稳定。六是政府负债是否顶得住。目前中国的负债主要是国企和地方政府，而地方政府和房地产企业有着紧密的利益关系。”如果政府可以完成今年六项任务，房地产政策调控明年必然继续，如果完成不了，货币政策必然宽松，房地产调控必然延续不到明年。
假定2011年土地出让收入跟随商品住宅销售同比下降30%，信贷杠杆放大后，预计城市基础设施投资将减少10500-1300亿，当房地产过度衰退导致GDP影响2个百分点，或者地方债务危机爆发，房地产调控就可能缓解，
房地产是最大的支柱产业，政策的目标不是打压房地产。农村向城市化过渡，很大的需求是房地产需求，这也是动国内经济发展最主要的推动力之一，千万别当成负面的。房地产不是洪水猛兽，很多人改善了住房。中国经济能够持续保持9%、10%的增长速度就是有一个城市化的发展，这是中国经济发展和中国房地产发展的一个原动力。一个是城市化进程，一个是人口红利，到今天我还是认为房地产肯定是保值的重要工具。未来10年，游离在城市边缘的2亿农民工准备进入城市的大门，这个数字对房地产来说是巨大的，中国住房还处于绝对短缺阶段。房地产业不管在发达国家、还是不发达国家，它永远是一个阳光产业。
中国的CPI目前处于偏高状况，也高出政府工作报告提出的目标。因此要采取多种方式克服CPI偏高的问题。政策原因中的一部分是要消除通胀走高的货币方面的因素，所以货币政策也已经从适度宽松的货币政策转变为了稳健的货币政策，就是要适当收紧，这个趋势还会持续一段时间。对于不断加息会否加重企业负担，需要综合考虑资金成本，不能太便宜，如果资金便宜到让企业主动增加库存，那就不是合理的。同时他提及，当前国际上流动性较为充裕，利率政策用得过多，不断加息的负作用也会较大，容易引发海外热钱涌入套利。
去年以来央行已经连续9次提高存款准备金率。 周小川认为，这没有绝对的界限，它取决于不同的条件。因此要反过来看我们面临的情况和条件，国际经验上也没有一个明确的尺度。他强调，中国多年来有双顺差因素，在应对危机时我们有一揽子经济刺激，导致了流动性过多，需要收回流动。另外取决于央行是否对准备金付息，很多国家央行对存款准备金是不付息的。最近从香港看，人民币用于出口收汇的比例在增加，剩余的这部分考虑是投资，一方面是鼓励它用于实体经济的贸易结算和筹资，也鼓励香港为周边其他的地方愿意使用人民币替他们服务。但另一方面也在考虑给香港哪几个渠道，可以让这部分的资金能有保值增值的机会。
今年房地产调控是最严厉的一次，前所未有。且这轮政策调控效果已经出来，一线城市的房价出现松动，相信未来一段时间，效果会更加凸显。中国的房地产调控基本初见成效。根据判断，在今年8月份，调控的效果可能体现得更加明显。这一轮调控政策是最严厉的，2011年是房地产业的一个分水岭，在这个之前调控是调控原因，是考虑市场的供应量、需求量，从土地、货币政策、按揭贷款成数去调控。而从今年开始的调控就是限价、限购，所以从新的“国八条”出台后，35个限购的城市，北京、上海成交量下跌了50%，如果说一个市场上成交量下跌50%，应该说初见成效了。
地方政府对土地财政依赖程度越来越强，使得房地产市场比较扭曲。这就不断形成一个恶性循环。 去年全中国房地产销售了5.25万亿元，土地出让收入是2.9万亿元，这个数字非常大。这与一些地方政府对土地财政依赖性越来越强有关系。今年一个月时间，他就接待了三个地方的地方政府官员来推销他们的土地，量都很大。由于地方政府对土地财政依赖程度越来越强，使得房地产市场比较扭曲。这就不断形成一个恶性循环。
潘石屹认为，至于今年房价是否如外界所说的跌15%，他也不知道跌多少，在2011年之前房价是由市场说了算，而今年以后房价是政府说了算。任总也说了不算。当然调控一个很明显的效果，就是任志强都不敢来开会了，潘石屹调侃说。在他看来，真正要让房地产行业能够很平稳发展，最根本就是要让地方政府对土地财政的依赖性降低。
其实，目前小部分房企的确是资金出现问题。据媒体报道，84家上市房企，经营性现金流为负706亿元，同比减少1150亿元。现在房地产企业是面临存货增加、现金巨减、负债激增的三大困境。如果要打压高房价，必须从资金上切断房地产资本家的活路。一是产品卖不出去，有钱的人不准买，无钱的人买不起，所以卖房收入大幅下降；二是不允许直接融资，即去到股市卖股份，去债市卖债权，所以出卖资产的收入也没有了；三是控制间接融资，即提高开发商从银行贷款的条件。包括提高贷款利率，从严控制开发贷。这样，就迫使房地产资本家基本只有一个收入来源：那就降价卖房。只有降价、并且大幅降价，才有人会出手买房，开发商才有营业收入。
在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。以富力地产最近一次融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金，短短一周的时间，合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购，金额达9亿美元。
从2010年4月20日至今，保利的96亿增发并没有太多实质的进展，但看起来，保利并没有放弃增发大计。 2011年4月19日晚，保利发布2011年第一次临时股东大会决议公告称，公司审议通过了《关于延长公司2010年非公开发行A股股票决议有效期并调整发行底价的议案》，从即日起，延长该增发议案12个月。保利96亿增发展期，再融资证监闸口待开。公告显示，保利此次发行股份的种类和面值为境内上市人民币普通股(A股)，每股面值为1.00元人民币，发行方式和发行时间为非公开发行，在证监会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行。而发行数量则是向特定对象非公开发行的股票数量合计不超过9.1亿股。
发行对象为包括保利地产实际控制人保利集团在内的不超过10家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过12亿元不低于1亿元现金、并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次非公开发行的股票。 此次发行股票的认购方式，所有发行对象均以现金认购发行的非公开股票。发行价格为11.60元/股。 显然，和一年之前的方案相比，虽然增发的总金额并没有变化，但股票的发行数量和发行价都略有调整。
2010年3月19日，保利就公布该增发方案，拟向保利大股东保利集团在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目，当时的发行价格为17.92元/股。 但就在保利通过了增发方案之后，国内房地产因政策调控的因素，上市房企的融资渠道也因此而收紧，证监会明确表示不再审批通过房企的融资方案，包括IPO、增发及借壳等等。 但与一年之前相比，国内增发融资的闸口并没有松动的迹象。
4月15日，中国证监会发行监管部副主任郑莉曾表示，目前证监会对所有涉及房地产业务的上市公司的再融资申请尚未开闸，都需要征求国土资源部的意见进行审核。而对于何时能开启融资闸门，郑莉表示目前尚没有消息。
自一年前开始内地开始房地产调控以来，包括招商地产、世贸股份、迪马股份、苏宁环球、华业地产在内都已主动撤销去年以来的再融资方案。 去年5月招商地产率先撤销非公开发行股票方案，6月份世茂股份也宣布取消定向增发A股的计划，7月份迪马股份宣布暂停房地产项目增发方案。而9月，万科的112亿增发议案也自动失效。从众房企增发失败的案例，以及保利长达一年都未能完成增发的情况看，在当今选择延长增发期限，成功的可能性不容乐观。保利此次延长增发的目的，可能是寄希望于未来12个月看是否会有机会放开再融资的渠道。今年放开再融资的可能性不大，因为涉及到房地产调控，各级部门今年的任务压力都非常大，严卡融资渠道也成了综合拳中的选择之一。
关于2011年的中央经济工作会议和国务院工作报告，己明确今年的工作重点是：A、防通胀，稳定物价总水平；B、转发展方式。可持续发展，就是提倡技术型发展，而房地产带动的钢铁、水泥、家居行业，是大量消耗资源、浪费能源、破坏坏境的产业。中国脆弱的生态坏境己不能承受。任志强寄希望于今年6月夏粮上市，物价下降，或6月份以后日本地震影响传导至中国，中国可能会适度放松货币政策和财政政策。
这只是他一厢情愿的天方夜谭。真实的货币运行规律是：从2008年10月利率下降周期起，至2010年10月第1次加息，央行胆大包天，新增了25万亿的货币供应量。新增货币，刚好在2年后的2010年10月明显传导到物价，并且会源源不断地传导到物价，传导时间跨度至少要18个月左右。因此，央行抗通胀的任务还十分艰巨。通胀和夏粮丰收没有什么关系，和日本地震更是风马牛不相及。想像这两个原因让中国的物价下降，或GDP下降，从而放松对房地产的调控，除非一个原因：那就是任志强去亲自搞国务院总理。可是，任志强在小小的华远都搞不了总经理了，这个希望，也是妄想，而已。
国务院总理温家宝近日在浙江调研时指出，稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。温家宝强调，实施稳健的货币政策，是中央综合分析国内外形势作出的重要决策。要处理好总量和结构的关系，抑制通货膨胀和促进经济增长的关系，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率、汇率等多种价格和数量工具，消除通货膨胀的货币因素。提高直接融资比重，加强对实体经济的支持。