谢逸枫：请国家发改委别给调控出“瞎招”
“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”温家宝总理今年2月27日与网友在线交流时对房地产商的这番话引发社会广泛关注。4月29日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。5月1日起，《商品房销售明码标价规定》将正式实施，对此，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。但对今年能否实施反暴利规定的问题，目前仍处于研究阶段。
根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。对商品房采取反暴利规定的法律依据源自国务院1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》。该规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务，目的是维护社会主义市场经济秩序，制止牟取暴利，保护消费者合法权益。
《规定》要求，某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。商品或服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率以其社会平均成本为基础测定，其合理幅度按其与国民经济和社会发展的关系或与居民生活的密切程度，市场供求状况和不同行业、不同环节、不同商品或服务特点规定。
从严格的意义上说，1995年1月经国务院批准，由当时的国家计委发布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》是我国现行反暴利的规范文件。在这部文件中，界定了暴利与合理利润的标准。但是，我国迄今并没有经过通过《反暴利法》。国家发改委价格监督检查司司长许昆林昨天透露，正在研究对商品住房实施反暴利规定。一石激起千层浪。有人关注什么算是暴利，具体怎么定义和实施？
有人则认为，继《商品房销售明码标价规定》后，这一规定无疑给了虚高的房价又一记重拳。此前，针对国家发改委提出备案和明码标价，就有开发商研究对策，通过提高申报价格的方式，规避明码标价规定。于是，如何通过更为细致的措施、制度进行约束，成为政府不得不思考的问题。
这是一场利益间的博弈。不管各方说法如何，政府要想推行商品房反暴利的规定，首先必须对“暴利”进行界定。房价由四部分构成，地价、建安成本、税费和利润，政府要弄清房地产的真实利润率不容易，但并非不可能。下一步，政府调研的重点应是弄清房地产市场的成本和利润。在明确何为暴利后，对商品房利润率的控制也要避免“一刀切”，因为各家公司所在区域不同，管理方式和经营水平不同，利润肯定不一样，因此未来的“利润率应是一个弹性区间”。
目前，发改委正在研究的是成本核算的问题。对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。在成本核算的问题上，有两种成本，一种是直接成本，一种是间接成本。直接成本是，土地成本、建安成本、财务成本，具体细化就包括很多方面，基本上不存在什么争议。现在问题出在间接成本上，一是营销成本，一是代理成本，一是其他服务成本。这三笔成本都属于间接成本，不仅费用高昂，并存在巨大的利益输送问题。如何确立，也是本次反暴利法成败的关键。
房地产业利润率到底多少，难以确定，不同项目差距颇大。售价1.2万元 每平米赚595。位于北京南部丰台区域2008年某成交项目，其楼面地价为6505元/㎡（含3%的契税），加上2300元/㎡的建设费用、500元/㎡的市政配套费用、500元/㎡的营销管理费用、300元/㎡的前期费用和1100元/㎡的各项税费，还有财务费用200元/㎡。其单位平米的成本达11405元，按照12000元的销售均价，该项目每平米所获利润在595元。均价飙升两万，被举报“暴利”。
去年5月21日，律师李雪森依据《价格法》向国家发改委和北京市发改委进行实名举报：朝阳区东坝乡一楼盘涉嫌牟取暴利。举报的理由是，该楼盘2008年开盘时的价格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均价从14690元/平方米暴涨到36000元/平方米。土地成本没有增加，钢材水泥的成本也没有较大的涨幅，房价却在短期内迅速增长，让人难以理解这是正常合理的经营行为，“涉嫌牟取暴利”。
中国房地产利润率究竟多少，至今并无权威统计。中国社科院去年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》，众多企业集中投资房地产的一个重要原因就是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》大会发言稿称，全国9城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。房地产利润合理区间，国际惯例通常是不超5％。
为什么国务院不继续出给力或有效或成熟的房地产调控的政策，非得让国家发改委“瞎折腾”，出些不成熟或无操作性或不透明的政策，并且出的尽是出一些“瞎招”，国家发改《商品房销售明码标价规定》5月1日实施之后,“一房一价”的政策，不仅未继续保留前三轮房地政策调控的成果，反而出现部分城市房价反弹的现象，甚至出现“价量齐升”。
各项目成本和利润情况不同，即便是相邻地块，如定位不同，开发商投资成本也不一样。土地成本也许可比，但设计费、建设成本等环节差异很大，“暴利”如何界定有难度。
据近年上市房企年报，其年均毛利率为35%左右，除去税收、管理成本，净利率16%左右，是否属于“暴利”值得商榷。此外，一些年头长的二手房，增值大，只能规定年均增长幅度，但多少合适？同时，“反暴利”成本可能转嫁买方。从自有资金角度看，中国房地产行业是绝对暴利。
中国房地产市场化初期，一个自有资金千万的人，可以利用政府和银行的钱拿地，然后用土地抵押获得更多开发资金。几个项目后，身家就飙升至上亿元。不过，国八条、国十条后，这个行业的门槛已经提高，加上信贷、物价的提高，行业洗牌，中小企业会逐步退出，暴利已经终结，现在这个行业已经不再是暴利行业。
中央在调控中不能只拿一个利益相关者开刀，一定要多管齐下。暴利的主要环节有以下：一、土地生财。地方ZF低价征收土地，高价转让给开发商。二、开发商囤地，坐收土地升值收益。三、开发商自有资本比例低，自有资本的回报高。四、银行一面向开发商贷款、一面向购房者贷款，坐收利益。五、炒房者代价买入、高价卖出，利润高于开发商。这么多利益环节中，最暴利的恐怕不是开发商，不能只向开发商开刀。
有媒体报道，在上海，正在苦苦等待购买经适房的申请者发现，如今上海各区大批量推出的经适房，其成本价已从一年前的3500元飞涨到了七八千元，高的达到了9000元，让很多符合申请条件的市民直呼吃不消。仅仅一年的时间，而且这一年的房地产市场还面临着不断加大的市场调控力度，几年来商品房凶猛涨价的势头已经有所抑制，但是经济适用房的成本价却在不声不响之中翻了个跟头。问题究竟出在什么地方？
看来，还是土地财政在作怪。经适房的土地由地方政府提供，但地方政府并没有无偿拿出土地，只是不像商品房土地那样实施“招拍挂”制度。于是，在经适房的建造成本中，土地价格便成了最大的一块。地方政府可以要求开发商让利，可以要求申请经适房的百姓支付成本价，但地方政府的利益却丝毫不能少。
发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。这是一项针对开发商的措施，开发商在房地产市场中获取暴利，对民众的安居形成挤压，这确实应该加强监管，但是，如果一些地方政府对于自我利益不加约束，只是把眼睛盯在开发商身上，这种监管的有效性就值得怀疑。上海经适房价格暴涨的事实已经证明，土地财政制度不破，不仅商品房的价格难以真正回落，经适房也有可能演变为让低收入者可望而不可即的一场游戏。总结我国多次进行的房地产市场调控，大都是半途而废，其症结就在于对地方政府的土地财政制度采取了回避的态度。
“中国十大暴利行业”榜单上，房地产业常常稳坐榜首，如果实施房地产领域的反暴利法规，意味着房地产商制定的超过“合理房价”的房价，将被视为“暴利”，构成违法。当然，如何规定“暴利”的标准确定至为关键，而暴利标准的确定首先需要对“合理房价”的确定。
目前我们对什么叫“合理房价”缺少标准，那么暴利标准的确定将有失依据。按照西方发达国家的做法，比如德国的做法，是政府先对地价、房价、房租、税收等实行 “指导价”制度，然后综合计算出一个“合理房价”，再规定一个“暴利房价”——超过“合理房价”的20%即为“暴利房价”，视为违法行为。
从中可以看出，制定反房地产暴利法的基础，是对地价实行指导价制度，严格规定地价涨幅、上限，才能推导到“合理房价”。因为地价是房价最重要的组成，如果地价不能实行指导价，则“合理房价”难以确定，“暴利房价”更是无从谈起。
问题是地价实行指导价制度有多大可能性？我们知道，现在土地实行招拍挂制度，地价完全由市场竞争决定，不断刷新的“地王”也表明，地价并没有实行指导价。而且，土地出让金是地方政府重要的财政收入，2010年的数据显示，全国土地出让金高达3万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。土地财政决定了，即便实行地价指导价，地方政府也一定会从高而不从低，以自断财路。
再有，针对房地产的各种税收，诸如增值税，交易税，契税，房产税……等等，能不能为了配合降低“合理房价”，而降低这些税费呢？这也需要政府做出让利。如若这些基础性的价格问题没有解决，即便我们将房地产商的利润有效控制了，整个房价要想大幅下降的可能性也值得怀疑。因为，构成房价最核心的地价难以降价，要想压挤房地产商的利润，一个是空间有限，一个是当利润空间压缩之后，开发商开发的动力减弱，就会有地无价，地方财政来源就会受影响。
房价畸房，最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节，而是土地供应这个环节。因为，房地产开发建设并不是一个严格禁入、专营的市场，而是一个相对竞争的市场，只要是竞争的市场，就很难形成暴利，即便是在竞争中形成垄断带来了暴利，也是相对脆弱的，因为这些垄断企业必须保持效率才能维持暴利，否则，潜在的竞争对手就有机会打破格局。
所以，竞争性的垄断不一定带来暴利。但是，像土地供应这样的市场是被行政性的禁入手段保护起来的垄断，是一种硬性的垄断，它将所有的竞争者都关在门外，完全可以自行调节供需来“制定”价格，获取暴利自不在话下。事实上，在土地的一级市场上，地方政府花很少的钱就完成了征地拆迁，而在二级市场上，通过控制供需和竞拍来抬高价格，这样就从一级市场到二级市场，获得了惊人的暴利。因此，行政性垄断是暴利的保障和来源，反暴利首先要反行政性垄断，这才是最根本所在。
其实，国内房价上涨有着根源性的因素，我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。中央从2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年美国次贷危机爆发以来实施了更加密集的、直接针对房价的组合调控。贯彻落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施，需要深入分析住房价格上涨的原因。
居民收入增加是房价上涨的首要原因。同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。
宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。
可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。
“土地财政”是房价上涨的重要原因。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。应该说，居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖以至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的，但从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的经济发展模式。
我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑。地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至是无偿的。这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业发展，即所谓房地产业反哺工业。这是不少地方房价高企的重要原因。
长期以来，我国的商品房价格之所以居高不下，与地方政府作为“食利者”参与其中分不开干系，在一些地方，卖地收入、房产出售和交易过程中的税费收入已经成为支撑地方财政的重要经济来源，它们也成为商品房价格泡沫中的一个重要组成部分。长期以来，一些地方政府基于自身的利益需要，一方面热衷于把稀缺的土地推上拍卖台，以便得到更多的财政收入，另一方面对保障房建设态度冷淡，对开发商操纵价格推高房价半推半就。当被要求推进保障房建设时，一些地方政府还是不能舍弃自身的利益。
近期在部分城市，特别是二三线城市，房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势，房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨，调控政策可能继续加码。去年4月30日，国务院出台“国10条”调控措施，对楼市一度形成较大冲击，成交量出现大跌，短期内房价也得到了遏制。去年底，楼市再度出现回暖迹象。为此，今年1月底，国务院出台“国8条”，这被认为是针对房地产市场的第三轮调控。“国8条”中包含了我国近年来房地产调控最严厉的政策组合，如：最严厉的贷款政策、最严厉的交易税费等。此外，“国8条”还首次明确要求，地方政府结合实际，出台房价控制指标。
在近一年来的三轮房地产调控之下，房价“只涨不跌”的预期逐步得到扭转。3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达 7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。进入4月份数据显示，4月4日—10日，上海市商品住宅总计成交面积12.3万平方米，环比前周回落33%。今年的通货膨胀应该是首要问题，房地产市场近期应该不会再出现大的调控政策，因为政策的调整都有滞后性，如果在第二季度结束，房价没有从根本得到遏制，房产政策很大情况下都会在第三季度才能加码，所以大家还是要根据当地的市场具体分析，涨跌的制定都是应遵循当地的市场。
4月14日，住建部表示，新一轮房地产政策调整也已经箭在弦上。而在连续三轮房地产调控之下，全国房地产市场对于房价“只涨不跌”的预期已经微微扭转。对于开发商来说，在一季度业绩大增的同时，也不得不承受着巨大的存货压力。4月11日，国务院派出的16个房地产调控专项督查小组已经抵达各目标省市。而与此前督查不同的是，此次督查组全部由相关部委的部级领导带队。同一天里，住建部部长姜伟新带队奔赴陕西，国土资源部副部长贠小苏的队伍抵达浙江，监察部副部长屈万祥一行到达安徽。与此同时，央行副行长刘士余率领的国务院督查组也已启动对于北京的督查。
4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。在房地产市场“退烧”、房价“拐点”尚不明显的情况下，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展。而在此前，决策层也多次释放信号，敦促各地落实中央出台的房地产调控政策，对地方政府提出问责制。
国土资源部近日表示，国土部在楼市调控方面的政策不会放松，未来将进一步打击闲置土地和囤地行为。今年的全国住房供地计划已经编制完成，在进一步核准后5月份或将向社会公布；完善土地招拍挂制度的相关文件也将于近日单独发布，综合考虑各种因素控制地价。信贷方面，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。
抢在“五一”小长假到来之前，国务院房地产调控政策落实督察组已经开始向国务院进行专项汇报。在肯定各地积极落实中央房地产调控政策的同时，提出部分地区“新建住房价格控制目标设置与公众预期存在距离”等问题，同时，督察组在汇报中也提到了部分城市面临成交量、成交价格非理性反弹的压力。同时，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。
国土部还有意推广将保障性住房用地作为商品房用地出让前提的做法。即通过要求地方国土管理部门在完成保障性住房用地供应之前，不得供应商品住房用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房的配套土地供应。除此之外，中国银监会也已经确定从今天开始，对房地产信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策过程中的“豁免”条款，进行一次集中的清理与规范。
国家统计局的数字也证明了这种压力的存在。在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过 0.5%。进入4月以来，北京、上海、杭州等热点城市的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。
按照国家发改委《商品房销售明码标价规定》：从2011年5月1日起，商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价；在售地下停车位面积和销售总价，物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。4月26日，北京市发改委也出台了“一房一价”的实施细则，相比国家发改委的要求，北京的要求更加严格，还明确了标价牌和价格手册分别需要明示的内容。
“一房一价”政策的出台，意味着房地产调控走向细化和深入。今年，全国各大城市相继公布了房价调控的目标，也明确了政府的职责，一些地方还出台了限购令，随着调控措施的不断完善，房地产市场也在慢慢回归理性。“一房一价”则表明了政府对房地产市场调控的信心和决心，这对房地产开发商也是一个严格的限制，积极意义是毋庸置疑的。
国家发改委表示，我国有3万多人的价格监督检查队伍，今后将组织专项商品房价格检查，确保政策落实。这些积极的措施，或许可以确保“一房一价”不会效果缩水。“一房一价”是一项阳光新政，值得鼓励与肯定。同时，我们必须看到，此举不过是稳定和调控房价的诸多举措之一，并不能“包治百病”，也不可能令房价应声而落。地方政府要继续不折不扣地落实好保障房建设，同时要进一步完善措施，通过信贷、限购令等措施，挤压炒房者的炒作空间，让房价向理性回归。
自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，房地产调控已满一年，国家先后出台多项措施，多管齐下抑制房价过快上涨，调控力度不断加强。在连续不断的调控政策“重拳”作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。然而，进入2011年4月以来，京沪广深等一线城市楼市出现回暖迹象，部分地区楼市“量价齐升”。
2011年4月18日，国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。在一季度三个月时间里，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%，住宅销售面积增长14.3%。四五月份本就是楼市销售旺季，在胶着行情中持续低调推盘的楼市，近期销售状态明显兴奋起来。
前三轮国务院楼市调控已经取得阶段性成果，成功遏制部分城市房价上涨过快的势头。2011年4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。而在此前，决策层也多次释放信号，敦促各地落实中央出台的房地产调控政策，对地方政府提出问责制。2011年5月1日温家宝视察保障房建设，温家宝首次明确提出降房价，称降房价决心坚定不移。
国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，今天（1日）正式实施。从今天起，商品房销售实行一套一标价。商品房销售价格明码标价后，开发商可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。今年以来，国家发改委两次出手将板子打在了房价上，一次是“一房一价”，一次是对商品房实施反暴利。发改委此举并不多见。发改委内部人士透露：“发改委还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。”另据媒体报道，国务院目前也正在酝酿一系列的新机制、新方法、新方式。与房地产调控相关的各中央部委，也已经把预防“五一”小长假楼市非理性反弹当做眼下最主要的任务。