学位房市场价值分析

    孟母三迁，择邻而居，重视教育向来是国人的优良传统。在社会飞速发展的今天，诸多家庭望子成龙，更是愿意择校而居。因此，在现今楼市中，配套的教育资源总能为楼盘添色不少。适龄儿童的家长为了孩子的教育问题，仍然不介意三迁，更有甚者倾尽家产给孩子请名师，读名校，图的就是把孩子的起跑线再往前挪一些，学区房，因此而诞生。

楼市香饽饽——学区房持续大热

    学区房，指的就是办学质量高的重点、名牌小学对口入学区域内的房产。由于户籍在这一区域内的孩子可以就近免试进入好的学校，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置属于教育质量好的小学学区的房产。为了满足这些家庭这种“教育购房”的需要，一些地方的房屋中介公司，还专门编写当地的重点小学地图与学区房购买手册。在商言商，房地产商、房屋中介公司大打“学区牌”，推高学区房价，而有众多家庭依旧购房，可谓“一个愿打一个愿挨”。近年来，舆论一直呼吁家庭理性对待孩子的择校，要根据自己的经济实力，综合分析自己的工作因素和孩子的求学因素，再决定是否购买学区房，不要为了让孩子上一个好学校，就花大笔资金购买学区房，甚至宁愿住得差一些、自己上班远一些。但很显然，一心想为孩子找一个更好的学校的家庭，很难听进这种意见。

    广州越秀区内有19所中学和61所小学，其中不乏省重点名校学校，2010年与2009年相比，越秀区的学区房价格平均涨幅达到20%-30%，据网易房产数据中心统计，2011年4月4日-4月10日广州全市楼价的成交均价为1.3万元/平方米，而在名校铁一小学周边的楼盘均价则为1.9-2.5万元/平方米左右，远高于前者。东山、越秀的一二手房尤其是学区房价格持续坚挺，几乎不受调控政策的影响，仍有上涨趋势。

酒香不怕巷子深——学区房只升不降原因分析

    古有孟母三迁，今有家长为子女教育不惜花费重金让孩子赢在起跑线上，学区房价格只升不降的原因主要如下：

一是教育资源分配不匀。据广州市教育局，截至2010年03月04日，东山区光省一级小学就有20间，而天河区只有9间，连前者的一半都不到，而南沙区省一级小学数目则为1，萝岗区2。番禺、花都、从化这些发展较晚的区域名校资源十分稀缺，市政配套、教学设施也跟不上其如火如荼的楼市发展。购学区房可以给孩子更好的成才环境，这是所有父母都期望的，悬殊的教育资源差距，让望子成龙望女成凤的家长们纷纷投奔名校资源集中的区域，直接推高了东山越秀这些重点学区的楼价。

    二是另一方面，购买学区房也不失为一种投资行为，在家长们看来，当孩子小学毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去。也就是说，买学区房，成了教育和房产双投资。

    三是学区房供不应。由于越秀东山这些老城区居住的大多是一些老干部或退休人员，相比通过卖房大赚一笔，他们更倾向于安稳的生活，因此，放盘的业主不多；另外，由于可开发的土地少，又限高十一层，所以在老区开发新房产非常困难，新增房产有限，二手的学位房更显得无比珍稀。

    四是除去真正有受教育需求，为适龄子女入学铺路的家长外，有些则是是专炒学区房的投资客，但比例不高。在投资者看来，只要重点小学、名牌小学继续存在，就近入学的政策不调整，那么，学区房的升值空间将十分巨大。

酒不醉人人自醉——学区房价值与趋势分析

    面对一波又一波的楼市调控政策，学区房的抗跌性最强，价值高，与其它房地产板块不同的是，学区房基本上都是望子成龙的父母为了给孩子准备优质学校学位而购买；同时，它受到二套房贷上涨影响远远小于其他的商业性购房，有限的优质教学资源导致越来越少的学位房价格不断攀升，在一定程度上抵消了房贷政策的冲击。从全行业来看，学区房非常紧俏，基本上属于卖家一放盘立刻就有人接下，其房价在其他商品房价普遍得到遏制时还在稳步上涨。从板块本身来看，30-70平米的二房式卖得最好，面积越小的学区房越受欢迎，但同时单价也越贵。

    只是学区房价值大升的空间不大，一是由于老城区市政配套已完全成熟完善，没有大幅改变和提升的可能；二是相对于番禺这种郊区大盘而言，老城区大多为中小户型结构，居住舒适度不高；三是由于新增土地供应量少，土地产品开发空间小，一手楼供应量少，无法直接大幅提高楼价；四是由于学区划分每年都有变化，家长买了学校周边的楼盘，也无法保证来年一定会有学位，同时还需注意所购房子的学位是否已被使用，

但就总体趋势而言，学区房仍将继续保持抢手的火热状态，除非重点名校和师资力量重新编排，否则优秀学校附近的楼盘依旧会受到家长们的热烈追捧。所以学区房的上升趋势仍然被看好。

   谁言寸草心，报得三春晖，面对日益激烈的求学与社会竞争，适龄儿童的家长不惜争破头撒重金购置学区房，究竟到最后得到最多的是经济效益还是成才效益，个中的酸甜苦辣，只有家长和孩子才知道了。

邓浩志

2011年5月4日