热焦点评（11－106）：亚运城收楼的主要问题
彭澎出席关注亚运城收楼访谈会
题外话：近日我说亚运城是“二手房”看来惹了祸！今天焦点关注亚运城“收楼门”节目有业主要求我道歉。其实我的意思只是说亚运城是被人住过的，法律上肯定是一手新房，但不同于一般新房。既然业主们认为我的说法不妥，那我就说亚运城是“一手房”！我看了购房合同，那可真是“不平等条约”啊，可你们还是签！？
以下是对访谈内容的整理：
焦点关注：亚运城合同太“霸王” 预售制度应取消
来源：搜狐焦点广州站
2011年06月01日
亚运城“质量门”事件已发酵多天，昨日，广州市国土房管局表态，要求开发商按照交楼标准修缮，在6月30日前正式交楼。
在此事件中，收楼流程、交楼标准等问题被摆上台面，成为双方争执的焦点。而其所暴露出来的“流程无法可依”、“合同有不公平嫌疑”等更深层次问题，甚至是开发商所谓的“行业惯例”，更折射出房地产这个高速发展行业长期积累的弊病。
亚运城“质量门”或许将成为中国房地产的行业样本。目前，事件已进入后期修缮阶段，亚运城的业主要如何抓住机会，维护自身利益？收楼流程、交楼标准等问题，是否有更妥善的解决方式？看似平等的购房合同中又隐藏了怎样的玄机？敬请关注第95期《焦点关注》，搜狐焦点网将进行全程图文直播。
时间：2011年6月2日下午2：30
邀请嘉宾：
亚运城业主
彭澎：广州市社科院高级研究员
谢逸枫：著名房地产专家
周玉忠：广东中泽律师事务所副主任律师、广东省律师协会房地产专业委员会委员
话题：
以下由于篇幅问题，除非问题需要仅留下本人发言：
关于交楼程序：
彭澎：这是房地产在现在比较火爆的情况下出现的，在看楼上面哪一个地方不好，都要提出一些要求，再交楼，现在在内地也是这样的。开发商的房子是先看了以后哪些地方不适合，哪些地方不好记下来再收楼，收楼后，存在的问题不管，这些问题还是比较少的。我不知道这里一下子是把全部的问题处理完之后收楼，还是收了之后它帮你维修好。
关于预售制：
彭澎：这反映了我们房地产的根本性问题，第一个就是在房地产很火爆的情况下，我们来做这个亚运城的销售交楼这个背景我们要看到，亚运城从拍卖到收楼我都一直关注，我认为在我们现阶段根本就不允许搞这种行为，开发商都没有拿到房子就卖楼，房子在政府手上，就开始卖房了，购房者就只是看到模型来买楼。
政府怎么转给他，他就怎么转给你，也就是什么意思?政府交给他什么水平?他也不清楚。
政府也没有对开发商有没有一个标准。我刚才讲了本身房地产有一个问题，本身交楼的问题交楼的问题，亚运城有一个特殊性，政府说这这个楼不是开发商建设，现在好了开发商、政府交给我的房子就是这样的，虽然亚运城有它的特殊性。
但业主看到合同的所有条款里面，一切的问题都不能找开发商的麻烦，也就是按照这购购房合同，第一个你拿到这个合同你为什么要签，你不看房你就签了，说明你认可了这个标准。首先这个合同本身合不合法，简单的就是说合适的，你是购房者和开发商签订了这个合同，现在房子涨到50%，你肯定眼都不眨。
第二就是说我们碰到亚运城这种情况，我们要规定一套合理的交楼标准，我们提前1天或者10天让购房者去看楼，让他可以充分的提出意见，他把所有的问题提出来，不达到原来约定的标准我就不收楼，但是现在标准没有。
关于收楼时提出异议及合同条款规定：
业主张先生：我解释一下，不是说没有看详细，就像我看的时候，为什么签合同的时候我都是闭这眼睛签的。我作为个体的话，我不可能增加那个条款，或者删掉哪一个条款，因为这个我就是另类的，在整个缴费和签订的过程当中，我发现在收费的时候给我一个数据，他里面有一个几千块钱的，我就说你特别给我表明，这个是要收费的。他说我们是打工的，你不要为难我们。我说你给我收据的时候你都注明了给我发票，你必须给我发票，然后你要体谅很多的消费者不可能请一个人来。
彭澎：根据合同你们收楼时有异议要在3天内提出书面报告，你们现在有没有提出异议?
业主张先生：没有。
彭澎：一方不提出你的要求，假如说你签了这个合同，这个就是合法的了。
业主张先生：我们现在的业主完全不接受这个合同，大家从看广告到看房，到现在的到交楼，我们认为这个开发商是很不成熟的，我们之前不这样认为。之前我们肯定认为他是为亚运服务的工程，肯定不会有什么问题的，我们肯定会有这样的麻木思想，所以我们会觉得很好。能改吗?基本上是改不了。
彭澎：装饰这些条款就写得很清楚，每一条都是按实质现状接受，按实质现状接受，交付以实质现状为准，全部都是这样写，我看到学校开学的时间跟交房的时间一定，所以变了也没有意义，因为都是这个标准，所以我觉得这样的情况，说明我们预售制度应该停止，预售对于你来讲，就像一个赌注，等你拿到房子就上涨了，因为所有的炒楼都是这样。
我相信开发商最后也会帮助你装修一下。对于那样的楼来讲，我觉得花一点钱也不是问题，最终结果的就是开发商花一点钱搞一些卫生，所以根本问题是这样的合同为什么还没有出现?这就是我们房地产迅猛发展的时代必然发生的东西，我相信如果我们今后一个时间房价趋稳向下有很多问题都会出现，现在房价大上涨大家都在忍住。
还有很多中介现在都出现问题，我相信这个问题随势而来，这就是现在房地产存在很多的弊端，大家都默认，因为大家都在享受房价带来的好处，我相信我们讨论问题就亚运城这个问题肯定去打官司也没有意义，我们一定要考虑整个制度的规范，如果避免合同问题的出现应该怎样，对于你们来讲最后肯定是妥协，就是搞一下卫生，维修一下。因为你找不到最获利的办法，你说开发商不良，但所有开发商都是这样。
关于开发商的责任和公关失误：
彭澎：你们就象鸦片战争现在就是打仗失败了签了“不平等条约”，只好割地赔款认了。但开发商回你一个“庚子款”，等于是再帮你装修一下，结果就妥协了。
业主张先生：我想亚运城业主至少现在都可以上诉，能够就是说作为中国一个对抗不良开发商制定霸王条款，开发商现在已经在划分甚至在业主中安插人，现在就是怎样妥协，包括现在彭博士的言论都已经出来了，我想理大不是法大，我是这样认为。
彭澎：这合同是废纸吗?
彭澎：我觉得开发商太不够意思了，他稍微好一点，就派一个工人收拾一下，花两百块钱搞好一下卫生可能他们就收房了。
关于广告和口头承诺的效力：
彭澎：到今天为止，我没有看到因为他的广告和现场解说导致购楼不兑现而投诉成功一例。承诺这个小学什么时候开学，到至今还没有成，这不是第一个，还有类似很多，甚至改了规划。我那天去看亚运城，我还担心，是否两栋楼中间会再盖一栋楼，还有很多小区，有很多草地被建楼，他说这是绿化，但过两天就盖楼了，所以一中不开学那你可以去告他，你是可以告他，但成功没有一例。
关于业主维权：
彭澎：这是开发商太强，所以第一站你们已经很成功了，已经引起了媒体的关注了，现在就是怎样去组织起业主成立业主委员会，我们要把自己变得强大。
周玉忠：这就是为什么要业主去全体表决。
彭澎：当然他现在任务就是把自己的房子搞好。
主持人：对，得先可以居住。
关于亚运城的楼盘性质是否“二手楼”：
业主张先生：现在大家那么关注，开发商、政府感觉这个事实有一定争议，今天我来我就是冲彭博士来，就强调一点从现在来说媒体就是说发表出来一些开发商的言论，跟业主体验有一个问题就是相矛盾，什么矛盾?
现在开发商在媒体上公告上一再强调这是二手房，他已经告诉你，所以一些装修问题你不能提，他认为把这个问题现在改变我们业主提出质量问题，他说这个被使用过，我们现在大量的图片，看出来的问题不是那些脏了，而是很多问题都是空鼓的问题，我看了相片绝大部分都是装修问题，这跟使用和没有使用是没关系的，这就是开发商太嚣张。
我们去住酒店他也会给你换一下被子，而现在开发商不会给你换被子了。就是10%的问题就是因为开发商太嚣张的问题，而80%是就是装修问题，我们现在可以看到就是缝比较大，我们现在怀疑主题结构，怀疑那些电线是否劣质，我们希望政府站出来，请第三方、业主、媒体，对亚运城的质量问题进行监测，他们检验报告是怎样出来。
谢逸枫：这样业主才会踏实而不是听开发商一面之词。
业主张先生：对，彭博士有一个言论，希望他校正一下，我没有了解清楚情况，他说严格来说亚运城是二手房，开发商要经过翻新才可以出售，所以彭把他的问题都推出到二手房子的问题，所以我希望彭博士校正一下。因为在你微薄上面说了这句话。
彭澎：还有一个合同文本他也说明运动员官员住了。他们两个月会住了几个月，这是第一个，但从法律上面来讲，这是第一手，但你确实是住，从使用角度来讲可以说是“第二手”。
业主张先生：我们业主已经抛弃了二手房的前期，你微博这句话在我们群里面骂的一塌糊涂。
谢逸枫：这个不能算二手房。
业主张先生：我希望彭博士注意到。我们买的时候知道已经是住，现在我们很困难，很无奈是看到房子很多质量问题，不是因为使用而发生。
彭澎：还有一些跟使用无关，马桶里面脏东西，马桶那些也可以是运动员弄的。
关于亚运城的形象及“后亚运遗产”：
彭澎：我有一个想法这里面，亚运城项目政府交给开发商，再交给购房者，这里面有程序问题，我当时还问过领导，我说2011年可以交吗?他说可以。开盘前有一些地方我去了，春节我又进去看了一遍亚运城，我看到有很多楼的窗户是开着的，风吹进来开窗帘在飘扬，这个感觉就是大学生毕业了的现状，但新生来了他不整理就给新生，我就纳闷为什么开发商不稍微收拾一下。因为收拾既维护亚运城对广州形象也有利。
主持人：那个业主包括刘总、郑总都去过，他们在1—4月份找了一千人左右去检查修缮，他说我们修缮过。
业主张先生：我们看到他们说是假话。
业主张先生：6月6日我们肯定会联名签名让政府出来，彻底检查亚运城。
谢逸枫：我们希望政府出来组织检验，这才可以解决问题。
周玉忠：我们说房屋质量、我们有没有想过房屋质量验收合格是谁说合格，这个在2000年就有一个说明，在一些条例实施之前是由政府来验收，发合格证，我们拿到合格证之后才可以使用，但2000年以后根据条例，行政部门的验收就变成一种备案，行政部门在适中进行监督，所以现在的验收已经从行政部门变成开发商，然后行政监管部门你验收合格可以我就给你备案，等于现在是开发商自己组织起来的验收。
现在好了，你现在要求政府去验收，问题就在这里，我现在认为他是合格，你现在要我组织验收，但我没有权，除非你提出证据说明他的验收是违法我就重新要求他人再验收。
周玉忠：这个案例里面其实是市重点办他是开发方，而开发商就是房屋销售人员，是出卖人，开发商是市重点办。开发单位是市重点办，建设单位是利合，他前面说他合格，因为你们说的是细节问题，他不会影响房屋的合格，他不会影响房屋正常使用的功能，你现在属于一般就是装修、装饰，如果墙是隔离墙，你就说不过去。
关于补偿或挽救办法：
彭澎：你这个房子就可以居住的标准而言，不是豪华装修，如果你自己装修要花多少钱?
业主潘先生：就是什么材料都不算?
彭澎：几千块钱可以吗?
业主潘先生：不行，几千几百都不行。那些墙要重新刷，还有很多墙漆都掉下来，里面很多墙都是裂，有很多缝没有接好。
业主张先生：我觉得开发商赚了很多钱，他请一个装修是没有问题的，现在房地产行业都是暴利企业，我们也不会提出过分要求，现在业主素质比较高。
彭澎：现在是要返还维修基金，还是?
主持人：装修费?
彭澎：这个多少钱?
业主张先生：1400到1800。
彭澎：那等于是房价的10%，按13000－15000元的房价计。这可能有难度。
业主潘先生：现在没有书面的东西。
业主张先生：我跟他书面的东西已经说，对装修质量问题，要求根据业主一员，因为不同的人不一定都这样希望，如果业主希望开发商修缮达到样板房的交楼标准，如果业主已经不相信开发商，希望自己修缮，开发商根据程度或赔款。
关于是谈判还是走司法途径：
周玉忠：我觉得是合理合法，如果他承诺三千、四千，但经过评估只有几百块钱这是合法。但你怎样证明他当时的承诺?你怎样证明你的装修跟他预定的装修的标准的差距？
第三你要证明差距市场差距，如果从法律来说我们知道要怎样，但你还要知道他应该要怎样，我们还要知道他要怎样，你应当是这样，我们还是希望业主不要走法律程序，大家相互妥协，开发商不要强悍我们也不要提过分的要求。
周玉忠：你说他的钱是怎样来?就是靠大家交楼，第二问题就是说不要提法律，我不知道怎样说，作为老百姓不提法律你靠什么维权?靠关系?
业主张先生：靠法律我们必死无疑。
周玉忠：我给你一个建议，你去维权，怎么维权不是靠法律?你协商也是靠法律，如果你不靠法律你是靠什么?
业主张先生：靠理?
周玉忠：你团结也是团结在法律基础上。
主持人：现在就是想说服开发商。
业主张先生：让他们流道德的血液。
周玉忠：其实也是想让他坐下来谈。
业主张先生：对，我们不想去法院。
周玉忠：去法院这也是合法途径。
关于亚运城收楼对购楼的教训：
主持人：刚才讨论了很多问题，具体买房过程当中，还是希望两位专家，律师给买房者提供一些建议，包括在签订合同要注意什么，我们也不是针对这次问题，我们是针对广大网友的关心问题。
彭澎：我觉得亚运城问题上，购房者应该对签不平等合同也有失策的，开发商也很失策，对品牌有很多的负面影响，但对于购房者来讲，最大合适的机遇和条件在哪里?就是政府还是想维护亚运的声誉，这个可以想方设法来做，如果靠开发商我觉得没有太大的希望，因为我有很多教训，撇开亚运城来讲，我觉得中国预售制度还是要停止，很多都是侵权，很多购房者都是在忍。
但今后房价不高，这个问题会越来越多，我觉得在我们交楼流程、程序要有更多的约束，我们的收楼程序要有政府的合理、合法的程序，要让我们有充足验楼的时间，还有政府要采取一定的措施约束这种霸王条款，因为有这个东西我们很多权利就没有办法维权，这种霸王条款我们要搞一个案例出来，使一签订就有效，这样才可以维护弱势者的利益，如果预售制度不取消，我觉得很多东西都是没有意义的，样板房跟实际房都是有差异的。
业主张先生：所有问题我觉得，以后购房人要注意什么，刚才提到那个，我个人认为对于业主来说都是不可操作的，我们卖一个房子还要好好研究合同这是不现实的，这就告诉购房者，买房的时候怎样买，要看那个房地产开发公司老总是流着道德的血液，如果他们不流着道德的血液，你怎样终结都是没有用。
主持人：下面业主还有什么问题。
关于可否中止合同：
业主提问：我有两个问题，请问一下几位专家，第一就是我想合同能否终止，因为我们是第一批买房，是因为看图片买的，看完图片交定金，第二个就是当初他要移交封起来接收运动员，我们没有样板房，我们也没有现楼，我们信任政府，所以当时在这样的情况下，就把钱交了，但为什么看合同还要签名呢?当时是这样的，我们去的时候，我们说不签了，他说不签定金没有退，加上我们信任政府，当时是在这样的情况下签的，如果我现在提出跟开放商终止合同可以吗?
还有各位业主也说很多，因为我们有很多朋友说的，不是一家，他整个墙面全部都是裂口，我本身就是房地产公司，这种墙面补完以后，照样也会裂口，必须要把它铲除掉，我当时也跟开发商说，他说当时可能是赶进度，他没有完全干就刷了灰，但用手掌去摸都是一层灰，补没有用，一两个月就重新裂口所以我们要自己把灰铲下来，再刷两三次，所以说你们说的补，我不接受，我必须要提出来，要么重新上灰上去。
还有是彭博士说合同，我认为不是这样就按现有的合同去，谈装修交界的问题，因为他们都是不合格。那栋楼有那么多口，我说我现在业主的都是这种情况，你能够按这种标准交给我吗?我现在提出的要求补充都是不行，你必须把墙铲掉再刷，才可以解决这个问题
问题就是必须按一平米多少钱，按那个标准退给我，要么你就给我铲掉。一个月以后重新裂口我找谁，我家具搬进入我怎么办，所以我想要么就铲掉墙，给我重修，要么你就给我终止合同。请问这个问题怎样解决?
周玉忠：合同的终止要么符合法律规定，要么要有约定，现在的房屋质量问题要求终止合同这是比较难成立，因为这是法律的规定，如果说墙面影响你房屋使用功能这不可能，墙面很难属于这个的范围，如果这个的问题我认为还是有一定的合理性，如果我们有专业的人员，监测机构，你说那个墙铲掉再重新刷，我认为这是合理要求。
还有一个法律程序要引起警惕，你现在要求退房，你可以提出建议，但你不要非常明确提出解除合同通知书，因为如一旦发出合同解除通知书恩恩，开发商就认为你是违约了，但你建议，我建议要求退房，我只是邀约，你同不同意我再说，但你不要明确的说出来，因为你解除合同要有依据。
业主提问：我们有一个特殊性，我们当初签合同确实没有样版房，也没有到现场去看，他就在周围转圈，我认为签合同这个基础都不存在，当然这个起因就是发生这些问题。
周玉忠：这些问题都是不合理。法院那里规定在外面转一圈就买房子。
业主提问：我可以认为无效合同吗?
周玉忠：这个法律要求条件很严格，而不是在外面转了一圈就可以。
关于建筑面积计价、套内面积收楼的问题：
业主提问：还有一个问题就是说，因为房子的公摊面积大家知道很多，他多了面积就不算。
业主提问：我们看都是建筑面积，只要交钱打给我发票，那才是套。
业主提问：我们每户的公摊面积很大，很离谱。这个就是将来公摊面积，多给了他面积的钱怎样?他有那么多霸王条款，能否认为他这个法律不具有法律效果?
谢逸枫：很难，合同终止除非就是无法履行前面的合同。
业主提问：这个合同不对等怎样视为他有效。