一、 解读永川城市战略目标
1、“精美城市、渝西高地、幸福永川”城市建设目标
该目标体现内涵式发展策略，“精美城市”是城市的外在形象塑造，“渝西高地”是永川城市在重庆西部城市群中优先聚焦的目标，“幸福永川”是和谐社会，民生福祉的具体体现。
上述城市建设目标是永川城市科学发展观的统一，是城市化进程中注重外在数量和内在质量发展的统一，是城市生态宜居、社会和谐的统一，是城市运营中重要的战略选择，是城市建设和产业布局的总纲。
成渝高铁的建设和开通，是实现上述目标的坚实基础。
2、“重庆主城卫星城，成渝经济带支点，区域性中心城市”这个战略定位，体现出永川城市发展策略不仅注重内涵发展，还注重外延发展。
永川发展需要梳理自身资源禀赋和城市文化底蕴，确立城市内在发展战略规划目标，同时还需要站在成渝区域城市发展的至高点上，构建区域城市资源共享、产业互补、错位竞争、和谐发展的城市产业集群，借力成渝高铁建设对成渝两地交通半径的缩短后，1小时经济圈形成后的同城效应，使得处于成渝中腹独特地理条件的永川获得优先发展的历史机遇。
因此，在重庆三环公路和成渝高铁如火如荼的建设过程中，永川因地制宜的适时提出新的城市定位目标，即作为“重庆主城卫星城，成渝经济带支点和区域中心城市”的定位目标，是对永川作为“精美城市、渝西高地、幸福永川”城市规划目标的延伸和补充，这一城市内涵和外延并举的战略构想，体现当代抉择者高瞻远瞩、均衡发展的历史视野。
在十二五规划时期，永川城市运营必将走上更高、更快、更强的发展轨道。
二、 永川房地产发展的焦点问题
1、国家房地产宏观调控对永川的影响
中国至2008年为应对全球金融危机和经济危机，被迫采取向市场注入流动性的策略，采取积极财政政策和适度宽松的货币政策，以稳定物价和就业指数，防范通缩乃至经济危机的发生。
在中国经济率先触底复苏之后，市场过多的流动性催生价格泡沫的形成，这是导致CPI高企的主要原因。在2009年和2010年期间，由于实体经济复苏需要一个过程，过于宽松的市场资金并未大量流入生产性企业，反而加速流入房地产，导致房价快速上涨，从而催生结构性泡沫。
在通货膨胀日益严重，中国重工业结构失衡的状态下，国家智慧高层在较短的时间内连续出台房地产调控政策，期望稳定房价，稳定消费和通胀预期。而调控对过热的房地产市场要起到降温作用，尚需时日。但毋庸置疑，宏观面的政策调控，对抑制投机和投资需求还是起到了一定的作用，政策还将进一步细化，政策和市场的博弈将变得日益激烈。
在国家房地产业政策日益严厉的状况下，国家又大量建设保障房，从供给上下手，期望通过供给的增加为不同的市场需求提供住房选择。一方面抑制需求，另一方面增加供给，市场的供需结构发生较大的变化。市场的消费预期开始改变。这导致对价格敏感的一部分中低收入购房者出现短期观望，商品房的市场发展环境具有短期较大不确定性，商品房价格的上涨幅度受到有效抑制。
永川房地产市场也受到明显影响，对比永川2009年和2010年的土地供给量、开发量和销售量统计数据，2010年土地供给和开发量同比2009年出现41.31%和52.92%的大幅增长,而销售量却出现7.6%左右的下降.其原因主要在于房地产政策和有效需求发生改变的影响。
如何度过政策严重调整期，如何引导市场的健康发展，是房地产抉择者和从业者都无法回避和思考的焦点问题之一。
2、市民收入偏低与市场房价偏高的结构矛盾日益突出。
在过去的5年中，市民的收入虽然有较大幅度的提高，但由于产业发展不均衡，人均可支配收入普遍较低，扣除通胀因素对购买力的负面影响，在2010年，市民的收入增长相对有限，其年度增长幅度大约在13%左右，而2010年相对2009年的房价增幅在43.95%，远远高于收入的增长幅度，而且房价的环比基数逐渐增大，普通市民的购房能力相对偏低。
市民收入偏低与市场房价偏高的结构矛盾有效化解，一方面需要有效控制房价的上涨幅度，通过政府有序增加供给，实现稳定、均衡、合理发展，另一方面需要大力度改革传统收入分配体系，努力增加居民收入，从而提升居民的相对购买能力，这是改变居民房地产消费预期和房地产健康发展的重要手段。
三、发展建议
1、以“三湖时代”和“高铁时代”为纲领，大力度推进“重庆主城卫星城、成渝经济带支点、区域性中心城市”的建设。
永川在新时期的城市化建设进程中，需要充分梳理新城区，尤其是高铁区域的土地价值，充分利用成渝高铁带动的同城效应，以“精美城市、渝西高地、幸福永川”为纲，以“重庆主城卫星城、成渝经济带支点、区域性中心城市”为目，以“家居、生态、节能、环保”的城市产品为线，在“三湖”为主导建设格局的新城区，全方位打造中高端房地产产品链。同时，根据永川地处成渝两地中腹的地利优势，结合成渝高铁打造的1小时经济圈的天时条件，永川迫切需要构造新型产业链。
2、构造新型产业链，大力度发展服务外包和现代服务业是永川在十二五时期的迫切任务。
永川需要利用成渝高铁带动下成渝两地的同城效应，整合现有职教资源、旅游资源、商贸资源和交通资源，大力度发展涵盖金融服务外包的技术性业务流程外包服务（BPO），以及商务会展、旅游服务、现代仓储物流、新型商贸、写字楼、电子商务、创意产业、现代生产性服务业和现代生活型服务业，全面构造以第三产业为核心的产业链，努力降低传统工业在永川GDP比重，大大提升吸纳就业从口强的第三产业的比重，全面构造低碳环保的绿色GDP，大大提高永川城市化水平。
3、统筹城乡发展，大力度发展现代农业，有序推动中小城镇和近郊旅游的发展。
永川位居成渝两地的中腹，在承载国家战略，以探索有效破解城乡二元经济结构失衡矛盾——统筹城乡综合改革配套实验中，具有川渝两地区域性大城市的区位优势。抢占渝西总部经济至高点，充分截留成渝高铁开通后来至重庆和成都的庞大人流，推动永川产业升级和城市化进程的步伐加快，形成良性互补的发展态势，取得后发制人的发展机遇。
打造渝西战略高地——即渝西区域总部经济概念的天时、地利已经具备，加之成渝高铁开工建设，永川作为区域性中心城市的人和也已经具备，永川走在超高速发展的历史端口。
永川需要大力度发展现代生态农业，旅游观光休闲农业，大力度发展中小城镇，与永川主城协同规划发展，以取得城市规模和聚焦效应。将现代特色农业的发展与旅游业结合起来，比如黄瓜山生态百里水果长廊为特色的现代生态旅游休闲农业，就很好地提高了农村对城市人口的吸附能力，提高了农民的实际收入，缩短了农民与城市职工的收入差距，成为新时期农业发展的样板。
4、大力度宣传成渝高铁构造的1小时经济圈对永川城市发展的影响。
在十二五战略中各种规划实施的进程中，成渝高铁的交通便捷性和对主城的聚焦能力都需要通过大力度的宣传才可以提升知名度和知晓度。利用永川房交网、《永川日报》、永川政府网等媒介宣传成渝高铁战略，对提升永川的城市价值非常有利。
宣传的重点范围一是要放在高铁经济时代下永川成为“重庆主城卫星城、成渝经济带支点、区域性中心城市”这个战略定位上，因为成渝高铁是永川新的战略定位的前置条件。二是要宣传永川以“三湖时代”为特征的城市建设中生态、环保和宜居等概念，充分展示“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市内涵。这为吸纳成渝两地的职业精英阶层和商务阶层，构造以现代服务业为核心的新型产业链意义重大。
5、永川城市建设需要尊重市场发展的内在机制，坚持市场化发展的方向不变。
永川当前阶段的居民可支配收入与房价存在一定的差距，但这个差距是以现有永川居民来进行衡量的。在重庆三环公路和成渝高铁等开工建设后，永川与重庆主城的交通半径大大缩短，交通便捷性日益显现，因而土地价值将大大提高。
由于永川房地产发展相对渝西区域其他城市发展成熟，政府主管部门注重市场调研并尊重市场运行的内在规律，在土地供给上进行合理调控，从而影响市场合理均衡发展。这从永川近3年的房地产土地成交量、开发量和销 售量以及销售价格的增长幅度都可以得到体现。
永川房地产市场从中长远来看，还处于价值洼地和价值发现的过程。随着重庆主城一些产业和人才向永川的逐步转移，永川房地产市场有效需求将大大增加。加之未来收入分配的改革，居民的收入水平也会普遍大为提高，居民购买力进一步增强。永川需要在高铁覆盖区域大力度发展中高端商业物业和居住物业，为中高端职业阶层乃至富庶阶层提供相宜的居住产品。中高端物业分布首选三湖区域。
此外，永川主城需要将现有传统生产工业加速搬离主城，腾龙换鸟之后，利于新的城市定位实现和新型产业链构造，也利于城市土地价值的最大化使用。在以构造“高铁”网络为特征的区域经济发展进程中,大中城市群建设和小城镇建设为核心的第三次城市化进程将加速,提倡生态、环保、家居的城市建设已是大势所趋。我们只有抢占时代发展的先机，才利于在新的区域城市群中取得优势互补，错位竞争的不败之地。
6、充分利用成渝高铁对永川城市化进程的推动所具有的加速功能，实现城市快速换代升级。
从2009年开始，永川快速步入“三湖时代”，掀起了城市升级的步伐，永川城市化进程也大大加速；从2011年开始，永川也步入了“高铁时代”的计时元年，而永川城市化发展进程还未相应得到体现。我们通过对比璧山发展历程，永川便捷的交通网络构造成型后，房地产成交量、销售量和销售价格都将呈现爆发式增长格局。
随着成渝高铁的宣传推动，永川的城市价值将得到提升，高铁时代对永川的城市化进程的加速推动作用也将得到人们的逐渐认同，重庆主城的产业构造中也将加入永川元素，永川的人口总流量将有序增加，永川居民收入结构将大为改善。这基本可以对冲国家房地产调控政策对永川地产市场的负面影响。
综上所述，成渝高铁对永川的带动效应将随着成渝高铁的工程建设推动而日益明显，具体体现在永川城市化进程将加速推进，永川的土地价值将快速提升，永川房地产市场规模将继续增大，永川商品房价格将稳步上升。
通过前述统计数据和客观分析，我们得到如下逻辑结论：永川房价没有泡沫威胁，永川房地产市场化水平较高，永川房地产发展处在持续稳定健康的轨道中，永川房地产增长潜力明显。
7、综合来看，随着永川高铁时代的来临，永川房地产业升级换代是时代所需。
永川房地产市场的发展要依托政府相关部门的引导，因地制宜地选择合适的产品定位，围绕生态、宜居和环保等概念，重点发展商务型物业和中高端居住产品，为吸纳来至成渝两地的中高端人才提供相宜的居住和休闲物业。
房地产主管部门，需要根据市场的需求状况，提供相应的土地供给量。以永川近三年的土地开发量和销售量来看，每年房屋供给量保持在160万方较为合理，以2.5的容积率折算，政府土地供给量每年需要控制在960亩左右。市场的健康发展就有依托。
此外，在房地产品的供给结构方面，注重计划房和商品房协同发展。由于高铁建设，成本推动，外地需求增加，永川商品房逐渐脱离价值洼地。2010年之后，永川三湖区域的房价更是快速进入4500元/平方米，并向5000元/平方米迈进。永川本地居民由于可支配收入偏低，快速上涨之后的房价基本偏离永川大多数城市居民的购买力。
政府相关管理部门需要根据新的时代发展特征，继续坚持房地产业市场化方向不变，让较高房价在商品房中自由合理地流动。市场将会围绕永川“三湖”、“高铁”等概念，以“精美城市、渝西高地、幸福永川”为开发内涵，自主选择生态、环保、节能、节水等宜居产品，以此支撑较高房价。
当然，政府相关主管部门需要引导房地产企业开发中高端物业，以此实现永川城市化进程中升级换代的发展需要，聚集更多的商务型、创意型、管理型精英人才，为永川在新时期以服务外包为核心的新型产业链的构造，为永川作为成渝两地区域性中心城市的发展提供人才保障。
同时，永川相关政府部门还需要为永川的中低收入人群提供保障房。保障房的选择上，建议主要发展廉租房和公租房。发展的重心应向公租房倾斜，公租房应与商品房建设配套协调在一起。公租房与商品房的配置比例，可以考虑在一个较大的公共社区中，70%发展商品房，30%发展公租房。公租房的户型选择上，主要控制在70平方米以内的两室一厅和一室一厅。
此外，大力度发展中小城镇也是时代所需。永川应重点发展大安、陈食、双竹、朱沱、三教、黄文等城镇，转移一些劳动密集型企业，就地吸附附近农村居民。中小城镇的发展依然要考虑生态、环保和宜居等因素，生活配套要跟进。唯有通过大力度发展中小城镇，才利于缓解农村人口过快向主城集中，从而有利于缓解主城用地矛盾，持续提升主城土地使用价值，进而提高主城居住价值。
总之，成渝高铁效应将极大地影响永川房地产市场，永川政府主管部门需要进行合理规划、有序引导、均衡发展，坚持房地产市场化方向不变和主城与近郊协同发展的前提下，有序提供安居保障房，在大力度缓解社会矛盾的同时，推动永川商品房市场健康有序良性发展。