地产霸权的说法易为人们接受，是因为土地最初都是“霸”来的。

　　上帝制造土地，却没有划界分配。近水而肥沃的土地必然引起争夺，由强者得之。霸地成功全靠领袖，故土地全属领袖所有。外国也一样。领袖自己称王，然后把部分土地赐封给在霸地战争中的功臣，余下的就让自己的子民耕种，每年交租。

　　初时，人少地多，无人耕种的地就成为公地，人民平时可自由放牧，贵族可以打猎休闲。后来，人口增加，生产力上升，土地就越来越有价值。在欧洲，曾经因此出现了“圈地运动”。

　　在这种情况下，封建统治者不得不介入以稳定局势。统治者开始意识到，必须制定适当法律，有效地管理好土地的业权。一切有关土地的权益，都得有白纸黑字的法律文件，清楚说明业权的来源，如赐封、承继、购买、租赁、抵偿等。

　　所有土地使用者，都有某种形式的土地来源。私有产权的出现，令市场经济的效益大大发挥，人类今天的繁荣亦拜此所赐。

　　香港地产商的财富，基本上都是遵循这套游戏规则而得来的。但地产商在香港是不得人心的。这是高地价的环境使然，地产商其实与一般的商人无异，在社会上尽量去经营赚钱罢了。

　　香港的楼价贵，是因为土地供应少，而市场上亦确有足够的人买得起。愿者上钩，价高者得，是市场经济的游戏规则；买卖其他商品也是一样。相反，若是有人企图以非市场力量，迫使地产商按他们的意愿定价，这才是霸道。

　　若非供应有限，地产商卖楼的时候怎么可以这样霸道？要客人打定本票，才可以看示范单位。全世界除了香港，没有一个地方会半夜三更卖楼；买千万豪宅的买家，也得乖乖地排队等候。地产商是奇货可居，才可以吊起来卖。若是土地供应充足，新楼陆续落成，之前的尾盘又未清的话，地产商一定会有不同的态度。

　　然而，土地供应并非操控在地产商手里。在董建华年代土地供应多的时候，地产商蚀本也得卖楼，定价比现在的居屋尾盘还要低，可见地产商并没有操控楼价的能力。

　　有批评者指地产商为抬高楼价，楼宇建好也不出售。这其实只是个别地产商的做法。整体而言，香港的楼花市场比全球大部分地方都要活跃，大部分楼盘都在落成前已卖出。地产商并没有刻意捂盘，高价而售。真正的情况是预售证未批出，已有客户想高价预订，令地产商可分批加推，越卖越高。

　　在这种情况下，小量新盘皆让社会上最富裕的阶层吸纳，广大小市民只能望楼兴叹，觉得自己连置业机会也被剥夺了。尤其是年轻人，他们觉得自己读完了大学，从事的也算是专业工作，没有理由连自置居所的能力也没有。他们觉得社会对他们不公平，并把一切不公平现象都归咎为地产霸权作祟。

　　现实却是，在香港人人都得在高地价环境下生活，人人都得为高地价付出代价。当通货膨胀时，大家就很容易忽略了货币流通因素所造成的影响，而简单地把它归咎为地产霸权贪得无厌拼命加租的结果。

　　不少商户觉得不管自己经营得怎样出色，辛辛苦苦得来的利润，最终都得以租金的形式奉献给地产商。稍有抗拒，不愿轻易就范，地产商就可以拒绝出租，那就只好结业，或者被迫迁往次一级的地区。他们觉得他们做生意的机会和利润都被地产商“霸”了。

　　然而，不只是大地产商在谈判租金时会争取最大利益，小业主也一样。任何商业上的讨价还价，都是取决于供求形势，而不是抽象的公义。当有其他租客愿意出更高的租金时，怎可期望业主舍贵租取平租呢？如果社会觉得这种做法不妥的话，其错就不是错在地产商，而是资本主义制度。

　　现时社会舆论都倾向于把问题简单化，把矛头指向地产商。这并非对症下药。如果因而迫使政府推行一些不恰当的政策，反而会衍生更多的问题，吃苦的还不是处于弱势的社群？因此，我不赞成把一切都归咎地产霸权，而不去面对问题的根本。

　　香港地产商的地都是以真金白银买回来的，并无“霸”的成分；若有人想靠人多势众，声大夹恶，以低于市价的方式，获得土地上的权益，这才是霸权。