关于房价的对话(2)

　　（续前）

　　友：房产税也许可以起到降低房价的作用。

　　易：不会有很大作用，不要抱太大期望。重庆、上海已有的实践也证明了其作用有限。在中国，目前房产税只能是针对房产投资商，即拥有不只一套房的人而设立，如果将只有一套房的人也纳入交税范围，则会让他们雪上加霜，因为他们中的很大一部分人，尤其新买房的年轻人因买房已经承受了很大的经济负担。而如果只针对投资商设立，则意义要小得多。

　　友：许多人认为投资商是房价上涨的主要原因。如果是的话，针对他们设立房产税，让他们每年交税，这样他就不会买那么多房了，这不是可以降低房价吗？

　　易：投资商并不是房价上涨的主要原因，自住需求才是。过去人们总是将房价上涨归咎于开发商，说他们贪得无厌，暴利，囤房等等，所以房价高。后来将原因不仅归咎于开发商，而且归咎于投机商，因为投资商只买不住，增加了需求，导致房价上涨。我一直不同意这种观点，2006年那个时候，几乎所有人都将高房价归咎于开发商，其次归咎于投资商即投机商，而我认为，地方政府是最主要的原因，开发商、投资商只是次要原因(见2006年6月7日《地方政府、开发商、投机商共同打造中国的高房价》)。严格地说，后两者只是在短期内即静态地看会成为房价上涨的原因，从长期看，也就是动态地看，他们不是原因。因为在中国，土地是地方政府掌握的，政府有权决定是否增加土地。住房需求在增加，土地不增加或者赶不上需求增加，房价必然上涨。开发商不是真正的原因，前面已经分析过。至于投资商，也不是真正的原因。因为首先，投资商买房，比如买两套、三套或更多套，虽然自己不住，但是多数甚至全部会用来出租，等到价格上涨了他可能卖出去。出租的话就满足了租房人的需求，使想租房的人有房可租，否则这些人只能去买房，所以，投资商买来供出租的房并没有额外增加市场的需求。当然，也有一些房没有出租，比例很少，这部分房空着，等到房价上涨到满意的程度，比如过了三年，投资商才会卖出去。但是，就像前面分析过的，当他三年后卖出去的时候就增加了市场的供应，有助于降低房价。三年前他买房时增加了市场需求，是房价上涨的因素，但不能光静态地看他买房对市场的影响，如果动态地分析，将三年期间完整地看，则有没有投资商均不会对市场需求有增加或减少的影响，对房价也就没有实质影响。所以，政府如果针对投资商出台房产税，即使会导致他们不再投资购房或减少投资购房，从长期看其实对房价不会有实质影响。

　　而且，即使短期有影响，也不会想象得那么大，因为投资购房的比例并不是人们想象的那么高。至于有多大比例，政府也拿不出数据。我倒是专门去中介市场问过，时间是2010年4月北京市限制外地人购房之前（见2011年4月30日《政府错判房价上涨原因致调控屡屡失败》）。我问了5个中介门市部，我的问题是;一、到你们这里买房的，多大比例是自住的，多大比例是用来投资的？二、投资买房的人，买了房后出租的比例多大？这5个中介回答差不多，自住的比例是70%～80%，投资的比例是20％～30％，买房后用于出租的比例超过一半。也就是说，卖出去的100套房，有约20～30套是投资商买的，这20～30套中10套左右是空着的，其余都出租了（注）。当然，投资商也不会永远让房子闲置，早晚要卖出去。这个数据不一定能代表市场的整体情况，但是可以作为参考。

　　如果政府针对投资商出台房产税，投资商必然提高租金，将负担转嫁到租房人身上。其次，他可能会将手中闲置的房子出租或出售，这是好现象，但是，意义有限，因为真正空置的房子占比并不大，尤其在大城市空置比例不高。

　　友：总起来看，限制投资购房总比不限制更好。

　　易：短期看是这样的，但是从长期看这只不过是将需求在时间上向后推了，同时也有副作用。北京市已经出台限制投资购房的政策超过半年，外地人买房必须有一年以上纳税证明，且只能买一套，本地人一个家庭可以买两套，但有很多条件限制，包括首付款比例、利率等。现在投资买房在北京基本上被限制了，但是，半年多了，北京的房价仍然没有显著变化，市区房价还小幅上升。主要原因是投资购房虽然限制了，但是自住需求仍然很大。而副作用是导致租金上涨。限制投资购房，可供出租的房子增加更慢了，租金就会上涨。

　　 友：有人将租金上涨归结为房产中介。

　　易：房价在涨，房租必然会涨。中介不是最终原因，中介最多耍一些小伎俩，类似于前面分析过的开发商卖房时耍的伎俩。房价太高，人们买不起，自然就去租房住，而供出租的房子没有大幅增加，限购使可供出租的房子比过去少了，租金自然上涨。（未完，待续）

　　注：2011年7月25日，北京市市长郭金龙在“北京市2011年上半年经济形势分析会”上作报告时表示：2011年上半年，“北京市自住性购房比重接近90%，提高13个百分点。”也就是说，在2011年之前自住比例为约77%，投资购房比例为约23%，2011年上半年投资购房比例为约10%。这一数据是北京市有关部门的调查结果，77%与本人2010年4月调查的70%～80%数据基本一致。这个23%的数据估计是将投资商购买用于出租的房子包括在内，如果按中介的说法，即其中超过一半用于出租，则空置的比例为约10%，这正好与本人的调查结论是一致的。（见新浪网报道：《郭金龙表示北京正转变经济结构》 ）