关于房价的对话（3）

　　（续前）

　　友：政府应该多建廉租房，降低租金。毕竟租房住的人多数是低收入者，这部分人群数量很大。

　　易：是应该。可是，现在地方政府做事情考虑的方面很多，建廉租房基本上是只有投入，没有收入，因为极低的租金与投入的成本相差太大，政府不愿做这样的赔本买卖。所以，还不如由投资商去提供房子出租。政府如果真是为低收入的租房人着想，就应该鼓励大家出租房子，不仅不要限制出租而且要给予优惠，这样有助于降低租金。

　　友：如果不限制投资商购房，最终就会出现房地产泡沫，泡沫破灭对整个经济会造成很严重的破坏。

　　易：是的。海南、广西北海在90年代就出现过房地产泡沫，并且泡沫破灭了。我不是反对限购，恰好相反，2006年5月我就写文章认为，在房价快速上涨时期，有必要采取限购政策,我当时提出:应限制外地人员购房，对于本地人则在一定时期内只能够买一套房（见2006年5月21《供应不增长房价调控难成功》）。而北京市的限购政策出台并实施是在2010年4月。限购政策对于防止房地产泡沫很有必要。即使泡沫未出现，对于短期内制止房价过快上涨也是有效的。

　　   但是，这里要搞清楚两个问题，一是什么是房地产泡沫，二是中国尤其是像北京、上海、深圳等大城市是否出现了泡沫。按一般的理解，泡沫是商品或资产价格因投资需求快速增加导致价格在短期内快速上升，严重偏离正常状态，这时就出现了泡沫，而此后当投资商将商品或资产大量抛售，导致价格出现快速下降，这就是泡沫破灭。比如，一个地方，比如北京，当房地产市场在短期内因投资商大量购房导致需求突然出现100％以上的增长，由于供不应求价格也在短期内成倍甚至几倍增长，这就出现了泡沫。此后，如果投资商又在短期内大量抛售房产，使价格急剧下跌，甚至跌至比泡沫出现前还低的水平，这就是泡沫破灭。北京等大城市的房价在2009年下半年和2010年确实出现了快速上涨，在一年多的时间，房价涨了一倍以上，这很不正常，其中有泡沫成分，也就是说投资商的投资购房需求起了作用。但是，泡沫的成分并不很大，因为投资商所购的房子大部分都出租了，这是真实需求，所以这部分不是泡沫。真正的泡沫是投资商手中空置的那部分房子，根据我的调查，估计占全部市场交易额的10％左右。这10％的房子即使在短期内全部被抛售，也不会对整个市场产生很大影响，不会导致房价大幅下跌。所以，总的来说，房地产市场虽有泡沫成分，但情况不严重，不会出现泡沫破灭，更不会因此威胁中国的整个经济。当然，现在的限购是有必要的，因为至少在短期内可以制止价格过快上涨，使那些在目前有购房需求的人不必承担更高的价格。

　　友：在北京，三环以内的房价已经三四万元，四环至五环两万多元。而北京人的平均月工资收入才五六千元。难道泡沫不严重吗？

　　易：不能光看这两个数字。三万元是指成交价，可是成交的房子很少，也就是说可供交易的房子很少，也许一年中北京市三环以内可供交易的房子只有两万套，而想买三环以内房子的人至少有20万人。这20万人中只有2万人的月工资收入是三万元以上，他们有能力买三万元一平米的房子。所以，最后的成交价就是三万元。对于这2万人来说，房价没有泡沫。那些收入低于三万元的人，到四环、五环以外去买房，还是可以买得起的，那里的房价对于他们的收入来说没有很大的泡沫。所以，不能将最高的房价与平均收入比较，而应该看整体平均水平，比如北京市家庭平均月收入约1万多点，北京市平均房价估计在2万元左右，这个房价相对于这个收入来说是过高了。但是，是泡沫吗？是投资商造成的泡沫吗？恐怕主要不是投资商造成的，主要是房子太少，自住需求太多。投资商也是部分原因，但不是主要原因。如果供应能满足需求，供求达到均衡，北京市房子的均价可能就是1万元左右。而因为房子太少，供不应求，导致只有家庭收入2万元以上的人才有可能买得起房，于是房价就会涨到2万元。

　　友：房产税、限购、保障房都无法降低房价，是不是中国的房价不可能下降了？

　　易：小幅下降，比如5％～10％这样的幅度是可能的，但是30％、50％以上的幅度不可能，下降50％的话，北京的均价就是1万元左右，这是不可能的。对于北京市来说，均价1万元的时代已经一去不复返了。但是，有两种情况会导致中国的房价出现30％以上的下跌，一是中国遇到了严重的经济危机，导致大量企业倒闭，失业率大幅上升，各种需求大幅下降，那时候人们首先要考虑的不是去买房，而是吃饭，住房需求就会大幅下降，房价也会大幅下降。二是，各地政府大量增加土地供应，比如每年增加50％甚至每年成倍增加，连续三年以上，同时要求拿到土地的开发商在限定时间内开建、封顶、销售完，同时还限制本地人和外地人的购房数量，这样必然会导致供给大于需求，使房价大幅下跌。但是，这两种可能性都太小，几乎是不可能的。

　　友：需求增加源于人口增加，但是，若干年后，比如20年后中国的人口会逐年下降，到时候岂不是房子太多了，供过于求了？

　　易：这也是静态分析的结果。就拿北京市来说，现在大约是1800万人常住人口，20年后老年人逐渐去世，由于独生子女政策，所以新生儿少于去世的老年人，人口净增长率是负的，但是，北京市的人口总数不会减少，也许还会增加，20年后北京市的人口可能远远超过现在的1800万，因为每年有大量的外地人口进入北京，除非北京市规定从现在起全市总人口只能减少，不能增加。中国现在的城市人口比率也就50％多一点，20年后肯定比现在高，也许是80％，所以，不仅北京市，全国也是一样，虽然20年以后全国总人口会逐渐减少，但是城市人口会逐年增加，也许会从现在的约7亿增加到11亿，既然城市人口增加了4亿，住房需求也要求增加，怎么可能房子太多了？只可能是太少了。（未完，待续）