进入2011年以来，“史上最严厉”的房地产调控政策开始席卷全国，所到之处楼市一片惨淡，就连西安这样的二线城市也感受到了少有的寒意。

　　事实上，早在2010年5月，作为国内房地产市场最为活跃的北京便率先吹响了“限购令”号角。随着这一政策的应声落地，火爆一时的京城房地产市场顿时成为了明日黄花。

　　2011年1月26日，国务院再度出招，推出更为严厉的新“国八条”，将原定位为“可以暂行”的限购令升级为“要从严制定和执行住房限购措施”。

　　然而，对于当前的房地产市场来说，大富进京小富进城几乎是一个不变的定律。而事实上，国内城市房价的支撑力量也主要是由外部力量支撑，而这种情况在二三线城市表现的尤为突出。如我国三线以下城市的购房群体主要由“衣锦还乡”式的外出打工经商群体支撑。因此，切断了外来人口的购房需求，无疑相当于砍断了国内房地产市场的一只左臂。

　　那么，面对当前严峻的市场形势，还有哪块房地产市场可以避开“限购令”的阴影？

　　二三线城市将成未来主战场

　　当年，毛主席大手一挥，大批知识青年便去了基层，去了农村，因为那里有一片广阔的天地。而今天的房地产市场又何尝不是这样呢？

　　根据记者的了解，北京施行的“限购令”对河北燕郊、清河、三河等首都“一小时生活圈”的城镇房价最给力，当月就从7000元飙升破万。与此同时，上海、广州颁布“限购令”后，周边二三线城市的商品房成交量也开始逐周攀升，如上海附近的苏州、无锡等大城市成交量平均增加50%，就连高铁旁边的二三线城市楼盘也开通看房班车到上海争夺客户。而西安“新政”却让毗邻的咸阳、渭南感受到了“春江水暖”的热效应。

　　今天，转战二三线城市似乎已经成为国内房地产市场的一道亮丽的风景线。而几乎是同一时间，那些因为限购而无处可去的资金也纷纷涌向了这些城市，并且在客观上促使了当地原本观望的民间资金投向楼市。

　　商业地产逆势崛起

　　然而，一些细心的购房者在研究新政细则后发现，此次调控的目标几乎和此前几轮一样，仍然是将矛头直指住宅市场，而占据房地产市场半壁江山的商业地产则未受任何影响。

　　而这也在记者的调查采访中得到了印证，据了解，过去几年房地产市场的疯涨，准确地讲是住宅价格的疯涨。如同样是一套住宅，短短几年时间其价格几乎涨了5倍之多，而临街铺面的价格却仅翻了不到两番。因此，对于很多投资者而言，一些面积适中的商铺几乎和普通住宅的价格不相上下。

　　与此同时，面对此番严厉的房产调控政策，精明的开发商也纷纷通过大量的住改商或者新增项目以商业立项为主来规避调控。因为只有商业用房，不受限购的控制，而且首付和利率都比二套房低——首付50%，利率则为基准利率。

　　而要说到租金，“限购令”则可以说是一个利好政策。据悉，仅2010年一年时间，北京市场的房租就上涨了25%。而在上海，有的楼盘甚至一夜之间租金就上涨了30%。不仅如此，包括西安在内的二三线城市的房租也开始水涨船高，大有赶超北、上、广之势。

　　事实上，在陆续出台的“限购令”之后，大部分二手房主的惜售现象非常明显，一是很多拥有多套房的房主一旦卖房将买不回来，二是汹涌澎湃的进城大军和观望中的刚性需求将明显推高租房需求，房租上涨指日可待。再加上，加息、房产税等等都可能被转嫁到房租上来。

　　而购买“住改商”的商业住宅，不但能享受到住宅享受不到的优惠，还能收到高租金，这样的投资机会在执行“限购令”的城市也不失为一个好的选择。

　　与此同时，随着住宅市场投资受阻，此前不受重视的商业地产开始进入投资者的视野，逐渐成为新一轮楼市投资的主战场。而记者在采访中了解到，自年初“限购令”出台后，商铺投资明显开始变热。

　　而作为西部大开发的主战场之一，西安于2009年再次定位为国际化大都市。随着这一宏伟计划的推进，西安的城市化进程明显提速，并且呈现出全面开花的井喷态势。而随着大唐西市、万达广场、曲江新乐汇等一大批重点商业地产项目的陆续建成，业内普遍认为，西安商业地产真正步入了难得的快速发展期。尤其是地处解放路的民乐园的华丽转身更是将这一进程推向了高潮。

　　几乎是在一夜之间，这一区域便迅速聚集了一大批商业项目，如除了原有的民生百货外，新入驻的万达广场、大商新玛特等都以其独特的方式吸引来了投资者的目光。事实上，不仅仅以往的投资客，一些自住类购房者也纷纷将目光投向了这些商业项目，而这则进一步促进了此类项目的热销。

　　“春节后，买商铺的人明显增多，开盘那几天，认购者都排起了长队。”民乐园一商业项目销售人员告诉记者，和去年相比，商铺销量增加了30%以上，价格涨幅在5%左右。

　　对此，陕西恒天置业发展有限公司营销总监张展在接受记者采访时表示，从目前的投资渠道来看，最稳定、最有效、最长久的投资手法就是购买商铺。而负责高新区一在建商圈开发融资的银行人士也向记者表示，虽然该项目还未开盘，但很多市民已经开始咨询购买商铺事宜，并四处找关系内部认购。

　　限购令催热商铺投资

　　在获悉房地产商和社会流动性资金正迅速从一、二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市集结的消息后，购房人王力军敏锐地感觉到，西安的房价或将再次上涨。而由于受限于外地户口，王力军权衡再三，决定把资金投向商业地产。因为在他看来，在国家宏观调控政策的步步紧逼下，投资住宅房已经很难再有作为，商业地产双重回报的投资属性，或许更具备抗风险能力。

　　"商业地产银行贷款首付五成、利率上浮至10%，基本和二套房放贷政策相同，但贷款不受购买数量限制，加上其租金收益逐年上涨，具有一定的升值空间。"王力军的这种心态代表了绝大多数中小型投资者。一来他们手上资金有限，二来为了规避较大的风险。

　　而基于这两方面原因，公交枢纽、核心区出入口以及即将开通的地铁沿线的10至30平方米的临街商铺则是商业地产中较为受青睐的投资方式。而投资型购房者投资的商业地产项目主要涉及商铺、写字楼、酒店式公寓三类。其中，商铺对投资者专业性和资金的要求稍低一些，更加贴近初次投资者。

　　事实上，经过多年的快速发展，西安的商业地产形态应该说是比较丰富的，尤其是近年来随着西安旅游产业的延伸，部分休闲度假商业也逐渐出现在古城近郊。而从商业地产开发规模化，到城市综合体聚集新老城区，一系列迹象表明，西安的商业地产开发正在掀起新一轮投资热潮。而迅速升温的商铺投资热也让不少投资者把赌注压在商铺上，并希望借此获得丰厚的投资回报。

　　与此同时，各家开发商也都将自己的商业项目明确定位为投资性产品。近日，记者在西高新附近的一个商业项目售楼部看到，前来办卡和咨询的购房者络绎不绝，而据销售人员介绍，该项目一期刚刚开盘就被抢购一空。

　　对此，业内人士表示，“限购令”后，住宅投资的大路基本已经被堵死，商业地产则成为比较好的代替方式。2011年可能会是商业地产继续风光的一年。

　　而事实上，在经历了几年的停滞不前后，也正是从今年起，商业地产也才真正进入了属于它的黄金时代。尤其是对于当前正在在全力推进国际化大都市建设进程的古都西安来说，原有的“五区一港两基地”建设以及旧城改造步伐的加快，包括商业、写字楼、公寓、酒店、娱乐等多种业态的城市综合体正在成为当地房地产市场的主体。

　　房产投资仍将是未来主渠道

　　自新“国八条”出台之后，截止目前已有30多个城市陆续发布了相关限购政策。那么“被限购”之后，这些城市的大量资金将何去何从？尽管对于投资者来说，房产、股票、黄金以及艺术品等均可作投资选择，但很多人仍然认为，房产仍是投资首选。

　　而在国家渐进调控房地产住宅市场的大背景下，很多开发商也正在着手将经营的重点由住宅转向商业地产，而这似乎是国内商业地产开发的大趋势。

　　然而，国内开发企业的转向相对于目光敏锐的外资机构还是晚了一步。据戴德梁行刚刚发布的全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。就连法国零售业巨头家乐福也在3月1日表示，拟将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。

　　而今天的古都西安，随着城市规模的扩大，众多城市副中心的繁华商圈正在迅速形成，如西安经开区的发展便促成了北城CBD的形成，尤其是西安新的行政中心的启用更是给这里注入了一剂强心针。而今，自张家堡沿未央大道北上，包括天地时代广场、赛高国际街区、MAX未来、首创国际城、汇通太古城等项目，也都会在未来的三年内为经开区贡献出庞大的商业面积。

　　同样，地处西南郊的西高新CBD也将建成以商业、娱乐、休闲为主的都市天地板块，而逸翠园西安和绿地世纪城两个项目超大规模的商业配套则让我们隐约感受到了这里未来的繁华。

　　那么，在当前社会各界都在向商业地产看齐的时候，什么类型的商铺最值得投资？而作为一个普通投资者，何时下手买铺才能使自己的利益最大化？

　　对此，陕西盛龙商管公司副总房安民表示，对于普通投资者来说，可以考虑西安新兴潜力区域、有一定规模的社区底商，理由是西安多数住宅开始向三环延伸，新兴的社区业主对便利消费有极大的需求，住宅社区的底商虽然投资回报率不如成熟商圈的商铺高，但它的回报却很稳定，风险相对较低，价格和成长性很有优势。

　　而如果是资金实力雄厚的投资者，则可以考虑西高新唐延路、经开区凤城五路等地段的中高端写字楼或商住楼，一般区域性的中心商务区，人流量大，消费能力强，租金的承受能力也相对较高。

　　而西安美城机构副总胡应兵则认为，正处于发展区域中的商铺，亦或是生活配套不太成熟的社区商铺，更考验大家的眼光，这就要求投资者对区域五年内的规划发展、未来定位及交通利好消息有所了解，从政府的定位及规划中提前发现商机。

　　开发商积极转变寻求商机

　　 “不受限购令制约，地段好，酒店式公寓，价格是普通住宅的一半，还能在家SOHO（‘Small Office Home Office’的缩写，有‘居家办公’之意）！”这是北京一家房地产开发商打出的售楼标语。而其中提到的“酒店式公寓”，其实就是“商改住”项目——土地性质为、娱乐等商业用途或科研、教育等综合用途的地产项目，被开发商改头换面，建成住宅楼盘。事实上，进入2011年以来，面对已经变化的市场环境，各大开发商都已经纷纷另辟蹊径，寻找新的市场机会。

　　3月29日，开发商合生创展宣布构建全系地产，除了住宅和商业地产的核心板块外，未来将发展国际级酒店和自营部分酒店地产、高尔夫与旅游地产、文化地产、产业园开发以及养老地产等六大业务板块。而此前多年专注住宅的万科在近两年不仅转战商业地产，并且还表示将进军养老地产。与此同时，保利地产也计划将手延伸至商业地产以及旅游地产。

　　而除了其他商业开发领域外，保障性住房市场开发也是开发商进军的重要市场之一。如万科、保利、恒大、远洋、首创、华远、龙湖、中天城投等房企纷纷积极投身保障性住房建设。

　　可以想象，房企巨头专注住宅或者商业就可以获得高额回报以及快速发展的时代已经过去，为了保持市场规模以及发展速度，各大房企不得不在住宅、商业、保障性住房、旅游地产等多个领域全面出击。

　　对此，一位业内人士建议，如果拥有充足的资金实力和异地置业经验，目前倒不失为出手良机。因为根据以往的经验判断，调控初期阶段即调控后的三到四个月之内，房价往往有所下跌；一旦过了调控磨合期，房价或又将步入上行通道。而事实似乎也证明了这种预期，以西安为例，2009年初，西安房价均价5000元/平方米，2010年均价到了6000多，2011年就是现在，均价7000多了，每年增长额基本上在1000元/平方米。同样是买100平方米的房子，2009年3月份买，总价是50万；2010年是60万，现在是70万。也就是说，晚买两年等于多花20万冤枉钱才能买到同样的房子！

　　“限购令”或扩至三四线城市

　　然而，对于几乎席卷了大半个中国的“限购令”来说，限购似乎远未到结束之时。

　　2011年5月31日，国土资源部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。而这则表明，国土资源部对土地市场的监控范围正在继续扩大到全国所有县级及以上城市。

　　事实上，记者也了解到，目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。

　　此前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。而浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。

　　而记者也获悉，房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。“不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择的考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大，房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。

　　事实上，国务院在《关于进一步落实房地产调控的通知》中，对于限购给出的总体原则，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。

　　而这似乎也在进一步说明，对于投资者来说，包括西安、咸阳、延安等城市在内的二三线城市的机会已经不多。