调控深度进行，京城房价迎来“实降期”

　　进入9月份以来，随着楼市调控的不断深入，京城房价进入了“实降期”。与开发商期盼的“金九银十”愿望形成明显反差的是，九月未现开门红火的局面。据亚豪机构统计数据显示，金九首周，北京商品住宅成交量持续萎缩，期房、现房商品住宅累计成交1300套，而普通商品房住宅成交均价为20776元/平米，环比前一周的23730元/平米的成交均价，缩水2954元，下跌幅度达到12.4%。笔者分析指出，9月份，楼市已经进入了深度调控期，无论是购房者还是开发商对楼市预期都发生了明显的变化，前期相对有限的刚性需求，已经得到了阶段性的释放。改善性需要的客户观望情绪相对较重，由此，造成了当前楼市成交量的下滑，而从房价水平来看，由于成交低迷，开发商为迎合市场而实行低价策略，及远郊低价项目集中入市等多种因素，均造成了成交均价的环比下滑。

　　不仅一手房市场出现了比较明显的房价下行的现象，二手房市场9月份也呈现出房价下行的趋势，据亚豪机构统计数据显示，9月份（截止9月8日）北京二手房成交均价为26096元/平米环比上月下降了0.2%。从区域来看，朝阳、石景山、通州、昌平、大兴等区域内的二手房整体均价环比也出现了下降。对此，笔者分析指出，二手房整体均价出现了下降，显然是受到了新房市场成交低迷的影响，尤其是新城区域，由于新盘项目实行了低价策略，有的新盘项目价格甚至低于区域内二手房的价格水平，这无疑会对二手房市场产生较大的影响，直接导致了二手房价格的回落。

　　降价促销潮打响“外围战”，促销产品以自主、改善性项目居多

　　进入三季度以来，京城楼市降价促销的项目越来越多了，据亚豪机构统计数据显示，三季度（截止9月9日）京城新增开盘项目共64个，其中有15个项目开盘均价低于上期开盘均价。降价项目比重达23.4%。从降幅来看，从每平米几百元到几千元不等，有的项目如香悦四季7月份开盘均价比上期价格每平米下降了5000元，降幅达27.8%。从区域分布来看，降价项目多分布在大兴、通州、房山、顺义等新城区域。而且，这种降价潮有“向内蔓延”的趋势，据亚豪机构统计数据显示，9月份（截止8日）北京六环外、及五至六环间的商品住宅成交均价均环比有所下降，分布为12.6%和1.5%。而从促销项目的产品类型上看，多数项目是普通住宅及花园洋房项目，户型设计上，多数是主力户型为两居、三居产品。有近三分之一的项目还有户型比较大的四居产品。如丽都壹号、香悦四季、远洋一方等。笔者分析认为，限购、限贷政策出台已经长达7个月了，成交持续低迷，加之金融信贷政策趋紧，开发商融资难度很大，面对日渐加重的资金压力，一些开发商不得不加大促销的力度，尤其是外围项目，区域内同质产品较多，竞争压力非常大，谁早出手，谁就能赢得先机，因此，外围项目较早的出现了降价促销潮。而且，随着调控是深入，越来越的开发商调整了开盘策略，均力求在销售上有所突破。三季度以来，大户型项目调整了价格预期及开盘策略，以期来刺激改善性客户的购买欲望，这与这类产品前期销售效果不佳有直接的关系。

　　“卖小买大”现象增多，金九银十当是最佳时期

　　据亚豪机构调查，目前市场上出现了一种“卖小买大”的现象，即客户先出售自己面积较小的住房，进而再买进稍大的产品。而且，由于有些客户比较急于周转资金，不乏有低价出售原有物业的现象。这也造成了9月份，京城二手房市场整体房价有所下降的现象。笔者指出，当前，正值所谓的“金九银十”传统销售季节，开发商势必会抓住年前最好的促销季节，大量的项目会入市销售，而目前市场上也出现了对位改善性需求的大户型产品降价促销的现象。因此，当前这种“卖小买大”的现象增多，与此类产品的促销也有一定的关联。而当前，无疑是改善性客户出手的好时机。由于限购政策只允许符合条件的人购买一套住宅，所以有些购房者不得不将原本居住面积较小的物业出售。

　　笔者认为，从目前市场情况来看，调控政策仍然力度不减，金融政策很有可能持续加码如加息等，因此，开发商所面临的大环境不会有明显改观，而远郊区域的项目入市量会进一步增加，这些区域的销售压力很大，降价潮也会逐步向内部蔓延，因此，认清市场局面，尽快出手，抢占先机是当务之急。对于改善性客户来讲，选择性价比较高的产品，进行鉴别性的选择才是最重要的。