什么是商务地产？

    过去，在实践界、产业界、理论界和学术界都经常用到“商业地产”和“商务中心”或者“中央商务区”这样的概念，却鲜有人提及商务地产。而一般来说，人们脑海中所熟悉的商业地产，基本上都是由大大小小的商铺组成的，聚集了很多的人气。那么，商务地产究竟是什么呢？

    其实，商务地产是商业地产中的一种，但它主要是面向公司的商务活动及商务需求所产生的不动产。商务地产的范畴包括：城市中心综合体、写字楼、酒店和酒店式公寓。其中，写字楼和商住楼是商务地产的核心，而其他的酒店式公寓、商铺等则是这些商务活动配套设施。

    这样一来，单纯从土地使用性质来看，没有一类项目是商务地产，这其实是根据楼盘的规划及其使用功能衍生出来的一个概念。但是，目前业内比较认同的是，商务项目往往比一般的商业项目更具品质。

    而与住宅地产相比，商务地产更复杂、内容更丰富。因为住宅的使用一般是以家庭为单位，以满足家庭成员的需求为主，而商务地产既要满足企业商务活动的需求，还要满足企业里人的需求，而这些人又分为老板和员工两个层面，他们的需求又有差异，这就对商务地产提出了更多、更复杂的使用要求

    再从投资角度来讲，商务地产的租赁则更为专业和复杂，因为商务地产的租赁涉及的是投资者与企业，而投资者既可以是个人，也可能是企业，而租赁能否达成的条件，除了租金和租期的问题外，还涉及到上述的各种使用要求，所以商务地产的租赁谈判周期都比较长，而且有很多专业的机构参与和指导租赁双方的决策就是这个原因。

    那么，从商业地产到商务地产的出现发生了哪些变化呢？事实上，商务地产仍然是在发挥集聚、集散和扩散的效应，不过在内容上其与商业地产有了明显的变化，并且在这里面经济结构还是连在一起的。总的来说，商务地产较之商业地产有以下几个特点：

    第一个特点是产业的集聚性。如果我们把商业地产看作是人流、商务流、信息流的集聚的话，那么商务地产应该是更大范围里面对各种现代的第二产业、第三产业的集聚。

    比如纽约、巴黎、香港、北京的CBD商务中心，其实它的功能已经主要不是商业，不是一个交易的场所，不是传统商业的概念，而是一个产业的集聚。这个产业集聚在这里不是生产产品，或者直接在这里进行交易，而是带动了更大范围里的产业集聚。

    第二个特点是网络的关联性。商务地产要带动或者是扩散，就不能仅仅靠这个场所本身，而是要靠它所关联的产业网络，辐射到区域以外甚至在全球范围里进行辐射。

    第三个特点是经济的带动性。如果说商业地产是一个城市的商业交换贸易的中心，那么商务地产就是这个区域、这个国家甚至全世界经济的首脑、中心或者是核心。因为商务活动和商务人群的需求能够带动诸如餐饮、健身、娱乐、会展、物流等服务业的需求，既刺激区域的繁荣，又增加了政府的税源与税收。

    第四个特点是商务地产还能主导社会经济的潮流，这是商业地产做不到的。商业地产最多是满足这个城市或者这个区域的商品供应，而商务地产在产业的价值链里面是属于最高端、最上游的。而这个高端或者这个上游就主导了区域经济社会发展的方向。

    同时，商务地产对城市的发展还有极为重要的作用：

    第一，促进城市空间的扩展，推动城市规模扩张。在中国的很多城市，老城都是比较普遍的现象，并且具有比较长的历史，也是一个城市的标志。但当面临全球化城市功能要升级的时候，必须有空间的拓展，而空间的拓展要靠商务的带动。在国外，像东京、巴黎都是很典型的通过一个新的城市商务中心的扩展，来推动城市规模扩张和升级。

    第二，集聚现代服务产业，优化城市产业结构。产业结构怎么调整，这是每个地方和城市政府面临的很重要的任务。在原来的基础上，因为有自己的规律，特别是集聚性，那么现在服务产业就需要有新的商务地产来进行适应。

    第三，形成国际商务网络，提升城市国际地位。因为从商务地产的定位来看，它跟商业地产满足居民购物、休闲的需要是有最大的差异的。有了商务功能以后，我们的城市不仅仅只有休闲、度假、居住的功能，可能在一些环节上或方面走在了前面，城市的国际地位也会因此得到提升。

    因此，一个成功的商务地产项目，很有可能影响或者改变区域的发展规划，进而影响到产业结构的变化，而商务地产则可能成为将来城市产业竞争、区域竞争甚至国家竞争的焦点。因此，不管是做商务地产的开发商、还是商务地产的使用者和投资者，以及政府的相关机构，都应该认真研究商务地产这个新课题，为城市的发展注入新的活力。