知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“按照房价构成的成本分析，比例最大的是土地出让金和14种房地产的税（其中开发流通环节：耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、营业税、城市维护建设税、遗产税、赠与税、消费税。而保有环节：城镇土地使用税、房产税（经营性房屋征收）、城市房地产税。包括新开征的上海与重庆的房产税（住宅），共15种税）及房地产各个环节的63项费（包括上下游产业中的费，至少有110项费），还有其他不透明的费用，都是政府收取。由于全国各省市收取标准不一样，企业负担并不完全一样，平均水平占到买房款项的70%以上，有的城市项目甚至高达到80%以上。表明老百姓的买房钱，被地方政府拿走了七成以上，甚至八成以上。”

   知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“要房价下降，让老百姓买得起房，不是挤压开发商的利润，而是要为老百姓减负。一是减免购房者的购房税费，从政府“割肉”开始。举个例子来说，假如你买了一套房子，价值100万，政府“拿走了”其中的70万-80万。二是增加住宅土地与保障房供应，保证供求关系平衡。三是改革土地制度，减少政府依赖土地财政。四是打破土地垄断，允许老百姓买地建房，允许小产权上市流通。五是严格控制货币投放量，调整利率，消除负利率。六是消除经济与金融的依赖性，让市场作主。”

   知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“流转(通)税：即当一宗房地产的完全物权权利人——在土地私有制国家主要表现为土地所有人和房屋所有人，在我国则表现为房屋所有人和土地使用权人(包括国有土地使用权人和集体土地使用权人)，在发生变动的情形下，由政府代表国家向房地产交易双方(包括赠与、继承时的无偿转让受让当事人)以房地产价值额为基准、一次性征收的税种，一般包括所得税、增值税、遗产税、赠与税、消费税、契税、印花税等。房地产流转税又可根据被征收的主体不同分为三种情形：(1)向转让人征收的营业税、增值税、所得税;(2)向受让人征收的契税、遗产税、赠与税;(3)向双方征收的印花税。按我国现行法律规定，主要有营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税。我国现行房地产流转税的有关法律、行政法规有：(1)1993年12月国务院令第138号发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》;(2)1980年9月全国人大通过、2007年12月全国人大常委会修改的《中华人民共和国个人所得税法》;(3)1997年7月国务院发布的《中华人民共和国契税》;(4)1993年12月国务院发布、2008年11月修订的《营业税暂行条例》;(5)1988年8月国务院发布的《印花税暂行条例》。”

   财政部2012年12月10日发布数据显示，前11月全国财政收入累计9.7309万亿元，比去年同期增加2.056849万亿元，增长26.8%。其中，税收收入8.52164万亿元，同比增长24.7%。前11月全国财政支出累计8.895578万亿元，比去年同期增1.736288万亿元，增长24.3%，完成预算的88.8%。2012年全国公共财政预算安排支出10万亿元。在安排的支出中，从账面看今年后两月约支出2.2万亿元。数据显示，11月份全国财政支出1.139618万亿元，由此可推算12月份财政支出将不低于1万亿。12月份的财政支出规模会大一些，主要是一些项目支出前期准备阶段资金需求量较小，后期实施阶段资金需求量相对较大，特别是一些据实结算和以收定支的项目，往往在年底前进行清算支付等。

   按财政部2011年公共财政预算安排，2012年计划全国财政收入为8.9720万亿元。2012年11月份税收数据显示，个人所得税322.77亿元，同比减少29亿元，下降8.2%。由于9月1日开始实施个税新规，受提高个税免征额影响，与个人所得税改革前的8月份相比，当月收入减少160亿元。受商品房销售额下降影响，11月份房地产营业税下降6.5%，降幅比上月扩大1.3个百分点;建筑业营业税增长18.6%，增幅比上月回落5.8个百分点受成品油、钢坯钢材、汽车、电信设备等行业增值税下降影响，国内增值税11月同比增长2.9%，增幅较低。

   2012年11月20日，财政部长谢旭人发表文章，论及要深化房地产税制改革，统筹推进房地产税费改革，简并房地产交易环节征收的有关税种等。由于“对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”这一说法是官方首次提出，故立即引来各方关注。财税部门究竟如何“动刀子”来简并税种？从税务部门透露出来的信息看，城建税与印花税联动改革并非今时提出，而是酝酿已久。早在2009年，国家税务总局就在《2009年全国税收工作要点》中提出：积极创造条件，推进城建税与印花税联动改革。2011年9月，在全国省级地税局主要领导财产行为税工作研讨班上，国家税务总局副局长丘小雄谈到“十二五”财产行为税改革有四项任务，其中第四项就是“统筹实施城市维护建设税、教育费附加、印花税和契税改革”。

   郎咸平说中国的房价为什么一直居高不下，这有深层次的原因，一是在产业结构调整中，不少产业资本找不到新的投资领域，投资环境恶化；二是产能严重过剩。这两大顽疾，引发制造业资金以及逃避通胀的避险资金，由实体经济大量流入到虚拟经济。再加上从去年以来政府实行的一系列刺激经济举措，包括政府投出的那4万亿，这些因素都助长了岩浆的形成。更可怕的是，这个火山上还有两个导管。第一个导管是中国老百姓不能自己买地，自己建房，需要向开发商买，而开发商跟政府之间又有着千丝万缕的勾结。这种人为的垄断，导致房价必然高。垄断本身就是第一个结构性的问题。

   第二个导管是中国是全世界少数的、几乎都以商品房为主的国家。1998年，当时的规定是整个地产发展必须是80%经济房、10%廉租房和10%商用房。到了2003年，这一规定突然被改为80%具有保障性质的商品房、10%廉租房和10%商用房，这就等于90%都是商品房。因此，中国的房地产变成了以商品为主导的住房市场。所谓房产税等政策，不能从根本上解决高房价问题。要解决高房价，必须“对症下药”，一是解决企业家面临的两大问题，帮助企业家改善投资经营环境；二是封住两个“导管”，在一定政策范围内，允许老百姓自己买地建房，大批量地提供经济适用房、廉租房，并且是公开、公平、透明的。这才能够起到标本兼治的作用。

   郎咸平说我们距离香港式的衰退就差半步，因为香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。香港土地产权向来为政府所有，批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格越高，则政府收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢?分三个层面来说：第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。

中国房地产相关税收一览
税收\分类 税种 纳税对象 计税依据 税率
开发流通环节
耕地占用税 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 实际占用的耕地面积 0.5-10元/平米
土地增值税 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额 30%、40%、50% 60%（四级超率累进税率）
企业所得税 中国境内有生产、经营所得和其他所得的企业，（除外商投资企业和外国企业外） 应纳税所得 33%
个人所得税 在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得 财产转让所得，以转让"产的收入"额减除产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额 " 20%
印花税 在中国境内书立、领受规定凭证的单位和个人 房屋产权转移时双方当时签订的合同价格 万分之三
契税 在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人 房屋产权转移时双方当时签订的契约价格 3-5%
营业税 在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 营业额 5.5%
城市维护建设税 从事工商经营，缴纳“三税”（即增值税、消费税和营业税，下同）的单位和个人 纳税人实际缴纳的 “三税”之和 纳税人所在地在城市市区的，税率为7%
纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%
纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

   那么，我们对比一下今天内地的经济数据：第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高，同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。

   第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼使人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。 但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。早在1992～1994年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施，包括七成按揭上限，想要把楼市冷却下来，楼价稍有回挫。但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根本不理睬负利率的问题。1994年他在搞政改方案，1995年在忙着搞“立法局”选举。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。 到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日)，楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，连同1992年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四十平方米不到的房子动辄要花两三百万港元。

   我们也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3.5%，贷款利率是6.56%，官方公布的通货膨胀率在4.9%。这意味着什么?意味着你存款是亏钱的，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗?据中国之声《全国新闻联播》报道，目前，温州高息贷款月息突破一毛，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利息，利息相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策就是逼着你去买房保值。

   第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，忽然不顾一切打压楼市。1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例将达到4∶1，楼市不崩盘才怪。让人担忧的是我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺!2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗?北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳!过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。这里我不想再絮叨了，有兴趣想进一步了解保障房“大跃进”的读者，我推荐你去读一读任志强发表在《华尔街日报》的文章。我想说的是，现在是房地产市场生死存亡的时刻，往前再走半步就是万丈深渊，我不希望我们再犯香港这种致命的错误!

   随后的12月，全国11个省市地税局代表在三亚召开财产行为税工作座谈会，会上，国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中提到，2012年将做好城建税和印花税联动改革，在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并改革试点等内容。2012年7月27日，在有北京、上海、广东、辽宁等13个省市地税局代表参加的部分省市财产行为税征管工作会议上，陈杰在工作报告中强调当前和今后一个时期要重点做好四项工作，其中第二项工作是：要做好税收政策改革的相关工作。明年将进行城建税和印花税联动改革，取消印花税，与城建税合并为城乡建设税，统一税率问题。进一步研究简化土地增值税税制，解决税制老化问题。从今年初北京、厦门、海南等多个省市地税部门传出的信息看，关注或调研城建税和印花税联动改革，均被列入当地地税部门的税收工作要点。

   此次谢旭人在文章中提及深化房地产税制改革，统筹推进房地产税费改革，简并房地产交易环节征收的有关税种等问题，既与完善税制有关，也与加强税收征管有关。以印花税为例，我国印花税暂行条例于1988年通过，印花税征收范围为该条例列举的凭证。当时共列举五个类别的凭证。然而，之后20多年我国的经济领域发生了翻天覆地的变化，经济凭证也出现许多新变化，但条例未变，仍然只对条例列举的凭证征税，造成了事实上的不公平。另外，对地税部门来说，印花税(证券交易印花税除外)属小税种，但征管起来却面临凭证多、税率多、征收成本大等困难。由于印花税和城建税均属于在房地产交易环节征收的税种(城建税随营业税附征)，因此，如上述这项改革顺利开展，无疑将带来房地产交易环节税种简并的结果。

   早前有消息称，城建税和印花税联动改革，是在保留证券交易印花税的情况下，将其他印花税予以取消，其形成的减收因素通过将城建税税率统一提高到7%来补充。目前，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其《实施细则》有关规定，城建税是实行分区域的差别比例税率，具体分为三档：纳税人所在地为市区的，税率为7%；所在地为县城、镇的，税率为5%；所在地不属于市区、县城或镇的税率为1%。也就是说，如果城建税税率统一到7%的话，对于后两种纳税人来说，要缴纳的城建税必然增加。具体到个人房产交易成本，据税务部门介绍，目前国家相关政策规定，个人买卖住房均暂免征收印花税；销售不属于税收优惠政策规定住房的，要缴纳营业税及附加(含城建税、教育费附加和地方教育附加)，这样，如果按7%的税率缴纳城建税，对于所在地为县城、镇的和所在地不属于市区、县城或镇的个人，随营业税附加征收的城建税税负也会增加。