谢逸枫：首套房贷利率回归助推楼市回暖

   导语：2012年，央行先后两次下调人民币存贷款利率。按照惯例，对于“老房贷”的利率调整将在2013年1月1日起开始执行。也就是说，今年的两次降息要从2013年元旦起正式“消化”。2012年6月8日起，5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%，2012年7月6日起，又进一步下调至6.55%。也就是说，在2012年，房贷年利率下调了0.5个百分点。以等额还款方式为例，客户向银行借了100万元30年期的房贷，2012年6月8日前，当房贷年利率为7.05%时，借款人的月供为6686.64元；而在2013年元旦之后，当房贷年利率执行6.55%的标准，则借款人的月供为6353.60元，月供要比以前少333元。每年临近11月底、12月初，各商业银行就会迎来一拨提前还房贷的客户，一年中的还贷高峰在这个时候出现。

   2012年，国家住建部先后两次下调住房公积金贷款利率，最近一次，五年以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.20%降至4%，五年以上由4.70%降至4.50%。但下调日期前已发放贷款的市民，按借款合同约定，需从2013年1月1日起才能享受这一政策。从下个月开始，在公积金利率下调前办理贷款的“老客户”，每月能少还点贷款了。以贷款40万元 、贷款期限30年、等额本息还款为例，利率下调后每月还款额减少了93.88元。利率下调了，用公积金贷款的房主们能省多少呢？以2012年1月1日贷款40万元 、贷款期限30年。等额本息还款为例：客户在2012年贷款月还款额为2122.91元，2013年按调整后的利率测算，月还款额为2029.03元 ，月还款额减少了93.88元。

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“‘房奴’下月起正式减负，‘房奴’有福了，今年两次降息利好将于2013年1月1日‘兑现’。2013年1月1日起执行房贷新利率后，房贷月供款将会相应减少。已享受7折利率优惠的市民，先别急着提前还贷，可以减少成本。对于已经享受7折利率优惠的市民来说，把要还的这笔钱去存款反而更划算些。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%；而对应的5年期存款年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。”

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫提醒：“目前三类贷款人不必提前还贷：一是选择等额本金、其还款期已过三分之一的购房者，因为等额本金开始还的本金比较多，已将大额本金还完，剩下小额贷款产生的利息不会太多；二是等额本息还款已到中期的购房者，因为这部分市民已经还了大部分利息，提前还贷的意义也不大；三是准备后期向银行贷款的市民，现在若把贷款还了银行，后期在银行申办贷款时，尚不知能否批准。”

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“央行“差别化住房信贷政策”是信贷资源有保有压的具体体现，并不意味着2013年房地产信贷的全面松动。这是央行及金融部门差别化住房信贷政策的一贯态度，金融机构将继续支持保障房建设、支持首套房融资，而对投机和投资性住房贷款继续加以控制。“满足首次购房家庭的贷款需求”，主要目的就是让刚需购房者入市。从实际情况来看，目前房价仍居高不下，在高房价的背景下，即便有银行的支持，大部分依然买不起商品房。”

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“房贷利率的调整对房地产市场是一个重要的利好信号，一则短期贷款利率的调整可以有效降低开发商的成本，刺激房地产市场投资。二则助推楼市回暖与房价继续上涨起到心理预期效果，作用大过实际影响。三则有利下降刚需购买成本与还贷压力，刺激市场刚性需求。四则激活潜在购买需求，促进楼市销售与稳定市场。首套房贷利率回归基准，2012年-2013年是入市好时机，建议购房者可以出手。”

   在多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》上，对房贷利率的调整方式进行的约定都是这样的：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。也就是说，对于多数房贷族来说，1月份是房贷利率调整的月份。 而央行分别在今年6月8日、7月6日宣布了降息，五年期以上贷款的基准利率，将从今年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。这意味着，下月开始，多数房贷客户的贷款利率将要下降，房贷月供也会随之减少。

   房贷族买房贷款金额一般在30万-50万，而利率水平主要分两种，一种是较早前办理的，一般都享受到了7折利率优惠；一种是近年办理的，一般都是基准利率。以贷款金额50万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，算了一笔账：以今年6月8日降息前申请一笔20年期的50万元贷款为例，按现行基准利率7.05%计算，月供为3891.52元；若按下月起执行的新基准利率6.55%计算，月供为3742.6元，两者相差149元。而如果同样是贷款金额50万元、贷款期限20年、等额本息还款，如果是享受7折利率的客户，那么降息前的7折利率是4.935%，月供为3280.4元；降息后的7折利率则为4.585%，月供则为3187.5元，两者相比，可少还92元。

   今年央行连续两次降息，5年期以上贷款的基准利率从原先的7.05%，降到了目前的6.55%。 由于大部分贷款者都选择“按年调息”，降息的实惠将从明年1月1日享受。 以100万元20年期的贷款为例，今年年初5年期以上贷款基准利率为7.05% ，选择等额本息方式偿还，今年每月还款金额为7783元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55%，同样一笔贷款，明年每月偿还金额7485元，每月减少了333元。今年6月和7月，央行连续两次降息 ，5年期以上贷款的基准利率从原先的7.05%，降到了目前的6.55%，降幅达到0.5%。

   虽然银行会给客户在调息方式上2个选择：“按年”和“按月”调，但大部分客户都会默认选择“按年调息”，因此，今年两次降息的实惠并没有当即体现在月供款上。不过，尽管这项“福利”有些延后，但从明年开始，每月少还多少钱却是实实在在的。以50万元30年期的贷款为例 ，今年年初5年期以上贷款基准利率为7.05% ，选择等额本息方式偿还，今年每月还款金额为3343元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55%，同样一笔贷款，明年每月偿还金额3177元，每月减少了166元。