谢逸枫：不必谴责“地王”央企制造
导读：2012年11月末土地市场迎来轰轰烈烈的“地王潮”，仅仅四日，北京、上海、深圳、南京等一线城市的四个地王地块相继出炉。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/㎡。11月28日，中海竞得深圳宝安区新的总价“地王”。11月30日，中冶置业摘得南京下关区一宗商住地创下年度全国总价地王。2012年11月27日，北京市农展馆一地块，起拍价达20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，创北京土地起拍价的历史新高。2012年11月27日，上海黄浦区一地块以27.7亿元的价格竞出，折合楼面价3.6万元/平方米，刷新今年上海土地最高单价纪录。紧接着，2012年11月30日，南京一场土地拍卖会上，中冶集团以56.2亿元拿下滨江2号地块，成为今年全国总价地王。
2012年12月3日，位于珠海唐家湾的年度地王被广东保利房地产开发有限公司以17.37亿元的价格，溢价2成拿下，楼面地价达到14121元/平方米。地块总占地面积12.3万平，规划用途为住宅商业用地。11月30日，珠海华发在保利大本营广州力挫保利拿下地王，今日，保利夺得珠海地王。华发和保利都跑对方后花园放火去了。据日前的出让公告显示，该块地位于唐家湾情侣北路(南段)，宗地面积123292.19平米，规划土地用途住宅(二类)、商业；地块一、三容积率1.0-2.5，地块二容积率1.0-2.0；绿地率≥35%，建筑密度≤20%，出让年限住宅70年，商业40年。起始价为人民币5000元/平，增加幅度人民币20元/平，竞买保证金人民币29000万元。
美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此分析：
记者：一二线城市4天内诞生六个地王，房企年末快速抢地。年末将至，一二线城市土地市场突现一波诡异的“地王潮”，你怎么看这种现象，意味着什么？媒体报道说全国地王遍地开花，你是否赞同这样的说法？
谢逸枫：年末爆发“地王潮”是调控长期压制下的结果，是市场共同期盼的结果。同时向土地市场宣告暖冬来临。一方面是在中央调控不可能全面放松与实质性调整时，市场非常期待出现利于楼市刺激性的亮点，稳定市场。另外一方面是地方政府与开发商也希望通过土地市场回暖，拉动销售与改变市场预期。意味着“地王”将成为2013年中国楼市风向标，也表明楼市2011年最糟糕的日子过去了。
谢逸枫：所谓“全国地王遍地开花”的说法不正确，因为六个地王出现的范围仅仅是局限于四个一线城市与二个二线城市。况且地王的平均溢价与溢价率水平未超过2009年与2010年，属于比较合理的水平。
记者：目前全国各大媒体都在谴责或者是批评央企，认为地王是央企抢地导致的结果，并且央企是高房价的推手之一。你是否赞同，你怎么看？
谢逸枫：不管是国进民退还是民进国退，都是房地产市场发展规律。如果把地王推高房价之黑手直接推给央企，这是非常不公平不合理的。难道央企不拿地不抢地，地王就不会出现？2009年与2010年民企不也制造出大量地王，难道说都是民企的错。不必太过分苛责央企“制造地王”，因为央企也是按照政府土地出让的规则拿地的，是在法律规定的正常程序下获得的土地。
记者：地王的出现对谁最有利？最后谁买单？地方政府是否存在土地财政的危机？
谢逸枫：地王的出现显然对政府最有利，最主要是获得最大土地价值与利润化。而对开发商最不利，不仅直接增加开发商投资开发成本与资金运作风险，也影响到开发利润预期。毫无疑问，地王的最后买单者就是购房者。
谢逸枫：从国土部与财政部及民间机构的数据显示，地方政府确实存在土地财政危机，一方面是土地出让金收入大量下降。另外一方面是土地成交的整体地价与溢价水平下降。三是房企拿地支出的买地款下降。四是年末地方政府供地的积极性提高。
记者：为什么会爆发年末一波部分城市“地王”热的现象，是不是政府与开发商故意制造出来的，还是房企真的不缺钱，看好2013年中国房地产市场？
谢逸枫：地王爆发的原因不可简单说成是政府与开发商合谋的结果，主要原因在于土地出让制度与地块品质高及房企不缺钱等市场回暖明显。一方面是政府不可能希望地价不上涨，增加土地收入。另外一方面是高品质的地块自然价格高，竞争自然激烈。三是大房企提前已完成销售目标与融资能力强及手上货币富裕，况且处于补仓期，地价相对以往便宜。四是市场量价上涨，房企后市信心足，并且土地升值快有利增加利润与固定资产。
记者：地王的出现是否真的会导致房价暴涨，是否会导致购房者提前出手？作为地方政府，地王年末的出现，是否有必要采取限制地王的措施，防止地价上涨导致推高房价的市场预期？
谢逸枫：地王导致房价暴涨的逻辑是对的，但是也要看所在的市场与政策及区域位置等房企开发的实力。所以，地王诞生并不具备普遍意义，不过，高价地块将影响市场预期 。由于大部分“地王”位于城市的核心地段，在热点城市土地供应“郊区化”的趋势下，其区位优势凸显无疑。此外，“地王”的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，更容易吸引企业参与。目前经过此前的市场热销和各项融资举措，不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛，加之补充库存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市场作为。
谢逸枫：为稳定市场预期，各地在土地出让中，应尽量采取限制措施，比如设置最高限价、采用招标出让等，防止土地出让价格过高。同时，需尽快制定并公布后续土地出让计划，并适当推迟热门地块的入市时间，以免给房价预期带来不利影响。
全国总价地王：11月30日 南京临江老城改造建设投资有限公司（中冶置业）在没有竞争对手的情况下，以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块。该幅地块规划用地性质为商住混合用地，出让面积达364214.6平米。56.2亿的成交价也使得该幅地块成为2012年以来全国范围内的总价地王。
深圳总价地王：11月28日，深圳宝安尖岗山A122-0341宗地土地使用权及两馆建设运营管理权在深圳房产交易中心竞标，最终中海竞得，出让价20 亿元，楼面价10982.976 元/㎡。为深圳新总价“地王”。
上海总价地王：11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7 亿元拍得黄浦区594 (北块)、596 街坊商办地块， 3.6万元/平方米楼面价刷新今年上海土地市场的最高单价记录。
北京单价地王：11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块， 挂牌出让起始价为20亿元， 起始楼面价为3.38万元平方米，超万柳地块起始楼面价2.4万/平米。
11月27日至11月30日这4天内，北京、上海、深圳、广州、南京以及成都6地地王纪录相继被刷新。北京的准地王和上海新晋地王的楼面地价均已超过3.38万元／平方米，甚至此前南京不被看好的年内全国总价地王也成功出让，上半年房企在土地市场的“沉默”局面似乎一下子升至“热闹非凡”。11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价高达3.38万元/平方米，创历史新高。11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体11月27日以27.7亿元竞得黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价为36176元/平方米，刷新上海年度单价地王纪录。
11月28日，中海地产以20亿元的价格摘得深圳宝安尖岗山A122-0341宗地，但由于需要承担当代艺术馆与城市规划展览馆20年的建设运营管理，其中根据标书提示和政府共建的费用，建安成本不低于18.6亿，管理运营成本不低于10亿，该宗土地的实际总价为48.6亿元，计可售楼面地价为27268元/平方米，创深圳历年土地拍卖地价新高，为深圳新地王。2012年11月30日，广州新的区域单价“地王”出现，超过15000元/平方米地价。11月30日，广州政府一天在土地市场共揽金71.58亿元，摊分下来的地价也相当高，如白云区永泰地块地价达1.46万元/平方米，楼价起码要卖到3万多元/平方米。11月30日当天，南京和成都同一天诞生两个地王。其中，中国中冶集团以高达56.2亿元的底价竞得南京下关滨江G50地块，楼面价达7753元/平方米，这意味着年内全国总价地王诞生；成都武侯区永丰乡太平村地块由大港国际以2.8亿元摘得，楼面地价达8500元/平方米，溢价率高达150%。中指研究院监测数据显示，10月全国300个城市共推出土地3242宗，推出面积13326万平方米，环比持平、同比增长8%。
全国楼市在第三季度之后迎来今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。同日，天津土地交易中心发布公告称，将公开挂牌出让两宗土地，总起始价达42亿元。 来自财政部的数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。在地方政府迎来偿债高峰的情况下，从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。高价地甚至“地王”也随着“供地潮”重新出现。距离上次全国楼市如此密集地出现“地王”，还要追溯到2010年初。当时，各地土地市场供需两旺，房地产开发商对后市预期良好，拿地热情空前高涨，这些因素造成当时土地价格和溢价率双双攀高。
中原集团研究中心统计数据显示，监测的全国主要54个城市，11月全月，新建住宅签约均出现了明显上升，合计签约套数达到了293863套，增幅超过了之前成交量最多的7月份6%，而环比10月份增幅更是达到了18.2%。 其中，北京11月签约合计12988套，环比10月上涨了32.4%，而同比2011年同期则上涨了94%。与此同时，上海、广州、天津、成都也均达到年内高点。据监测，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房网签总量为16402套，而在此期间，新房新增供应仅有12152套，供需之间缺口高达到4250套。进入四季度以来，短暂的“供不应求”成为房价上涨的关键。
中国指数研究院2012年12月3日公布的数据显示，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，其中，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。中指院数据显示，11月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比上涨0.26%，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中，上涨城市60个，下降城市38个，2个城市持平。从同比来看，全国100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。这是百城住宅平均价格连续6个月环比上涨，同比跌幅继续收窄。此外，北京、上海、重庆、深圳、广州、成都、南京、武汉、杭州、天津十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%。具体来看，天津上涨0.93%，涨幅最大，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%至0.7%之间。同比来看，十大城市平均价格上涨0.15%。
北京房价涨价区域进一步扩大，涨价区域已从中心城区扩张至5环至6环之间。伟业我爱我家市场研究院数据显示，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均价为22219元/平方米，环比10月上涨5.8%；具体到环线，5环至6环、6环以内、5环以内的成交均价环比涨幅分别是13.8%、-4.9%、0.4%。可见，5环至6环之间价格上涨幅度明显。尼尔森日前发布的2012年第三季度中国消费者信心指数显示，56%的中国消费者认为明年房价将回暖，在第二季度时这一比例只有42%。
中原地产统计，标杆房企全年销售目标完成率已达99%，其中，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等均已完成全年销售目标。根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成全年1000亿港元的销售目标。保利地产今年也获利丰厚，保利前10月实现签约销售金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。而招商地产也已突破300亿元，并实现全年210亿元的销售目标。